1- Injectez un apport personnel élevé
L’apport personnel est indispensable pour montrer patte blanche auprès de votre banque.
Comptez un minimum de 10 % du total de votre investissement à détenir sous forme de liquidité disponibles. Cet apport vise à couvrir les frais de notaire et les frais de garantie.
10% est un minimum mais si vous avez plus, c’est un excellent levier de négociation. Il réduit d’autant la prise de risque de la banque.
Si vous avez par exemple un apport de 20% de l’investissement pour pourrez faire baisser les taux en votre faveur.
Pour obtenir un apport plus élevé, plusieurs solutions :s’offrent à vous :
- épargner au préalable
- revendre des possessions personnelles de valeur (voiture, objets de collection…) ce qui revient à faire un arbitrage
- obtenir de l’argent auprès de vos proches ou de vos parents.
2- Montrez votre bonne santé financière
Deuxième argument massue : votre taux d’endettement.
Si il est en dessous de la moyenne ou même nul, c’est bien sûr un grand avantage en votre faveur.
Le taux d’endettement correspond à la différence entre vos revenus et vos charges financières sur le mois. On en déduit un « reste à vivre ».
Le taux d’endettement d’un emprunteur ne doit pas en principe dépasser 33 % de ses revenus. Au delà, la pression financière risque de perturber sa vie quotidienne : paiement des factures, alimentation, loisirs…
Si votre taux d’endettement est inférieur à 15 %, votre profil est excellent. Vous devez en avoir conscience.
3- Montrez que vous êtes économe
La façon dont vous gérez vos comptes est très importante. La banque va en déduire votre profil d’emprunteur.
Montrez à votre banquier que votre gestion est saine et équilibrée :
- vous n’avez pas eu de découverts récents, voire pas du tout;
- aucun incident de paiement à déplorer;
- pas de dépenses somptuaires;
- pas de crédit à la consommation en cours…
4- Montrez que vous serez un bon client
Pour une banque, proposer un crédit immobilier est surtout la promesse de pouvoir fidéliser un client avec des produits financiers plus rémunérateurs. C’est un produit d’appel.
Expliquez donc à votre banque que vous avez l’intention de souscrire à des placements ou des services additionnels.
Vous pouvez par exemple transférez vos comptes dans la banque, c’est un bon point de départ… puis éventuellement souscrire à des assurances vies etc.
5- Faites jouer la concurrence pour négocier votre prêt immobilier
Il est indispensable de consulter plusieurs banques. Montrez les offres obtenues de la concurrence, propositions écrites à l’appui, et demandez mieux en montrant à quel point votre profil est sérieux.
Vous pouvez aussi consulter des courtiers en crédit immobilier. Ils vont se charger de négocier pour vous auprès de nombreux établissements financiers et ils obtiendront souvent des taux d’intérêts compétitifs.
6- Les frais de dossier : un incontournable du prêt immobilier
Il ne faut pas hésiter à négocier les frais de dossier pour les réduire à 0. Comparés au coût du crédit et aux autres produits proposés par la banque, les frais de dossiers sont vraiment marginaux, il peuvent donc être ajustés plus facilement en votre faveur.
7- Négociez votre assurance emprunteur
Une assurance emprunteur vous sera toujours demandée lors d’un achat, mais vous n’êtes pas obligé de souscrire celle proposée par votre banque.
Vous pouvez surtout renégocier votre assurance emprunteur par la suite.
Elle représente jusqu’à 30% du coût de votre crédit donc c’est loin d’être négligeable.
8- Choisissez la bonne garantie pour votre prêt immobilier
Pour votre garantie de prêt immobilier, vous aurez le choix le plus souvent entre une hypothèque ou une caution.
L’enregistrement d’une hypothèque par le notaire coûte cher si on additionne la taxe de publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques, honoraires, TVA, etc.).
La caution est une solution bien plus intéressante.
Toutefois, attention, le prix de cette garantie est très variable selon les banques. Obtenez le détail précis de la caution.
9- Faites supprimer les indemnités de remboursement anticipé
Si vous pensez un jour pouvoir rembourser votre crédit par anticipation, négociez une exonération.
Vous pourriez par exemple anticiper le remboursement du crédit en cas d’héritage ou en cas de revente de votre bien notamment.
Ces frais sont d’environ 3% du capital restant dû et plafonnés à 6 mois d’intérêt.
10- Renseignez-vous sur les taux d’intérêt en vigueur
Vous devez connaitre la situation du marché du crédit et les taux d’intérêt moyens pratiqués à l’instant T. Renseignez-vous sur l’inflation, l’évolution des taux directeurs des banques centrales etc.
Ne perdez pas de vue que le taux d’intérêt est le principal levier pour négocier votre crédit immobilier.
Il va varier selon plusieurs critères :
- votre apport personnel
- vos revenus
- votre profil d’épargnant
- la durée de l’emprunt
- la situation économique.
Attention de bien comparer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Le TAEG est un taux d’intérêt qui prend en compte tous les frais associés à un prêt, y compris les frais de dossier, les commissions, les assurances et les intérêts. Il est exprimé en pourcentage annuel et permet d’évaluer le coût total d’un prêt sur une période donnée.
Le TAEG est un indicateur fondamental à prendre en compte lors de la comparaison de différentes offres de prêts. Il est obligatoirement mentionné dans les offres de prêt immobilier en France, conformément à la loi Scrivener. Cela permet aux emprunteurs de comparer les offres de prêt et de choisir la plus avantageuse.
