La vente du logement est l’un des motifs qui peuvent amener un propriétaire bailleur à donner congé à son locataire. Le bail de location n’est alors pas renouvelé, et le bailleur récupère son bien, à condition de respecter les lois qui encadrent le contrat. Conditions, procédures, délais : voici ce que vous devez savoir sur le congé locataire pour vente.
Qu’est-ce que le congé locataire pour vente ?
Le congé locataire pour vente a lieu lorsque le propriétaire bailleur décide de ne pas renouveler le bail de location, car il souhaite vendre son logement. Dans ce cas, le locataire doit libérer les lieux à la date d’échéance prévue par le contrat, afin que le propriétaire puisse mettre son bien en vente.
Pour donner congé à son locataire, le bailleur doit respecter une procédure précise et des délais imposés, qui peuvent varier en fonction de la nature de la location. C’est ce que nous allons voir tout de suite.
Quelle est la procédure à suivre pour le propriétaire bailleur ?
Le propriétaire a acheté le bien avant de le louer
Location vide
Le contrat de location vide permet au locataire de disposer d’un droit de préemption en cas de vente du logement. Cela signifie que le locataire est prioritaire sur l’achat du logement, pendant un délai de deux mois. Le propriétaire a donc l’obligation de le lui proposer, avant de le proposer à d’autres acheteurs potentiels. Les seules personnes qui peuvent surpasser le droit de préemption du locataire sont les proches du propriétaire (membre de la famille). Si le locataire ne souhaite pas acheter le bien, le propriétaire peut alors le mettre en vente.
Pour donner congé à son locataire, le bailleur doit lui adresser une lettre de préavis, au mois 6 mois avant la date d’échéance du bail.
Location meublée
Si le logement est loué meublé, le locataire ne dispose pas de droit de préemption. Le propriétaire peut donc directement proposer son bien à n’importe quel acquéreur sur le marché. Il devra cependant adresser une lettre de préavis à son locataire. Le délai minimal est ici de 3 mois avant la fin du contrat de bail.
Dans le cadre d’un bail mobilité, le propriétaire bailleur n’est pas tenu d’adresser une lettre de préavis à son locataire pour ne pas renouveler le bail après son échéance.
Le propriétaire a acheté le logement déjà occupé par un locataire
Si le propriétaire a acheté son logement alors que le locataire était déjà en place, quelques règles spécifiques s’appliquent. Deux cas de figure sont possibles :
- L’échéance du bail a lieu moins de 3 ans après l’achat
Le locataire quitte les lieux non pas à la date d’échéance du bail en cours, mais à la date d’échéance du premier renouvellement, c’est-à-dire trois ans plus tard pour une location vide.
- L’échéance du bail a lieu plus de 3 ans après l’achat
Le locataire quitte les lieux à la date d’échéance du bail en cours (si les règles concernant le préavis sont respectées).
La lettre de congé locataire pour vente
Comme nous venons de le voir, la lettre de préavis est indispensable pour que le congé locataire pour vente soit légal. Le locataire doit la recevoir au moins 6 mois avant la date de fin du bail pour une location vide, et au moins 3 mois pour une location meublée. Si le courrier ne respecte pas les délais légaux, le congé n’est pas reconnu par la loi. Le locataire n’est donc pas tenu de quitter les lieux.
La lettre peut prendre trois formes différentes :
- Une lettre recommandée avec accusé de réception
- Un acte officiel remis par un commissaire de justice
- Une lettre remise en main propre par le propriétaire, en échange d’un récépissé signé ou d’un émargement
Dans tous les cas, le document doit comporter un certain nombre d’informations pour être valable. La première chose à faire est d’indiquer le motif du congé locataire. Dans ce cas précis, le motif est la vente du logement. Le propriétaire est également tenu de préciser les modalités et conditions de la vente immobilière. Il doit notamment préciser le prix de vente et inclure une description précise du logement. Enfin, si le propriétaire propose l’achat du bien immobilier à son locataire, la lettre doit inclure les cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Les cas particuliers du congé locataire pour vente
Les locataires protégés
Certains locataires peuvent être protégés des congés, en fonction de leur âge et de leurs revenus. Leur bail de location se renouvelle donc automatiquement. C’est notamment le cas si :
- Le locataire a moins de 65 ans, mais prend en charge une personne de plus de 65 ans.
- Le locataire a plus de 65 ans.
Dans tous les cas, les revenus du foyer ne doivent pas dépasser le barème prévu par la loi. Ce barème varie en fonction de la composition du foyer (personne seule, plusieurs personnes, locataire titulaire d’une carte mobilité inclusion invalidité, personnes à charge…). L’objectif de se barème est de protéger les locataires qui disposent de revenus modestes en les aidant à maintenir leur logement.
Les exceptions aux locataires protégés
Certaines exceptions peuvent permettre au propriétaire de donner congé à son locataire pour vente, même si celui-ci est protégé. Pour cela, le bailleur doit correspondre à l’une de ces trois catégories :
- Le bailleur a lui-même plus de 65 ans à partir de la date d’échéance du bail.
- Il dispose de revenus inférieurs à ceux du barème au moment où il envoie la lettre de préavis pour congé.
- Il propose à son locataire une solution pour le reloger dans une habitation décente, située dans le même secteur (même arrondissement ou arrondissement limitrophe par exemple).
Le locataire peut-il contester le congé pour vente ?
Le locataire est en droit de contester le congé pour vente si le propriétaire ne respecte pas la procédure légale. Plusieurs éléments peuvent entraîner la nullité du préavis. C’est par exemple le cas lorsque la lettre ne contient pas toutes les informations nécessaires, comme le motif du congé ou bien les modalités de la vente par exemple. Le non-respect du délai de préavis ou l’envoi par lettre simple au lieu d’une lettre recommandée sont également des motifs valables pour contester le congé.
Le problème peut aussi venir des destinataires de la lettre de préavis. En effet, le propriétaire doit veiller à adresser le courrier à tous les locataires du logement (aux deux époux par exemple). Enfin, le congé est invalide si la vente du logement est frauduleuse, c’est-à-dire que le propriétaire n’avait pas réellement prévu de vendre le bien.
Pour contester le congé, le locataire doit lui aussi adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à son bailleur. Ce document doit expliquer clairement les raisons de la contestation, en mettant l’accent sur les éléments qui n’ont pas été respectés. Si aucun accord à l’amiable ne peut être trouvé, le locataire peut faire appel à un conciliateur de justice, ou bien saisir le juge des contentieux.
Ce qu’il faut retenir, c’est les délais et la composition de la lettre de préavis sont des éléments clés, qui permettent au propriétaire de récupérer son logement tout en évitant un litige. Notez également qu’il existe plusieurs autres motifs pour donner congé à un locataire, comme la reprise du bien, ou encore certains motifs légitimes et sérieux.
