Chaque copropriétaire doit payer les charges de copropriété en fonction de sa quote-part dans la copropriété. Charges générales ou charges exceptionnelles, répartition au tantième, contestation et diminution des charges : on vous dit tout ce que vous devez savoir sur le calcul des charges en copropriété !
Sommaire
Définition des charges de copropriété
Les charges de copropriété permettent d’assurer le bon fonctionnement financier de la copropriété. Elles regroupent l’ensemble des dépenses engagées pour gérer le l’organisation et l’entretien de celle-ci. On distingue généralement les charges en trois groupes :
- les charges d’entretien : frais de nettoyage, prestataires chargées de l’entretien, frais d’enlèvement des ordures ménagères, etc. ;
- les charges d’administration : salaire du gardien, honoraires du syndic, contrats d’assurances, éventuellement frais de justice, etc. ;
- les charges de conservation: visent à couvrir les dépenses de travaux de réfection ou de réparation sur l’immeuble.
Les charges générales de copropriété sont votées lors de l’assemblée générale annuelle et sont prévues dans le budget prévisionnel. Les copropriétaires peuvent également être amenés à payer des charges exceptionnelles.
Les charges générales de copropriété
Les charges générales de copropriété regroupent l’ensemble des charges courantes qui permettent d’assurer « la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de la copropriété ».
Elles sont réparties équitablement entre l’ensemble des copropriétaires, « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots », comme le prévoit l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, on considère comme des charges générales de copropriété :
- les contrats d’assurance ;
- les contrats d’électricité, d’eau ou de gaz ;
- les honoraires du syndic de copropriété ;
- les frais de maintenance ;
- les frais de fonctionnement ;
- les frais de nettoyage des parties communes ;
- l’entretien des espaces verts
- les salaires du gardien ;
L’ensemble de ces charges est inscrit au budget prévisionnel préparé par le syndic de copropriété et voté par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle.
Les charges spéciales de copropriété
Les charges spéciales de copropriété ne concernent pas l’ensemble des copropriétaires et seront limitées aux personnes qui ont l’utilité de ces services ou équipements.
Ainsi, les frais de maintenance d’un ascenseur sont considérés comme une charge commune spéciale et seuls les lots ayant l’utilité de l’ascenseur payent en fonction d’un coefficient lié à l’étage.
Exemple :
| Étage | Coefficient |
|---|---|
| 1er étage | 1 |
| 2e étage | 1,25 |
| 3e étage | 1,50 |
| 3e étage | 1,75 |
| 4e étage | 2 |
Pour calculer les charges d’ascenseur, on utilise la formule suivante : (tantièmes/total des coefficients) x coefficient de l’étage).
Une personne au 1er étage paie moins qu’une personne habitant au 4e étage. De même, les résidents du rez-de-chaussée sont exonérés, sauf si le copropriétaire du rez-de-chaussée possède un parking ou une cave desservie par l’ascenseur.
Les charges exceptionnelles de copropriété
Les charges exceptionnelles concernent les dépenses inhabituelles ou imprévisibles pour la copropriété, comme indiqué dans le décret du 17 mars 1967.
Il peut s’agir de charges liées à des études techniques, à de gros travaux de conservation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble. Il peut s’agir :
- de ravalement de façade avec ajout de matériaux isolants ;
- de travaux de remplacement ou de réparation d’équipements communs (hors maintenance) comme une chaudière collective ;
- de travaux d’amélioration de la copropriété comme la création d’un parking ou l’installation d’un ascenseur ;
- de travaux de peinture dans les parties communes ou d’une surélévation de l’immeuble ;
- d’études techniques (diagnostic technique global ou audit énergétique) ;
Ces dépenses n’apparaissent pas dans le budget prévisionnel prévu par le syndic (en raison de leur caractère imprévisible), mais elles représentent tout de même des charges de copropriété et doivent être votées par les copropriétaires, au cas par cas, lors de l’assemblée générale.
À noter
La loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit, depuis le 1er janvier 2017, la constitution d’un fonds de travaux obligatoire pour les copropriétés afin d’anticiper et de financer les travaux de rénovation.
Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire par tous les copropriétaires. Le fonds est voté en assemblée générale à la majorité de l’article 25 et ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel (3 % pour les copropriétés de moins de dix lots).
Charges de copropriété et travaux urgents
Dans le cas où la sécurité des habitants de la copropriété et/ou la sauvegarde de l’immeuble sont menacées, le syndic de copropriété peut engager des travaux urgents pour contrer ces risques, sans passer par un vote préalable en assemblée générale.
Une note d’information dans les parties communes, un courriel ou un courrier suffisent pour informer les copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 ne définit pas les travaux urgents, dont l’appréciation est laissée au syndic, mais on considère généralement comme urgents les travaux suivants :
- la réparation d’un mur qui menace de s’effondrer ;
- la réparation d’une toiture qui n’assure plus le clos et le couvert de la copropriété ;
- la réparation d’une canalisation qui occasion des dégâts des eaux
- le remplacement d’une chaudière collective en hiver ;
- la réparation de marches cassées dans un escalier, etc.
Le syndic doit néanmoins convoquer une assemblée générale extraordinaire pour convenir avec les copropriétaires, des modalités de paiement des travaux.
La répartition des charges de copropriété
Comme on vient de le voir, la répartition des charges de copropriété diffère si la charge est générale ou spéciale.
Dans le cas d’une charge générale, la répartition des charges est déterminée par la quote-part détenue par chaque copropriétaire dans l’immeuble. Le calcul se fait alors proportionnellement aux tantièmes qui figurent dans le règlement de copropriété.
Dans le cas d’une charge spéciale, la répartition se fait en fonction de l’utilité objective de la dépense pour chaque copropriétaire.
À noter
S’il n’utilise pas un équipement soumis à une charge spéciale (par exemple un ascenseur), le copropriétaire n’est pas exonéré de paiement pour autant.
La répartition des charges de copropriété est incluse dans le règlement de copropriété. Ce dernier détermine notamment la méthode de calcul utilisée pour établir les quotes-parts.
Les tantièmes et les charges de copropriété
Chaque immeuble en copropriété est divisé en millièmes de parts, exprimées généralement sous forme de tantièmes de copropriété.
En règle générale, les tantièmes des parties communes sont proportionnels à la valeur des parties privatives (voir l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965). Chaque immeuble est divisé en plusieurs lots (appartements, caves, parkings…) qui comprennent chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Cette quote-part est exprimée en tantièmes.
Pour calculer les tantièmes en copropriété, il faut prendre en compte :
- la nature du lot (appartement, cave, parking) ;
- la surface habitable de l’appartement ;
- le niveau de confort (s’il comporte un balcon, une terrasse, une cour privative) ;
- la situation géographique (vue sur cour ou sur rue, en étage ou en rez-de-chaussée).
La valeur relative des parties privatives déterminée en tantièmes permettra de définir les quotes-parts des copropriétaires lorsque ces derniers devront s’acquitter des charges de copropriété.
Qui paye les charges de copropriété ?
Les charges générales de copropriété, prévues dans le budget prévisionnel, sont payées par les copropriétaires lors de l’appel de fonds du syndic de copropriété.
Les copropriétaires reçoivent chaque trimestre un appel de fonds de provisions sur charges. La provision sur charges est la même chaque trimestre et correspond à un quart de la quote-part annuelle du copropriétaire.
Le paiement de ces provisions intervient le premier jour de chaque trimestre, sauf si un autre calendrier de règlement a été voté en assemblée générale. Le syndic de copropriété doit envoyer un courrier simple ou mail à chaque copropriétaire, indiquant le montant de l’acompte à verser.
Concernant le règlement des charges exceptionnelles (dépenses non prévues dans le budget prévisionnel), les modalités sont décidées lors de l’assemblée générale par le syndic et les copropriétaires, après la validation des travaux par un vote.
Le paiement des provisions sur charges se fait généralement par prélèvement automatique, par virement bancaire ou par chèque.
Les charges de copropriété récupérables sur le locataire
Les copropriétaires qui ont décidé de mettre leur bien en location peuvent récupérer une partie des charges de copropriété en les imputant au locataire.
Ces charges récupérables sont liées à l’utilisation d’un service ou d’un équipement dont se sert le locataire. Il est alors indispensable d’indiquer dans le contrat de bail de location, le montant des loyers hors charges et des loyers avec charges.
Quelles sont les charges de copropriété récupérables sur le locataire ? Il peut s’agir :
- des charges d’ascenseur (une partie), de chauffage collectif, d’eau, etc. ;
- des taxes sur les ordures ménagères, l’assainissement, etc. ;
- des dépenses d’entretien courant qui profitent au locataire (espaces verts, ménages, chaudière collective, etc.).
Pour aller plus loin > Propriétaire/locataire : qui paie les charges ?
Les impayés de charges de copropriété
Il peut arriver qu’un copropriétaire ne règle pas ses charges de copropriété dans le délai prévu. Après avoir tenté de résoudre le problème à l’amiable, le syndic peut envoyer une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.
À l’issue d’un délai de trente jours après la réception de ce courrier, si le copropriétaire n’a toujours pas régularisé la situation, alors le syndic pourra intenter une action en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de la copropriété. Pour résumer, voici les solutions à votre disposition en cas d’impayés de charges de copropriété :
| La solution amiable : la lettre de relance | Dans un premier temps, le syndic doit envoyer une simple lettre de relance au copropriétaire défaillant, en lui rappelant le dépassement de date de paiement et qu’une procédure de recouvrement pourrait être lancée contre lui devant le tribunal d’instance. |
| La solution précontentieuse : la mise en demeure | Si le copropriétaire ne régularise pas la situation après la lettre de relance, le syndic doit procéder à une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le copropriétaire dispose alors d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la lettre pour payer. |
| La solution contentieuse : la saisie du tribunal | Comme évoqué dans la lettre de relance, le syndic peut engager une procédure devant le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance à l’encontre du copropriétaire défaillant. Les impayés doivent être réclamés le plus tôt possible et une saisie (sur salaire, sur loyer, sur compte bancaire, etc.) pourra être mise en place par l’huissier de justice. |
Depuis 2018, l’article 210 de la loi ELAN prévoit qu’il est possible de diligenter une procédure unique pour recouvrir les charges antérieures et les charges provisionnelles à venir, pour un copropriétaire qui ne règlerait pas son appel de fonds dans le mois suivant la mise en demeure.
Comment contester les charges de copropriété ?
Si vous constatez une erreur dans la répartition des charges de copropriété, qu’elle provienne du règlement de copropriété ou d’un vote en AG, vous avez la possibilité de demander que cette erreur soit corrigée, lors d’un vote à l’unanimité des copropriétaires.
Si ce n’est pas le cas, vous pourrez saisir le tribunal de grande instance (TGI) de la ville de l’immeuble pour que le juge annule la répartition des charges et fasse appliquer celle prévue par la loi. La procédure judiciaire est rétroactive et peut prendre en compte des erreurs jusqu’à dix ans en arrière.
À noter
Contester la répartition des charges de copropriété n’empêche pas le copropriétaire contestataire de payer les provisions sur charges.
Comment diminuer les charges de copropriété ?
Vous trouvez que les charges de copropriété sont trop élevées et quelles ont tendance à augmenter au fil des années ? Assurez-vous que votre syndic de copropriété renégocie bien les contrats à chaque date d’anniversaire. Parmi les principales charges qui pèsent sur la copropriété, citons :
- le contrat d’assurance ;
- les contrats d’entretien des extérieurs et des parties communes ;
- les contrats d’électricité.
Vous pouvez également privilégier un compteur d’eau individuel, avec une répartition des charges plus juste et une baisse d’environ 20 % sur la consommation.
Pensez également à entretenir vos équipements collectifs et individuels, à vérifier le réglage des appareils (température régulière, régulation du temps de chauffage, etc.) pour éviter de consommer plus que nécessaire. Vérifiez également que vos contrats sont adaptés à la taille de votre copropriété ou entreprenez des travaux de rénovation énergétique.
Enfin, pensez à mettre en concurrence vos différents prestataires (nettoyage, entretien des espaces verts, ascenseur, etc.). C’est la possibilité d’avoir de meilleurs tarifs ou de faire baisser le prix de contrats existants.
Pour aller plus loin
Si votre gestionnaire de copropriété ne vous satisfait pas, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à changer de syndic.
Nos coachs copro sont disponibles pour répondre à vos questions !
Vous savez tout sur le calcul et la répartition des charges de copropriété !