Tout savoir sur le contrat de location meublée

Location meublée : définition

Une location meublée est un type de location immobilière dans laquelle le propriétaire met à disposition du locataire un logement équipé de meubles et d’équipements de base tels que des lits, des armoires, des tables, des chaises, des appareils électroménagers, etc. Contrairement à la location vide, la location meublée offre une solution clé en main pour les locataires souhaitant s’installer rapidement sans avoir à acheter de meubles.

Les locations meublées sont généralement utilisées pour des séjours de courte durée tels que les séjours professionnels, les études à l’étranger ou les vacances. Certaines personnes peuvent également opter pour une location meublée pour une durée plus longue. Les contrats de location meublée sont régis par des règles différentes de celles des contrats de location vide, avec notamment des durées de préavis plus courtes et des loyers plus élevés pour compenser les coûts supplémentaires liés à la fourniture des meubles et des équipements.

Quelles différences entre location vide et location meublée ?

Il existe plusieurs différences entre une location vide et une location meublée. Tout d’abord, un logement est qualifié de meublé s’il comporte au moins les éléments suivants :

• literie avec couette ou couverture ;
• volets ou rideaux dans les chambres ;
• plaques de cuisson ;
• four ou micro-onde ;
• réfrigérateur ;
• congélateur ou réfrigérateur avec compartiment à congélation d’une température maximale de -6° ;
• vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table ;
• sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillère pour du carrelage, etc.).

Les principales différences entre un logement meublé et un logement vide concernent la durée du bail, le dépôt de garantie, le préavis (ou congé) et la fiscalité.

	Logement vide	Logement meublé
Durée du bail	minimum 3 ans	minimum 1 an (9 mois si le locataire est étudiant)
Dépôt de garantie	maximum 1 mois de loyer hors charges	maximum 2 mois de loyer hors charges
Fiscalité du propriétaire	– impôt sur le revenu : le montant des loyers est à déclarer en tant que revenus fonciers ;- prélèvements sociaux ; – taxe foncière et taxes accessoires ; – cotisation foncière des entreprises (dans certains cas).	– impôt sur le revenu : le montant des loyers est à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;- prélèvements sociaux ; – taxe foncière (et taxes accessoires) ; – cotisation foncière des entreprises (dans certains cas) ; – cotisations sociales (dans certains cas).
Fin de bail à l’initiative du locataire	à tout moment, délai de préavis d’un ou 3 mois.	à tout moment, délai de préavis d’un mois.
Fin de bail à l’initiative du propriétaire	congé à donner avec un délai de préavis d’au moins 6 mois.	congé à donner avec un délai de préavis d’au moins 3 mois.

Quelle est la durée du bail d’une location meublée ?

La durée du bail d’une location meublée peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la nature de la location, le statut du locataire et les termes du contrat de location.

En France, si le logement loué meublé constitue la résidence principale du locataire, le bail doit être d’une durée minimale d’un an, renouvelable tacitement pour une période similaire, sauf si le locataire décide de donner congé avec un préavis d’un mois.

Cependant, si le locataire est étudiant, en stage, en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage ou en contrat de professionnalisation, le bail peut être établi pour une durée plus courte, pouvant aller jusqu’à 9 mois.

Que contient le contrat de location meublée ?

Le décret de la loi Alur du 1^er août 2015 fixe le contenu du contrat de location meublée. Il est donc conseillé d’utiliser un formulaire de contrat conforme à ce qu’il prévoit.

Dans le cas d’une location meublée, vous pouvez signer :

• un contrat de location meublée d’un an renouvelable ;
• un contrat de location meublée pour étudiant de 9 mois ;
• un bail mobilité: ce type de contrat de location meublée a une durée souple d’un à dix mois. Fixé par la loi Elan, il est en général proposé aux locataires ponctuels en formation professionnelle, étudiants, en contrat d’apprentissage ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Le contrat de location meublée est assez simple à remplir. Il contient :

• les informations sur les parties impliquées: le nom et l’adresse des personnes signataires, à savoir le propriétaire et le locataire ;
• la description détaillée du bien loué: il doit mentionner que le bien est meublé et lister les meubles et équipements fournis. La surface habitable doit aussi apparaître. Les professionnels qui établissent le dossier de diagnostic technique proposent toujours de la mesurer ;
• la durée de la location: il est important de mentionner la date de début et la date de fin du bail ;
• le montant du loyer: le contrat doit préciser le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement. Le logement doit respecter les loyers de référence. Ainsi, le loyer plafond est fixé en multipliant la surface habitable du logement par le loyer de référence majoré en m², comme c’est le cas à Paris ;
• les charges locatives: il est important de préciser les charges locatives qui incombent au locataire et celles qui sont à la charge du propriétaire ;

• la caution: le contrat doit mentionner le montant de la caution, qui ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée ;
• les modalités de résiliation du contrat: le contrat doit préciser les conditions et le délai de résiliation du bail ;
• les obligations du propriétaire et du locataire: les parties doivent respecter certaines obligations pour assurer le bon déroulement de la location. Ces obligations doivent être clairement définies dans le contrat ;
• les modalités de renouvellement du bail: le contrat doit préciser les conditions et le délai de renouvellement du bail.

Il est recommandé de lire attentivement le contrat de location meublée avant de le signer, et de poser toutes les questions nécessaires au propriétaire ou à l’agent immobilier pour éviter tout malentendu.

Comment fixer le loyer ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, les bailleurs ne peuvent plus fixer librement le loyer du logement en location si ce dernier est situé en zone dite tendue, c’est-à-dire dans l’une des 28 principales agglomérations françaises. En effet, le loyer du nouveau locataire ne peut pas être supérieur au loyer de l’ancien locataire.

Cependant, les bailleurs ayant effectué d’importants travaux de rénovation en vue d’améliorer le logement peuvent combler le coût des travaux en majorant le loyer à la relocation, tout en respectant les conditions précitées.

Notez toutefois que cette augmentation n’est désormais possible que pour les logements classés de A à E au diagnostic de performance énergétique. Si votre logement est classé F ou G, le loyer du nouveau locataire reste plafonné à celui de l’ancien.

En revanche, si votre logement n’était pas loué avant ou que le précédent locataire est parti depuis au moins 18 mois, le loyer peut être fixé librement, sauf si le logement est situé dans une zone tendue, où le montant des loyers est donc plafonné.

Maintenant que vous êtes au courant de vos obligations en tant que propriétaire bailleur, voici quelques éléments à prendre en compte dans la fixation du loyer :

• faites une recherche des annonces de location meublée dans la même zone que votre logement sur les sites de vente immobilière ;
• évaluez la qualité des équipements ;
• tenez compte du coût des charges (eau, gaz, électricité, internet, etc.) ;
• considérez les taxes : en France, la location meublée est soumise à la taxe d’habitation et à la contribution à l’audiovisuel public ;
• soyez réaliste et fixez un loyer correspondant aux critères du marché.

Quels sont les documents annexes au contrat de location meublée ?

Le dossier de diagnostic technique 

Lors de la signature d’un contrat de location meublée ou à l’occasion de la conclusion d’un bail de renouvellement, le propriétaire peut remettre au locataire un dossier de diagnostic technique, au format papier ou par mail.

Ce dossier présente :

• l’état des risques naturels et technologiques ;
• le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
• le constat des risques d’exposition au plomb ;
• un diagnostic de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, si elle a été réalisée il y a plus de 15 ans ;
• un état des nuisances sonores, si le logement est situé dans une zone exposée au bruit (aérodrome par exemple).

L’inventaire du mobilier

Un inventaire précis et détaillé de l’état du mobilier et des équipements doit être fourni avec le contrat de location meublée. Pour réaliser l’inventaire, il suffit de lister tous les meubles, pièce par pièce, en précisant leur état. Ce document est ensuite signé par les deux parties et annexé au bail.

Attention ! Au départ du locataire, lors de l’état des lieux, veillez à refaire l’inventaire complet des éléments du mobilier et de leur état.

Le règlement de copropriété

Si le logement est situé au sein d’une résidence en copropriété, le propriétaire bailleur doit être en mesure de fournir le règlement de copropriété. Il indique et définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.

Les justificatifs permettant de signer le bail

Pour une location meublée à un étudiant, il est conseillé d’annexer au contrat l’attestation du statut étudiant du locataire (certificat de scolarité, carte étudiante, contrat d’apprentissage, de stage).

En outre, si le locataire doit attester d’un garant, il est recommandé de joindre l’acte de caution solidaire au contrat de location.