Obligations du propriétaire : fournir un logement décent au locataire
Le locataire n’est pas le seul à devoir respecter des obligations. Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ? La notion de logement décent est strictement encadrée par la loi. Elle répond à certaines normes de confort, de sécurité et d’habitabilité pour assurer une vie saine et sécurisée aux locataires.
Un logement décent et digne répond aux critères suivant :
1. Sécurité et santé des occupants
a. Aucun risque pour la sécurité physique ou la santé des locataires (pas de plomb, amiante, etc.)
b. Installations électriques, de gaz et d’eau sûres et conformes aux normes
c. Protection contre les infiltrations d’eau et les moisissures
d. Absence de nuisibles et de parasites : punaises de lit, cafards, rats…
f. Équipement de sécurité de base : garde-corps solide, toiture étanche…
2. Éléments de confort
a. Alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées
b. Disposer d’une cuisine équipée avec évier et évacuation des eaux usées
c. Installation sanitaire séparée avec toilettes, baignoire ou douche
d. Chauffage adapté et suffisant
3. Espace et luminosité
a. Surface habitable minimale de 9 m² pour une pièce principale avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
b. Éclairage naturel suffisant et aération correcte
4. Performance énergétique
a. Étanchéité à l’air : protection contre les infiltrations toxiques
b. Éfficacité de l’aération : dispositifs de ventilation
c. Seuil de consommation énergétique par mètre carré et par an (A partir de 2025).
Si un logement ne respecte pas ces critères, le locataire peut demander au propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité ou, en cas de non-respect de cette obligation, saisir la justice.
Un WC sur le palier est autorisé dans le cas d’un logement d’une seule pièce.
Obligations du propriétaire : garantir un environnement paisible
Le logement doit offrir un environnement calme, tranquille et propice au repos et à la sérénité des occupants. Le propriétaire doit garantir à son locataire une « jouissance paisible des lieux ».
Un logement paisible peut être caractérisé par plusieurs éléments :
1. Faible niveau de bruit
a. isolation phonique suffisante pour minimiser les nuisances sonores provenant de l’extérieur ou des logements voisins
b. contrôle des nuisances sonores provoquées par les voisins et si nécessaire intervention puis signalement au syndic.
c. Réaliser les réparations nécessaires en cas de désagréments : coups de bélier dans une canalisation, panne d’ascenseur…
2. Intimité et jouissance paisible
a. Interdire tout agissement de nature à gêner votre locataire (Par exemple un changement de destination d’un logement adjacent susceptible de générer une affluence trop importante)
b. Possibilité pour le locataire de recevoir des invités
c. Autorisation des animaux de compagnie (sauf espèces dangereuses)
d. Garantir au locataire une jouissance en totale discrétion de son logement (Par exemple il est interdit – sauf clause spécifique – d’imposer à votre locataire une visite annuelle de contrôle…)
Obligations du propriétaire : Informer votre locataire et lui remettre les documents légaux
La liste ci-dessous vous permettra de vous assurer de respecter les obligations légales en tant que bailleur et de créer une relation de confiance avec votre locataire.
1. Rédiger un contrat de bail : préparez un contrat de bail conforme à la législation en vigueur et incluant toutes les informations pertinentes concernant la location (durée, loyer, charges, dépôt de garantie, etc.). Vous devez fournir à votre locataire un exemplaire du contrat de location signé par les deux parties.
2. Fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) : il doit inclure les diagnostics immobiliers obligatoires tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, le diagnostic électricité et gaz, et le diagnostic des risques naturels et technologiques.
3. Remettre un état des lieux : établissez un état des lieux détaillé et précis du logement avant l’entrée du locataire, en notant l’état général du logement et de ses équipements. Il est recommandé de faire cela en présence du locataire pour éviter les litiges ultérieurs.
4. Fournir les documents relatifs à la copropriété : si le logement est situé dans une copropriété, remettez au locataire les documents relatifs aux règles de copropriété, aux charges et aux éventuels travaux en cours ou à venir.
5. Informer le locataire de ses obligations : assurez-vous que le locataire est conscient de ses obligations en matière de paiement du loyer, d’entretien du logement et de souscription à une assurance habitation.
6. Fournir un justificatif de domicile : remettez au locataire une quittance de loyer ou une attestation de domicile pour qu’il puisse justifier de son adresse auprès des différentes administrations et organismes.
7. Conserver une copie de tous les documents : gardez une copie de tous les documents signés par le locataire pour vos archives personnelles et pour faciliter la gestion de la location.
8. Pendant la location, vous devez justifier de chaque régularisation de charges effectuée dans l’année. Pour se faire, il convient de mettre à disposition de votre locataire tous les justificatifs de cette régularisation.
9. La remise d’une quittance de loyer n’est obligatoire que si le locataire a payé son loyer et qu’il en fait la demande.
10. Lors de la rupture du bail, il faut adresser au locataire une lettre de congé accompagnée d’une notice d’information relative à ses obligations et aux voies de recours et d’indemnisation éventuels.
Obligations du propriétaire : la réalisation de travaux pour l’entretien du logement
Selon la législation, le propriétaire a la responsabilité d’assurer l’entretien et la réparation du logement pour maintenir sa décence et sa conformité aux normes de salubrité et de sécurité.
Le propriétaire doit effectuer les travaux d’entretien courant, tels que la réparation de fuites, la maintenance des équipements de chauffage et de production d’eau chaude, le remplacement des fenêtres défectueuses, etc. Il s’agit surtout de remédier au vieillissement des équipements (fenêtres, portes, peintures, etc.).
Le propriétaire a l’obligation d’effectuer des travaux d’amélioration si cela est nécessaire pour assurer la conformité du logement aux normes de décence et de sécurité. Par exemple, il peut être tenu de réaliser des travaux d’isolation thermique ou d’installation de détecteurs de fumée.
Voici un résumé des principales obligations du propriétaire à respecter :
1. Assurer le bon état du logement
a. Vérifier que le locataire peut s’installer immédiatement et vivre normalement
b. S’assurer que les lieux sont propres, prêts à être habités
c. Effectuer tous les travaux nécessaires avant l’arrivée du locataire
2. Assurer l’entretien du logement
a. Remédier à la vétusté des équipements
b. Effectuer les réparations requises, à l’exception des réfections courantes à la charge du locataire
3. Assumer les travaux sur le gros œuvre (étanchéité de la toiture, ravalement des façades, changement de la chaudière, etc.)
4. Considérer les travaux d’amélioration du logement. Il est possible de s’accorder avec le locataire sur les modalités de majoration du loyer après les travaux.
Une grille de vétusté est un outil permettant de mesurer et d’évaluer l’usure normale d’un élément ou d’un équipement d’un logement au fil du temps. Elle est utilisée pour déterminer la responsabilité des réparations et des remplacements entre le propriétaire et le locataire. La grille de vétusté prend en compte l’âge, l’état général, la durée de vie… C’est un outil que vous pouvez utiliser pour rationaliser l’entretien d’un logement de façon transparente.
A propos des travaux d’économie d’énergie
Lors d’une décision prise en assemblée générale de copropriété, un propriétaire peut être tenu d’effectuer des travaux pour économiser de l’énergie.
Le locataire ne peut pas s’opposer à ces travaux et doit permettre l’accès aux artisans pour les réaliser.
En outre, une participation financière peut être demandée au locataire : pour les immeubles construits avant 1948, elle varie entre 10 euros (studio) et 20 euros (plus de trois pièces) par mois.
Pour les immeubles construits après 1948, la moitié des économies d’énergie réalisées (estimées par un expert thermicien) peut être répercutée sur le loyer. Toutefois, la durée de ces contributions est limitée à 15 ans.
Les résidences construites après le 1er janvier 1990 ne sont pas concernées par ce dispositif.
Réparations des équipements endommagés : qui doit payer ?
Le tableau ci-dessous récapitule la répartition et les responsabilités du bailleur et du locataire en cas de réparations diverses à effectuer dans le logement :
| Type de réparation/remplacement | Charge du propriétaire | Charge du locataire |
|---|---|---|
| Électricité | Mise aux normes et remplacement du circuit | Interrupteurs, prises et ampoules |
| Sanitaires | – | Pièces amovibles (flexibles de douche, système de chasse d’eau, joints, etc.) |
| Plomberie | Siphons, robinets, canalisations | Débouchage des conduits |
| Portes, fenêtres, volets | Changement ou réparation | Vitres, poignées et poulies cassées |
| Chauffage | Ballon, radiateurs, thermostats, etc. | Entretien de la chaudière (y compris ramonage) |
| Gaz | Bon fonctionnement des appareils | Changement des tuyaux usagés |
| Murs et sols | Remises en état complètes (peintures, revêtements de sol) | Interventions partielles (carreau de carrelage, lame de parquet, etc.) |
