Sous certaines conditions, les propriétaires bailleurs peuvent augmenter le loyer de leurs locataires en cours de bail. Dans ce guide, nous détaillons la méthode de calcul de révision de loyer, ainsi que les recours possibles en cas de litige.
Qu’est-ce qu’une révision de loyer ?
La révision de loyer courante
La révision de loyer permet au propriétaire bailleur de modifier le montant du loyer à une date précise. Elle est encadrée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La révision la plus courante est annuelle. Le propriétaire peut alors réviser le loyer tous les ans, à la date d’anniversaire du bail de location. Cette révision a pour objectif d’adapter le montant du loyer en fonction de l’inflation.
Pour être valable, la révision doit impérativement figurer dans le contrat de location. Elle doit également respecter certains plafonds, imposés par l’indice de référence des loyers.
La révision de loyer exceptionnelle
Certaines situations particulières permettent au bailleur d’augmenter le loyer en cours de bail, sans attendre la révision annuelle. C’est notamment le cas s’il effectue des travaux d’amélioration dans le logement, qui justifient une augmentation de loyer.
Les règles de calcul de révision de loyer
L’indice de référence des loyers
L’indice de référence des loyers fixe des règles de calcul précises pour réglementer la révision des loyers en France.
Cet indice se calcule à partir de l’évolution moyenne des prix à la consommation de l’année précédente. Il est actualisé tous les trimestres et permet aux bailleurs de connaître le pourcentage d’augmentation maximal qu’ils ont le droit d’appliquer à leur loyer.
L’article 12 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 sur le pouvoir d’achat indique qu’un plafond de hausse des loyers sera appliqué pour les révisions qui dépendent des IRLS publiés entre le mois d’octobre 2022 et le mois d’avril 2024.
Ce plafond de hausse s’élève à 3,5 % en France métropolitaine, à 2,5 % dans les départements d’outre-mer, et entre 2 et 3,5 % en Corse.
Exemple de calcul
Pour calculer le montant de la révision annuelle de loyer, le propriétaire se base sur la date de l’IRL qui est indiquée sur le contrat de bail. Si aucune date n’est inscrite, il doit se référer au dernier indice de référence qui a été publié par l’INSEE lors de la signature du bail avec le locataire.
Le calcul du nouveau loyer s’effectue à l’aide de trois éléments :
- Le montant du loyer en cours
- L’IRL du trimestre précédent (le trimestre de référence inscrit sur le bail ou publié par l’INSEE)
- L’IRL du même trimestre de l’année précédente (N-1)
La formule est à appliquer comme suit :
Montant du loyer en cours x (IRL du trimestre en cours ou de référence du contrat / IRL du trimestre de l’année précédente) = nouveau loyer révisé.
Exemple chiffré :
Vous avez signé votre bail le 1er janvier 2019 avec un loyer mensuel de 900€. La révision annuelle peut avoir lieu le 1er janvier 2020.
Le dernier indice publié par l’INSEE pour le premier trimestre 2019 était de 129,38.
Un an plus tard, le nouvel indice publié par l’INSEE à la même période était de 130,57.
La révision de loyer se calcule donc de cette façon : 900 € x (130,57 / 129,38) = 908,30 €.
Pour simplifier votre démarche et éviter les calculs, vous pouvez également utiliser le simulateur de l’Anil.
Qu’est-ce qu’une révision abusive du loyer ?
Une révision abusive de loyer est une révision qui ne respecte pas le texte de loi. Elle est alors considérée comme injustifiée et illégale. Voici quelques exemples qui peuvent être considérés comme une situation de révision abusive de loyer :
- Le propriétaire révise de loyer de son locataire alors qu’aucune clause du contrat de location ne prévoit cette révision.
- Le montant de la révision du loyer n’est pas conforme à l’IRL publié par l’INSEE.
- La révision dépasse les plafonds imposés de 2020 à 2024.
Pour que la révision abusive soit reconnue devant la justice, il est indispensable d’apporter des preuves (données de l’INSEE, contrat de bail…).
Que faire en cas de litige sur la révision du loyer ?
La contestation par le locataire
Un locataire qui n’est pas d’accord avec le montant de la révision de son loyer est en droit de le contester. Il dispose alors d’un délai d’un mois pour notifier le propriétaire de son refus. Pour cela, il peut lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien faire appel à un commissaire de justice (ancien huissier de justice).
En revanche, si le locataire n’envoie pas son courrier de refus dans le mois qui suivant la révision de loyer, il sera contraint de l’accepter.
En outre, il est nécessaire de prouver que la révision est abusive. Le locataire doit consulter l’IRL en cours pour s’assurer que le montant annoncé par le propriétaire n’est pas conforme. Il peut également se référer au contrat de bail si aucune clause ne prévoit la révision annuelle du loyer.
Les recours du propriétaire
En cas de litige, le propriétaire et le locataire peuvent porter l’affaire devant le tribunal administratif du logement ou devant le tribunal d’instance.
Avant d’en arriver là, plusieurs solutions peuvent leur permettre de trouver un arrangement à l’amiable. Si le propriétaire respecte l’IRL et le contrat de bail, il est donc dans son droit. Face au refus de son locataire, il peut commencer par communiquer avec lui, en lui rappelant les termes du bail et en lui précisant les règles de calcul de la révision de loyer. Un conciliateur de justice peut également intervenir pour faciliter le contact entre les deux parties.
Si aucune solution à l’amiable n’est trouvée, le tribunal tranchera.
Vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la location ? N’hésitez pas à consulter notre guide du propriétaire bailleur.
