1. La copropriété | Guide complet

La France compte 37 millions de logements en 2020. On estime qu’un quart de ces logements sont en copropriété soit environ 10 millions.

Si vous achetez un appartement ou une maison dans un immeuble ou un lotissement, il y a des chances pour vous ne soyez pas uniquement propriétaire mais aussi copropriétaire.

Sommaire

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Selon l’article 1 de la loi de 1965, la copropriété est un immeuble ou un groupe d’immeubles dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes : les copropriétaires. La copropriété est régie par un ensemble de lois, comme la loi ALUR et la loi ELAN par exemple.

Chaque copropriétaire possède donc un lot qui se compose :

  • d’une ou plusieurs parties privatives : un logement, un bureau, un parking, une cave…
  • d’une quote-part des parties communes : escaliers, ascenseurs, espaces verts, hall d’entrée…

La création d’une copropriété est obligatoire dès que la propriété d’un bien immobilier est partagée entre au moins deux personnes.

Il existe des exceptions à cette règle, notamment pour les immeubles insalubres ou ne respectant pas certaines normes sanitaires (amiante, plomb…).

Une étape obligatoire s’impose à la mise en place d’une copropriété : l’immatriculation. L’objectif est de simplifier la connaissance de l’état de ces copropriétés. L’immatriculation est mise en place par par le syndic (ou le notaire).

Important

Une copropriété sans syndic ne devrait jamais exister. De la même façon que la copropriété est obligatoire, le syndic l’est tout autant. Il est par contre possible de choisir parmi différents types de syndics.

Fonctionnement copropriété

Le rôle du syndicat des copropriétaires

Qui dit communauté dit organisation commune.

La copropriété est gérée par un syndicat de copropriétaires. Il a pour rôle d’administrer l’ensemble des lots dans le respect de la loi.

Les copropriétaires réunis en syndicat votent les décisions à prendre lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui a lieu au moins une fois par an. Cette assemblée générale peut se réunir physiquement ou en distanciel notamment en visioconférence.

Chaque copropriétaire fait obligatoirement partie du syndicat.

Lors de l’assemblée générale, le syndicat vote :

  • le budget prévisionnel de la copropriété
  • l’approbation des comptes annuels
  • les travaux à réaliser ou le diagnostic technique global
  • les contrats à souscrire ou à résilier, notamment les assurances obligatoires
  • d’éventuelles modifications du règlement de copropriété
 

Le rôle du conseil syndical

Le syndicat des copropriétaires élit aussi les membres du conseil syndical.

Cet organe coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires. Il a pour mission de contrôler le syndic mais aussi de lui venir en aide et de le renseigner. Le président du conseil syndical est responsable de la coordination et représente un membre du comité syndical. Il occupe donc un rôle important dans la copropriété.

Les membres du conseil syndical sont libres de démissionner quand ils le souhaitent de leurs fonctions en accord avec le règlement de copropriété. Un suppléant prend alors le relais.

Le conseil syndical n’est pas obligatoire mais sa présence est fortement recommandée car c’est lui qui assure le contrôle du travail du syndic et de sa bonne gestion. 

Les pouvoirs du conseil syndical ont été considérablement augmentés depuis l’instauration de la loi ELAN en copropriété. Il a désormais plus d’autonomie pour permettre à la copropriété de mieux fonctionner. La loi ELAN a également instauré de nombreux aménagements pour permettre à la copropriété de fonctionner de façon plus fluide.

A noter

Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat d’une durée d’au maximum 3 ans renouvelables.

L'assemblée générale de copropriété

L’assemblée générale est la réunion annuelle qui réunit l’ensemble des copropriétaires. Lors de cet échange obligatoire, des décisions importantes et nécessaires sont votées par les copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale, on valide :

  • les comptes,
  • les dépenses et les budgets,
  • on désigne le syndic,
  • on prend toutes les décisions liées à l’organisation, à la gestion et aux travaux de la copropriété.

Pour que toutes ces décisions soient valables, il doit y avoir quorum, c’est-à-dire un nombre minium de votants réunis.

L’assemblée générale de copropriété, qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire, se réunit après convocation de chacun de ses membres

 

Le rôle du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété administre les parties communes de l’immeuble. Il est élu en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires à la majorité absolue et dont il est le représentant légal.

Ses missions sont multiples :

 

Important

Le syndic a le pouvoir de signer des contrats et de contracter des prêts au nom de la communauté des copropriétaires.

En cas de vente d’un lot de copropriété, le syndic est chargé d’établir un état daté. Ce document obligatoire permet d’informer le notaire et l’acquéreur du bien sur quelques situations comptables et points financiers de la copropriété.

Syndic non-professionnel ou professionnel

On distingue deux types de syndics : les syndics non professionnels et professionnels.

Les « petites » copropriétés avec peu de lots peuvent décider d’en assurer directement la gestion. On parle alors de syndic non-professionnel.

Les plus grandes feront généralement appel à un syndic professionnel plus rompus aux démarches administratives que cette fonction implique. Une compétence que le syndic professionnel facture sous forme d’honoraires.

Il existe ensuite deux types de syndic non-professionnel : le syndic bénévole ou le syndic coopératif.

Dans un syndic bénévole, une seule personne remplit le rôle de syndic de copropriété. A l’inverse, dans un syndic coopératif, la gestion est partagée entre les membres du conseil syndical.

Les différents types de copropriétés

On distingue la copropriété verticale de celle horizontale.

Une copropriété verticale est un immeuble divisé en plusieurs appartements. La plupart des copropriétés sont verticales.

Une copropriété horizontale, aussi appelée copropriété pavillonnaire, est constituée de maisons individuelles sur un terrain partagé.

Elles se composent généralement de moins de lots que son pendant verticale ce qui peut influencer le choix du type de syndic. Son fonctionnement est sensiblement le même dans les deux cas.

Le cas particulier de la copropriété indivise

La copropriété divise est la forme la plus fréquente. Chaque copropriétaire possède son lot privatif. Il peut vendre son lot sans en référer à quiconque au sein de conseil syndical.

La copropriété indivise est moins courante, c’est un cas particulier. C’est une situation provisoire en attendant une division des lots suite à héritage par exemple. L’ensemble de la copropriété appartient à tous les copropriétaires.

Quels sont les droits et devoirs du copropriétaire ?

L’appartement possédé par le copropriétaire constitue un lot c’est à dire une part de l’ensemble de l’immeuble.

C’est à votre lot que sont rattachés vos droits et devoirs :

  • le droit de disposer à sa convenance de ses parties privatives
  • le droit de voter à l’assemblée générale de copropriété
  • le devoir de respecter l’usage des parties privatives et le règlement de copropriété
  • le devoir de payer votre part pour l’entretien, la gestion et les travaux dans l’immeuble,
  • le devoir de payer les charges de copropriété au syndic par le biais des appels de fonds

Important

Lors de l’assemblée générale, chaque copropriétaire vote pour les différentes résolutions à l’ordre du jour en fonction des tantièmes qu’il possède.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document qui détermine les règles de vie au sein de l’immeuble ainsi que les droits et obligations des propriétaires et des locataires.

Le règlement contient notamment les règles à respecter à propos :

  • du bruit et de la propreté de la résidence
  • l’usage des parties communes
  • le paiement des prestataires
  • le paiement des employés de la copro, notamment son gardien
  • le paiement des charges de copropriété
  • la destination de l’immeuble : usage d’habitation, professionnel ou usage mixte

Pour effectuer une modification du règlement de copropriété, un vote en assemblée générale est indispensable. La question de la modification doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG au préalable.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses que doivent payer collectivement les copropriétaires en fonction de leur quote-part. La quote-part est exprimée en tantièmes.

Le syndic collecte d’abord des provisions calculées selon le budget voté annuellement en assemblée générale. Ces provisions sont généralement appelées tous les trimestres.

Il y a 2 catégories de charges :

  • les charges générales relatives à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes
  • les charges particulières pour les services collectifs et équipements communs.

Le règlement de copropriété précise la répartition des charges de copropriété de l’immeuble en fonction des tantièmes.

Pour estimer le montant des charges générales correspondant à vos lots de la copropriété, vous devez appliquer la formule : (nombre de tantièmes du lot / nombre de tantièmes total)*budget prévisionnel.

Vous pouvez aussi essayer de réduire vos charges de copropriété pour alléger ces dépenses (avec la mise en concurrence, l’étude des contrats de prestataires etc.).

 

Cas particulier

Le calcul des charges spéciales n’est pas effectué de la même façon pour tous les copropriétaires. L’accès aux services et équipements de chaque copropriétaire est pris en compte.

La régularisation des charges de copropriété

La régularisation des charges de copropriété intervient si :

  • vous êtes en retard dans vos paiements,
  • ou suite au bilan financier annuel du syndic à la clôture de l’exercice.

Si le résultat des provisions est inférieur à celui des dépenses, vous devez payer la différence.

Charges récupérables et non-récupérables

Le propriétaire d’un logement répercute généralement une partie de ces charges sur le loyer demandé à son locataire. Il s’agit de charges « récupérables ». Le contrat de location devra distinguer le loyer « hors charges » du montant des charges récupérables à payer par le locataire.

Les charges récupérables auprès du locataire sont notamment :

  • Les services utilisés par le locataire : ascenseur, chauffage collectif, eau
  • Les dépenses d’entretien courant des équipements : espaces verts, contrôle chaudière
  • Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères
  • La redevance assainissement etc.


Il ne faut pas confondre les charges récupérables et les charges de copropriété déductibles. Les charges déductibles permettent au propriétaire bailleur de réduire ses impôts en déduisant des loyers encaissés le montant de ces charges. 

Les travaux en copropriété

Les travaux privatifs ne nécessitent pas l’accord de la copropriété dans la mesure où ils n’ont pas d’impact sur les parties communes. Il convient toutefois de respecter les horaires des travaux en copropriété pour ne pas s’exposer à des répercussions.

Les travaux de grande ampleur dans les parties communes doivent être soumis au vote des copropriétaires. Selon la nature des travaux à engager, différentes majorités doivent être atteintes. En effet, il existe différentes règles pour les travaux en copro.

Lors des assemblées générales ordinaires annuelles, les copropriétaires votent le budget en prévision des travaux d’entretien, de maintenance et d’administration de l’immeuble.

Le syndic se charge directement des petites interventions courantes sans consulter les copropriétaires.

Il peut aussi intervenir sans consultation préalable en cas d’urgence : par exemple dans le cas d’un ascenseur en panne, d’une panne de chauffage central etc. Ces travaux font l’objet d’appels de charges exceptionnelles du syndic.

L’entretien d’une copropriété

L’entretien des parties communes incombe à tous les copropriétaires. Chacun y participe financièrement en fonction de sa quote-part.

L’entretien de copropriété désigne de nombreuses tâches courantes :

  • nettoyage des parties communes ;
  • gestion des poubelles ;
  • jardinage des espaces verts ;
  • changement d’ampoules ;
  • réparation d’une fuite…

C’est au moment de l’assemblée générale ordinaire annuelle que les propriétaires votent pour choisir les prestataires qui s’occuperont de l’entretien des parties communes. Le syndic de copropriété doit contacter plusieurs entreprises pour transmettre plusieurs devis.

De plus, la copropriété doit disposer d’un carnet d’entretien. Ce document liste les informations techniques et les opérations de maintenance et travaux effectués dans l’immeuble.

Il doit être réalisé, tenu et mis à jour par le syndic de copropriété. Le carnet d’entretien est consultable sur simple demande d’un copropriétaire au syndic de copropriété.