Le compromis de vente est une étape déterminante dans le processus de transaction immobilière. Il intervient lorsque le vendeur d’un bien accepte l’offre d’achat d’un acquéreur. Il précède la signature de l’acte authentique et permet aux deux parties de se mettre d’accord sur les conditions de la vente.
Quel est le coût d’un compromis de vente ? Qui doit payer ces frais et dans quelles circonstances ? Doit-on obligatoirement passer par un notaire ? Nous répondons à toutes ces questions dans ce guide.
Le compromis est-il obligatoire ?
Aucune loi n’impose la signature d’un compromis de vente. Cependant, en pratique, toutes les transactions immobilières passent par cette étape.
L’avant contrat permet en effet de sécuriser la transaction pour les deux parties. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation pendant lequel il peut s’assurer que le bien immobilier est réellement conforme à la description. Passé ce délai, le vendeur est pratiquement certain de vendre son bien. Le seul élément qui pourrait empêcher la transaction d’aboutir est la non-réalisation d’une clause suspensive, comme le refus du crédit immobilier de l’acheteur par exemple.
En outre, il est important de noter que le compromis de vente n’est pas la seule option. Les parties peuvent en effet signer un document différent que l’on appelle une promesse de vente. Il s’agit d’un engagement unilatéral qui concerne uniquement le vendeur. L’acheteur dispose d’une période plus longue pour confirmer sa décision d’achat. Le vendeur s’engage quant à lui à ne pas vendre son bien à quelqu’un d’autre jusqu’à la date définie. La promesse de vente offre donc plus de liberté à l’acheteur.
Le coût d’un compromis de vente
Le coût d’un compromis de vente varie en fonction de son mode de rédaction. En effet, le vendeur et l’acquéreur peuvent décider de le rédiger eux-mêmes, ou bien de faire appel à un notaire.
Le coût d’un compromis de vente à l’amiable
Le compromis de vente à l’amiable, également appelé compromis sous seing privé, est un document rédigé et signé entre deux particuliers, sans l’intervention d’un professionnel.
Le coût d’un compromis de vente sous seing privé est généralement nul, car c’est le vendeur qui s’occupe de la création de ce document. Il devra cependant s’assurer que le compromis est valide et conforme à la loi, en incluant :
- Le descriptif détaillé du bien immobilier (adresse, surface habitable, plan, nature du bien…)
- Les conditions suspensives de vente
- Le mode de financement de l’acheteur
- Le délai de déblocage des fonds en cas de prêt immobilier
- Les diagnostics techniques du logement (diagnostic de plomb et d’amiante)
- Les performances énergétiques du bien (DPE)
- Le prix de vente
- Le montant des charges
- Les justificatifs de domicile et d’identité du vendeur
- La superficie loi Carrez, le carnet d’entretien et les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales et le compte rendu des travaux si l’appartement est en copropriété.
Pour compléter le compromis, l’acheteur doit lui aussi fournir des documents obligatoires, tels que :
- Un justificatif d’identité et de domicile
- Un livret de famille
- Le détail de son mode de financement (nom et coordonnées de la banque)
- Le montant du crédit immobilier et les taux d’intérêt (sauf s’il achète comptant)
- Un document attestant de la finalité de son acquisition immobilière (résidence principale, local professionnel, transformation avec des travaux, activité locative…
Le coût d’un compromis de vente chez le notaire
Le vendeur peut enregistrer le compromis auprès des services fiscaux. La démarche coûte alors 125€ et est à la charge de l’acquéreur.
Faire rédiger le compromis de vente par un professionnel est rassurant pour le vendeur comme pour l’acheteur. C’est en effet le principal avantage à faire appel à un notaire. Son expertise permet de s’assurer que le document est bien complet et légal.
Le coût du compromis de vente chez le notaire est généralement facturé entre 150 et 300 €. Ces frais comportent la rédaction du document ainsi que la vérification de toutes les pièces justificatives des deux parties. Si le vendeur et l’acquéreur ont chacun un notaire, la somme n’est cependant pas doublée. Les deux notaires se partagent les frais de base. Là encore, le coût du compromis de vente est supporté par l’acquéreur.
Certains professionnels offrent parfois les frais de rédaction du compromis de vente. Il s’agit cependant d’un geste commercial qui dépend du bon vouloir de chaque notaire.
Comment payer le compromis de vente ?
Deux modalités de paiement sont possibles lorsque le compromis est signé chez le notaire. Dans le premier cas, le coût du compromis de vente est intégré aux frais de notaires. Ils seront donc à régler au moment de la signature de l’acte définitif, qui concrétisera la vente. Cette signature a lieu plusieurs mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente.
Dans le second cas, le notaire peut demander à l’acquéreur de régler les frais de compromis le jour de la signature de celui-ci. Le versement de l’acquéreur se fait généralement par chèque ou par virement bancaire.
L’acompte à verser le jour du compromis de vente
Le jour du compromis de vente, l’acquéreur ne doit pas seulement payer les frais de rédaction au notaire. Il doit également verser un acompte au vendeur. Cet acompte s’élève généralement à 10% du prix du bien et permet à l’acheteur de confirmer son engagement.
La somme est versée sur le compte séquestre du notaire et reste bloquée jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente, qui a lieu environ trois mois plus tard.
L’acquéreur peut récupérer le montant de son acompte dans deux cas :
- S’il renonce à son achat pendant le délai de rétractation de dix jours
- Si une condition suspensive du contrat n’est pas remplie (exemple : la banque a refusé son dossier de demande de prêt)
En revanche, si l’acquéreur se rétracte après 10 jours, il ne pourra pas récupérer son acompte, qui sera conservé par le vendeur.
L’acquéreur doit contacter l’étude du notaire pour savoir quel moyen de paiement utilisé. La plupart du temps, l’acompte est versé par virement bancaire, mais il est possible de régler par chèque pour les montants inférieurs à 3000 €.
Le vendeur et l’acheteur doivent impérativement se mettre d’accord sur la procédure qu’ils souhaitent suivre, ainsi que sur le type de document à signer. Ils peuvent opter pour une promesse ou bien un compromis de vente, chez le notaire ou entre particuliers. Il n’existe pas une solution unique qui peut convenir à tout le monde. Tout dépend des préférences et des parties.
Passer par un notaire permet d’avoir un regard professionnel sur la procédure et peut s’avérer rassurant. En revanche, cela comporte des frais. D’un autre côté, signer un compromis entre particuliers permet d’économiser de l’argent, mais nécessite une plus grande charge de travail.
Sachez qu’en cas de doute, le notaire n’est pas le seul professionnel à pouvoir vous éclairer. Vous pouvez également solliciter les conseils d’une agence immobilière ou d’un agent immobilier indépendant.