Guide complet
1. La copropriété
La France compte 37 millions de logements en 2020. On estime qu’un quart de ces logements sont en copropriété soit environ 10 millions. Si vous achetez un appartement ou une maison dans un immeuble ou un lotissement, il y a des chances pour vous ne soyez pas uniquement propriétaire mais aussi copropriétaire.
L'assemblée générale
1- Les règles de base d'une assemblée générale de copropriété
L’assemblée générale est la réunion annuelle qui réunit l’ensemble des copropriétaires. Lors de cet échange obligatoire, des décisions importantes et nécessaires sont votées par les copropriétaires.
Lors de l’assemblée générale, on valide :
Pour que toutes ces décisions soient valables, il doit y avoir quorum, c’est-à-dire un nombre minimum de votants réunis.
L’assemblée générale de copropriété, qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire, se réunit après convocation de chacun de ses membres.
2- La préparation d'une assemblée générale
Lors de la préparation d'une assemblée générale, vous recevrez généralement plusieurs documents.
Les principaux sont :
La décision de tenir une assemblée générale de copropriétaires est généralement prise par le syndic de copropriété en consultation avec le conseil syndical. Le syndic propose une date, un lieu et un ordre du jour, mais ces éléments peuvent être discutés et votés par les copropriétaires.
En général, il est fortement recommandé d'y assister, car c'est l'occasion de participer aux décisions importantes concernant la copropriété. Si vous ne pouvez pas y assister en personne, vous pouvez donner procuration à un autre copropriétaire pour vous représenter.
3- Le déroulement de l'assemblée générale
Lors d'une assemblée générale de copropriété, les copropriétaires se réunissent pour discuter et prendre des décisions importantes concernant la gestion de l'immeuble ou de la copropriété.
Pendant l'assemblée générale, le secrétariat est assuré par le syndic mais l'assemblée générale peut toutefois désigner un copropriétaire comme secrétaire de séance. Le président ouvre la réunion en accueillant les participants et en expliquant l'ordre du jour.
Le président peut procéder à l'appel des copropriétaires présents ou représentés par procuration pour s'assurer du quorum nécessaire à la prise de décisions.
Le syndic présente un rapport sur la gestion de la copropriété au cours de l'année écoulée. Il expose les comptes, les travaux réalisés, les dépenses engagées, et les problèmes éventuels.
Les copropriétaires ont l'occasion de discuter des différents points de l'ordre du jour. Les sujets abordés peuvent inclure les travaux à effectuer, le budget prévisionnel, les litiges entre copropriétaires, etc.
Les décisions importantes sont soumises au vote des copropriétaires. Chaque résolution est présentée et discutée, puis un vote a lieu. Les résolutions peuvent être adoptées à la majorité simple (plus de 50% des voix) ou à la majorité absolue (plus de 50% des copropriétaires présents ou représentés).
Un procès-verbal de l'assemblée générale est rédigé pour consigner les décisions prises et les discussions ayant eu lieu. Ce document devra être approuvé lors de la prochaine assemblée générale.
Une fois toutes les résolutions votées, le président déclare la réunion close. Après la réunion, un procès-verbal final est rédigé, approuvé par le président de l'assemblée générale, et envoyé à tous les copropriétaires pour tenir tout un chacun, et donc les absents, informé des résultats de la réunion.
4- Après l'assemblée générale
Si vous êtes un copropriétaire qui n'était pas présent ou représenté lors d'une assemblée générale, ou si vous avez voté contre une décision prise, vous avez le droit de contester cette décision. Des erreurs comme un vote à la mauvaise majorité ou des sujets non prévus à l'ordre du jour peuvent être des raisons valables pour une contestation.
Des irrégularités dans la convocation à l'assemblée générale, comme une absence de convocation ou l'omission de documents obligatoires, peuvent également annuler la décision prise. Pas besoin de prouver un dommage spécifique, il suffit de montrer que les règles légales n'ont pas été suivies.
Pour lancer le processus, vous devez saisir le tribunal compétent dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal, faite par le syndic. Il est impératif d'être représenté par un avocat et de diriger votre action contre le syndicat des copropriétaires.
Attention aux délais : après 2 mois, il sera trop tard pour contester une décision, sauf si le syndic a omis de vous notifier le procès-verbal, auquel cas le délai s'étend à 5 ans.
Si le tribunal vous donne raison, la décision sera annulée et vous pourriez obtenir des dommages et intérêts. Par contre, une décision défavorable pourrait vous coûter des dommages et intérêts pour recours abusif.
La réglementation
1- Les différents types de copropriétés
On distingue la copropriété verticale de celle horizontale.
Une copropriété verticale est un immeuble divisé en plusieurs appartements. La plupart des copropriétés sont verticales.
Une copropriété horizontale, aussi appelée copropriété pavillonnaire, est constituée de maisons individuelles sur un terrain partagé.
Elles se composent généralement de moins de lots que son pendant verticale ce qui peut influencer le choix du type de syndic. Son fonctionnement est sensiblement le même dans les deux cas.
Le cas particulier de la copropriété indivise :
La copropriété divise est la forme la plus fréquente. Chaque copropriétaire possède son lot privatif. Il peut vendre son lot sans en référer à quiconque au sein de conseil syndical.
La copropriété indivise est moins courante, c’est un cas particulier. C’est une situation provisoire en attendant une division des lots suite à héritage par exemple. L’ensemble de la copropriété appartient à tous les copropriétaires.
2- Le fonctionnement d'une copropriété
L’appartement possédé par le copropriétaire constitue un lot c’est à dire une part de l’ensemble de l’immeuble.
C’est à votre lot que sont rattachés vos droits et devoirs de copropriétaire :
Important
Lors de l’assemblée générale, chaque copropriétaire vote pour les différentes résolutions à l’ordre du jour en fonction des tantièmes qu’il possède.
3- Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document qui détermine les règles de vie au sein de l’immeuble ainsi que les droits et obligations des propriétaires et des locataires.
Le règlement contient notamment les règles à respecter à propos :
Pour effectuer une modification du règlement de copropriété, un vote en assemblée générale est indispensable. La question de la modification doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale au préalable.
4- Les travaux en copropriété
Les travaux privatifs ne nécessitent pas l’accord de la copropriété dans la mesure où ils n’ont pas d’impact sur les parties communes. Il convient toutefois de respecter les horaires des travaux en copropriété pour ne pas s’exposer à des répercussions.
Les travaux de grande ampleur dans les parties communes doivent être soumis au vote des copropriétaires. Selon la nature des travaux à engager, différentes majorités doivent être atteintes. En effet, il existe différentes règles pour les travaux en copropriété.
Lors des assemblées générales ordinaires annuelles, les copropriétaires votent le budget en prévision des travaux d’entretien, de maintenance et d’administration de l’immeuble.
Le syndic se charge directement des petites interventions courantes sans consulter les copropriétaires.
Il peut aussi intervenir sans consultation préalable en cas d’urgence : par exemple dans le cas d’un ascenseur en panne, d’une panne de chauffage central etc. Ces travaux font l’objet d’appels de charges exceptionnelles du syndic.
A noter à propos du fonds de travaux :
Un fonds de travaux est une cagnotte pour couvrir divers frais liés à l'immeuble, comme des réparations urgentes ou des améliorations pour économiser de l'énergie. Depuis 2014, la loi Alur obligeait déjà les copropriétés à créer ce fonds. La nouvelle loi Climat et résilience de 2021 l'impose progressivement à tous les types de copropriétés dès le 1er janvier 2023.
L'assemblée des copropriétaires peut maintenant décider comment utiliser cet argent. Ils votent pour affecter tout ou partie du fonds aux dépenses planifiées, selon la majorité requise pour chaque type de dépense.
5- En cas de litiges
Les litiges en copropriété sont presque inévitables. L’important est de bien s’y préparer.
Le syndic de copropriété a un rôle important à y jouer mais d’autres intervenants, à commencer par chaque copropriétaire de façon individuelle peut apporter sa pierre à l’édifice : résolution à l’amiable, médiation, arbitrage, aide juridique de copropriété gratuite, assurance juridique et en dernier recours la justice sont autant de solutions à envisager.
La vie en copropriété
1- Qu'est-ce qu'une copropriété ?
Selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété est un immeuble ou un groupe d’immeubles dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes : les copropriétaires. La copropriété est régie par un ensemble de lois, comme la loi ALUR et la loi ELAN par exemple.
Chaque copropriétaire possède donc un lot qui se compose :
La création d’une copropriété est obligatoire dès que la propriété d’un bien immobilier est partagée entre au moins deux personnes.
Il existe des exceptions à cette règle, notamment pour les immeubles insalubres ou ne respectant pas certaines normes sanitaires (amiante, plomb…).
Une étape obligatoire s’impose à la mise en place d’une copropriété : l’immatriculation. L’objectif est de simplifier la connaissance de l’état de ces copropriétés. L’immatriculation est mise en place par le syndic (ou le notaire).
Important :
Une copropriété sans syndic ne devrait jamais exister. De la même façon que la copropriété est obligatoire, le syndic l’est tout autant. Il est par contre possible de choisir parmi différents types de syndics.
2- Le rôle du syndicat des copropriétaires
Qui dit communauté dit organisation commune.
La copropriété est donc gérée par un syndicat de copropriétaires. Il a pour rôle d’administrer l’ensemble des lots d'un immeuble collectif dans le respect de la loi.
Les copropriétaires réunis en syndicat votent les décisions à prendre lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui a lieu au moins une fois par an. Cette assemblée générale peut se réunir physiquement ou en distanciel notamment en visioconférence.
Juridiquement, ce syndicat est une personne morale. Il est doté d’une personne juridique et il peut donc agir en justice pour défendre ses intérêts.
Chaque copropriétaire fait obligatoirement partie du syndicat.
Lors de l’assemblée générale, le syndicat vote :
3- Le rôle du conseil syndical
Le syndicat des copropriétaires élit aussi les membres du conseil syndical.
Cet organe coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires. Il a pour mission de contrôler le syndic mais aussi de lui venir en aide et de le renseigner. Le président du conseil syndical est responsable de la coordination et représente un membre du comité syndical. Il occupe donc un rôle important dans la copropriété.
Les membres du conseil syndical sont libres de démissionner quand ils le souhaitent de leurs fonctions en accord avec le règlement de copropriété. Un suppléant prend alors le relais.
Le conseil syndical n’est pas obligatoire mais sa présence est fortement recommandée car c’est lui qui assure le contrôle du travail du syndic et de sa bonne gestion.
Les pouvoirs du conseil syndical ont été considérablement augmentés depuis l’instauration de la loi ELAN en copropriété. Il a désormais plus d’autonomie pour permettre à la copropriété de mieux fonctionner. La loi ELAN a également instauré de nombreux aménagements pour permettre à la copropriété de fonctionner de façon plus fluide.
A noter :
Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat d’une durée d’au maximum 3 ans renouvelables.
4- Le rôle du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété administre les parties communes de l’immeuble. Il est élu en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires à la majorité absolue et dont il est le représentant légal.
Ses missions sont multiples :
Important :
Le syndic a le pouvoir de signer des contrats et de contracter des prêts au nom de la communauté des copropriétaires.
En cas de vente d’un lot de copropriété, le syndic est chargé d’établir un état daté. Ce document obligatoire permet d’informer le notaire et l’acquéreur du bien sur quelques situations comptables et points financiers de la copropriété.
Les charges de copropriété
1- Comprendre les charges de copropriété
Les charges de copropriété sont les dépenses que doivent payer collectivement les copropriétaires en fonction de leur quote-part. La quote-part est exprimée en tantièmes.
Le syndic collecte d’abord des provisions calculées selon le budget voté annuellement en assemblée générale. Ces provisions sont généralement appelées tous les trimestres.
Il y a 2 catégories de charges :
Le règlement de copropriété précise la répartition des charges de copropriété de l’immeuble en fonction des tantièmes.
Pour estimer le montant des charges générales correspondant à vos lots de la copropriété, vous devez appliquer la formule : (nombre de tantièmes du lot / nombre de tantièmes total)*budget prévisionnel.
Vous pouvez aussi essayer de réduire vos charges de copropriété pour alléger ces dépenses (avec la mise en concurrence, l’étude des contrats de prestataires etc.).
Cas particulier :
Le calcul des charges spéciales n’est pas effectué de la même façon pour tous les copropriétaires. L’accès aux services et équipements de chaque copropriétaire est pris en compte.
2- En cas de charges impayées
La régularisation des charges de copropriété intervient si :
Si le résultat des provisions est inférieur à celui des dépenses, vous devez payer la différence.
Charges récupérables et non-récupérables :
Le propriétaire d’un logement répercute généralement une partie de ces charges sur le loyer demandé à son locataire. Il s’agit de charges « récupérables ». Le contrat de location devra distinguer le loyer « hors charges » du montant des charges récupérables à payer par le locataire.
Les charges récupérables auprès du locataire sont notamment :
Il ne faut pas confondre les charges récupérables et les charges de copropriété déductibles. Les charges déductibles permettent au propriétaire bailleur de réduire ses impôts en déduisant des loyers encaissés le montant de ces charges.
2- Réduire ses charges
Découvrez dès maintenant un dossier essentiel qui vous éclairera sur le mystère des charges de copropriété. Cette lecture incontournable vous offre une opportunité unique de comprendre en détail comment sont calculées et réparties ces charges souvent perçues comme complexes et opaques.
Explorez un univers captivant qui dissipe les zones d'ombre entourant les charges de copropriété. Ce dossier exhaustif, spécialement conçu pour vous, met à votre disposition une mine d'informations claires et concises, vous permettant ainsi de décoder les mécanismes financiers qui régissent votre copropriété.
3- L'entretien de la copropriété
L’entretien des parties communes incombe à tous les copropriétaires. Chacun y participe financièrement en fonction de sa quote-part.
L’entretien de copropriété désigne de nombreuses tâches courantes :
C’est au moment de l’assemblée générale ordinaire annuelle que les propriétaires votent pour choisir les prestataires qui s’occuperont de l’entretien des parties communes. Le syndic de copropriété doit contacter plusieurs entreprises pour transmettre plusieurs devis.
De plus, la copropriété doit disposer d’un carnet d’entretien. Ce document liste les informations techniques et les opérations de maintenance et travaux effectués dans l’immeuble.
Il doit être réalisé, tenu et mis à jour par le syndic de copropriété. Le carnet d’entretien est consultable sur simple demande d’un copropriétaire au syndic de copropriété.
Places de stationnement et parking en copropriété
Les places de stationnement, qu’il s’agisse de box, de parking ou de garages, sont aussi soumises au règlement de copropriété. Il n’est pas possible d’en faire ce que l’on souhaite et chaque règlement peut stipuler des règles et des lois spécifiques au stationnement.
En cas de vente d’un stationnement à un tiers, la copropriété dispose généralement d’un droit de préemption. Il faut donc informer le syndic en cas de décision de vendre.
