Quels critères prendre en compte pour calculer le prix d’un loyer
Le loyer est calculé sur des bases factuelles. Il faut bien évaluer les avantages et inconvénients du logement pour déterminer son juste prix. Il s’agit d’assurer un juste équilibre entre les attentes du propriétaire et celles du locataire.
Les critères principaux à prendre en considération sont :
1. La localisation géographique : il est possible de consulter un professionnel agréé, muni d’une carte professionnelle, pour déterminer le prix moyen au mètre carré dans le quartier concerné. La proximité de commodités telles que les transports en commun, les commerces, les écoles et autres services de proximité peuvent influencer la valeur locative.
2. La surface habitable : a noter que la loi Boutin régit la détermination de la surface habitable, et certains biens ne peuvent pas être loués en raison de leur taille ou de leurs caractéristiques.
3. Les prestations intérieures : l’état général du logement, ainsi que son ameublement, peuvent influencer le montant du loyer. Un logement bien entretenu et meublé peut justifier un loyer plus élevé.
4. Les prestations extérieures : les équipements et services communs, tels qu’un ascenseur, un gardien, un interphone ou une piscine en copropriété, peuvent également impacter le loyer. De même, la sécurité d’un lotissement peut représenter un avantage non négligeable pour les locataires.
5. Le niveau de performance énergétique : la consommation énergétique est un critère de plus en plus pris en compte par les locataires. Les annonces publiées doivent obligatoirement mentionner cette information.
6. L’environnement sonore : un logement situé dans un environnement calme peut généralement se louer plus cher qu’un logement dans une zone animée, en raison du confort acoustique qu’il offre.
7. La disponibilité d’un parking ou d’une place de stationnement : la présence d’un espace de stationnement réservé peut également influencer le loyer, en particulier dans les zones où le stationnement est difficile ou coûteux.
A ces critères principaux, vous pouvez en ajouter d’autres pour affiner votre analyse :
L’éclairage naturel, la luminosité et l’orientation du logement peuvent jouer un rôle dans l’évaluation du loyer, car ces aspects sont souvent recherchés par les locataires.
Le nombre de pièces et leur agencement sont également des critères importants à considérer.
La qualité des revêtements intérieurs contribue au confort et à l’esthétique du logement.
L’emplacement de l’appartement au sein de l’immeuble, notamment si le bien est situé aux étages supérieurs, peut être plus prisé par les locataires.
Les éventuels travaux à réaliser dans le logement sont à prendre en compte lors de la fixation du loyer.
Des services spécifiques proposés par la copropriété : borne de recherche pour véhicule électrique, parc à vélo sécurisé, espace vert, salle de sport etc.
Calculer le montant du loyer en fonction de l’état du marché
Une fois que vous avez listé ces critères, vous allez pouvoir comparer votre bien avec d’autres similaires et disponibles en même temps que le vôtre.
Le plus simple pour se faire est de consulter les sites de petites annonces immobilières. Vous utiliserez les filtres de leurs moteurs de recherche pour sélectionner des biens similaires au vôtre : localisation proche, surface similaire, niveau de prestation identique…
Vous pouvez ensuite consulter la carte des loyers proposée par le site du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. Elle vous informera des prix des loyers au m2 dans chaque ville et chaque quartier de France.
Cette carte a été élaborée en partenariat avec l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL). Elle permet de consulter les loyers par m² charges comprises pour un appartement ou une maison du parc privé locatif.
En complément, vous pouvez utiliser les données en accès libre dans le cadre du projet Open Data.
L’Open Data consiste en la mise à disposition gratuite et publique de données par des organisations, des gouvernements ou des entreprises. Ces données permettent de favoriser la transparence, l’innovation et la collaboration entre les citoyens, les chercheurs, les entreprises et les administrations.
Il existe ainsi une base de données avec plus de 7 millions d’annonces locatives en accès libre. Vous y trouverez à l’échelle communale, les indicateurs de loyers (charges comprises) par m² pour les appartements et maisons.
Évaluer le montant d’un loyer en fonction du taux de rentabilité brute
Une fois que vous avez déterminé un montant de loyer approprié, il est judicieux de calculer également votre rendement locatif en tenant compte du taux de rentabilité brute.
Le calcul du rendement locatif est pertinent si vous avez toujours un prêt immobilier en cours pour le bien concerné. L’objectif est d’ajuster le montant du loyer de manière à ce qu’il se rapproche autant que possible des coûts mensuels de remboursement du prêt.
Pour calculer votre rendement locatif, vous allez :
calculer le montant annuel des loyers avant impôts (loyer mensuel x 12)
diviser ce résultat par le prix du logement (plus frais de notaire)
multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
Par exemple avec un loyer de 400 € (charges non-comprises) par mois, soit 4800 € annuels pour un achat de 75000 €, le calcul est donc : (4800/75000) x 100, soit : 6,4 %.
Généralement, pour les investisseurs dans l’immobilier, le bon rendement locatif doit être entre 5 et 10 %.
Les travaux de grande ampleur à réaliser en copropriété (toiture, façade, réfection de canalisations…) peuvent réduire considérablement le rendement de votre placement, aussi faut-il bien se renseigner sur leur échelonnement et les travaux à venir.
Le cas particulier des loyers encadrés par la loi
Le prix des loyers peut être plafonné par des dispositifs fiscaux et en fonction du type de zone où se situe le bien.
Le prix des loyers selon votre dispositif fiscal
Le montant de votre loyer peut être encadré par des dispositions légales comme les lois Scellier intermédiaire, Pinel et la taxe Apparu.
La loi Scellier intermédiaire offre une réduction d’impôts en échange d’un loyer plafonné pendant 9 ans. Pour en bénéficier, le logement doit avoir été construit entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Un investissement en loi Pinel implique de fixer un loyer inférieur à la moyenne du marché local, en contrepartie d’une réduction d’impôt. Ce dispositif légal offre une réduction d’impôt sur le revenu pour les investissements dans l’immobilier locatif neuf. En fonction de la durée de location de votre bien, soit 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation sur le prix d’achat de votre logement.
La taxe Apparu concerne les propriétaires qui louent des micro-logements (superficie inférieure ou égale à 14m2) situés en zone tendue. Cette taxe, qui équivaut à un encadrement du loyer, est révisée annuellement.
Le prix des loyers selon la zone du logement
Dans une zone non-tendue, un propriétaire est libre de fixer le loyer qu’il souhaite pour une première ou pour une nouvelle location.
Mais certaines zones sont dites « tendues ».
Paris et 28 agglomérations sont en effet classées comme « zones tendues », englobant 1 149 villes françaises.
Dans ces zones, le marché immobilier est tendu en raison d’une demande de logements supérieure à l’offre, entraînant des loyers plus élevés. Des mesures sont donc mises en place pour limiter l’augmentation des loyers dans ces zones.
Lors de la première mise en location et selon certaines exceptions (réalisation de travaux etc…), le propriétaire est libre de fixer le loyer. Cependant, en cas de changement de locataire, il ne peut pas augmenter le loyer à sa guise et doit appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au précédent.
À Paris spécifiquement, les loyers sont plafonnés depuis juillet 2019. En plus de limiter la hausse du loyer lors d’une relocation, les propriétaires de logements parisiens doivent respecter un plafond de loyer, appelé loyer de référence majoré.
Si ce plafond n’est pas respecté, les propriétaires risquent une amende de 5 000 € et une condamnation à réduire le loyer à un niveau acceptable.
