En 2019, les recettes fiscales liées au logement ont rapporté 80,6 milliards d’euros à l’Etat.
Les droits de mutation ont contribué généreusement à cette enveloppe. Leur montant a progressé de 11% en un an, à plus de 13 milliards d’euros.
Ces droits de mutation, aussi appelés droits d’enregistrement, correspondent à une taxe appliquée par les collectivités locales et l’État lors d’une vente immobilière. Cette taxe est perçue par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique de vente qui se charge ensuite de la redistribuer au Trésor Public.
Ils sont souvent improprement appelés « frais de notaire ». En fait, ce ne sont pas les honoraires du notaire qui constituent la plus grosse part des frais de notaire, mais bien les droits de mutation.
Voilà tout ce que vous devez savoir sur cette taxe pour bien comprendre les arcanes d’une transaction immobilière.
Qu’est-ce qu’une mutation, au sens légal ?
Dans le domaine de l’immobilier, une mutation correspond à un transfert de propriété réalisé à titre onéreux sur des biens immobiliers. Cela peut se produire lors d’une vente, d’une donation, d’un héritage, d’un échange, etc. La mutation est généralement formalisée par un acte de vente ou un acte de transfert de propriété.
Que sont les droits de mutation ?
Les droits de mutation sont une taxe collectée par la notaire au profit du Trésor Public lors de tout achat ou vente d’un bien immobilier.
Lors de la signature de l’acte authentique de vente, le notaire perçoit les « frais de notaire ».
Il s’agit en fait de 4 postes distincts :
- les taxes et impôts, principalement les droits de mutation
- les frais administratifs, de publication, débours divers…
- la contribution de sécurité immobilière (CSI)
- les honoraires du notaire.
Note : la contribution de sécurité immobilière est aussi une taxe de l’Etat liée à l’enregistrement des actes authentiques comme l’hypothèque. Le montant de la contribution de sécurité immobilière s’élève à 0,10% de la valeur du bien immobilier.
Les droits de mutation se composent en réalité de trois taxes : la taxe communale, la taxe départementale et la taxe de l’État.
Qui paye les droits de mutation ?
Les frais d’acte de vente sont généralement payés par l’acheteur. Le vendeur peut accepter de les prendre à sa charge, par exemple dans le cadre d’une offre promotionnelle proposée par un promoteur.
Comment calculer les droits de mutation ?
Droit de mutation dans l’ancien
Pour calculer le montant des droits de mutation, il faut appliquer au prix de vente un pourcentage qui varie selon la situation géographique du bien. Les droits de mutation sont généralement de 5,8% du prix du bien, sauf si celui-ci est situé dans un départements à taux réduit, où il est d’environ 5,09%.
Note : les frais de notaire représentent globalement de 7 et 8 % du prix du bien.
Seuls trois départements appliquent un taux réduit de DMTO, soit 3,80% :
- l’Indre (36)
- le Morbihan (56)
- Mayotte (976)
Droit de mutation dans le neuf
Lorsqu’un bien neuf est vendu par l’intermédiaire d’un professionnel, les droits de mutation ne s’appliquent pas.
Un bien est considéré comme « ancien » s’il a déjà changé de propriétaire, contrairement aux biens vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui sont achetés sur plan et n’ont donc jamais eu de propriétaire antérieur.
Pour enregistrer un bien neuf, il est nécessaire de payer une taxe de publicité foncière au fisc, qui représente 0,715% du prix du bien. Par contre, l’acquéreur doit payer la TVA qui peut atteindre jusqu’à 20% du prix de vente du bien.
A noter : les droits de mutation peuvent être à taux réduit dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier avec engagement de le revendre dans le délai de 5 ans.
Droits de mutation à titre gratuit
Les mutations à titre gratuit sont des transactions qui n’impliquent pas de contrepartie financière de la part du bénéficiaire. Elles peuvent résulter soit du décès d’une personne, soit d’une donation de son vivant.
En ce qui concerne les successions, les droits de mutation suite à un décès sont calculés sur la part nette revenant à chaque héritier, après l’application d’un abattement. Le taux des droits de mutation à titre gratuit dépend du lien de parenté entre l’héritier et le défunt.
La donation entre vifs est un acte sont soumises aux mêmes droits d’enregistrement que les mutations par décès. Pour les biens immobiliers, elles peuvent être soumises à la taxe de publicité foncière.
Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) lors de la vente d’un lot de copropriété
Le syndic de copropriété facture des frais de mutation lors d’une vente en copropriété pour gérer le changement de propriétaire du lot. Les frais de mutation sont payés uniquement par le copropriétaire vendeur.
Depuis la loi ENL de 2006, seuls les copropriétaires sont concernés par les honoraires et les frais annexes liés à la gestion d’une mutation.
Les frais de mutation comprennent la gestion administrative de la mutation et les honoraires du syndic. Ils incluent également l’édition d’un état daté et d’un pré-état daté, documents nécessaires à la vente du logement.
Comment réduire les droits de mutation ?
En principe, il n’est pas possible d’éviter le paiement des droits de mutation lors d’une vente immobilière, car ils sont obligatoires et doivent être reversés à l’État. Cependant, certains promoteurs peuvent proposer de prendre en charge les frais de notaire dans le cadre d’une opération commerciale.
Il existe aussi une possibilité légale de réduire le montant des droits de mutation. Si le prix de vente comprend des meubles, tels qu’une cuisine équipée, il est possible de spécifier le prix du bien immobilier sans les meubles dans l’acte.
Les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur des biens immobiliers. Cette approche permet de réduire la facture et d’éviter de payer des droits de mutation sur les meubles.
💡 A noter, 21 départements exonèrent de DMTO les baux à réhabilitation du 1er juin 2023 au 31 mai 2024 :
- Aisne
- Calvados
- Charente-Maritime
- Doubs
- Haute-Garonne
- Landes
- Haute-Loire
- Loire-Atlantique
- Lot
- Lot-et-Garonne
- Oise
- Pas-de-Calais
- Hautes-Pyrénées
- Bas-Rhin – Collectivité européenne d’Alsace
- Haut-Rhin – Collectivité européenne d’Alsace
- Saône-et-Loire
- Sarthe
- Var
- Yonne
- Essonne
- Hauts-de-Seine
