Indispensables au bon fonctionnement d’un immeuble, les charges de copropriété sont souvent sources de multiples interrogations. A quoi correspondent-elle, comment sont-elles réparties, quand les régler, comment effectuer leur régularisation, que faire en cas d’impayé ? Zoom sur ces dépenses votées en assemblée générale.
L’ensemble des dépenses couvertes par les charges de copropriété est prévu lors du budget prévisionnel établi et présenté par le syndic à chaque assemblée générale de copropriété annuelle. Grâce au bilan financier détaillé fourni chaque année, il est possible d’analyser la gestion de votre immeuble, et pourquoi, de réduire les charges de copropriété !
Les charges de copropriété regroupent donc toutes les dépenses nécessaires à la gestion et au bon fonctionnement d’un immeuble :
À savoir
Des charges de copropriété exceptionnelles peuvent venir s’ajouter aux dépenses courantes en cas de gros travaux d’entretien, de rénovation ou de conservation de l’immeuble.
Les charges de copropriété sont réparties entre les différents lots qui la compose. Ces derniers sont divisés en tantièmes et millièmes.
Les charges sont alors calculées proportionnellement au nombre de tantièmes détenus par rapport aux tantièmes généraux ( = tout l’immeuble). Pour éviter toute contestation, les tantièmes, millièmes et coefficient sont indiqués dans le tableau de répartition des charges de copropriété inclus dans le règlement de copropriété.
De plus, les charges sont réparties selon leur nature, conformément à l’article 10 de la loi de 1965. Il convient alors de distinguer les charges courantes des charges spéciales.
Dans le cadre d’une location, une question est régulièrement soulevée : comment sont réparties les charges entre propriétaire et locataire ?
Les charges récupérables sont celles dont le locataire a l’usage pour jouir pleinement du bien loué. Il s’agit donc des charges relatives notamment :
En présence d’un gardien, le locataire peut prendre en charge entre 40 % et 75 % du salaire de ce dernier en fonction de ses attributions.
Si certaines charges de copropriété sont récupérables sur le locataire, ce n’est pas le cas de celles concernant les dépenses relatives à l’immeuble. Ainsi, restent à la charge du propriétaires les dépenses :
Le paiement des charges de copropriété se fait soit lors de l’appel de charges courant du syndic, soit lors d’appels exceptionnels. Avec un cas particulier : la succession.
Les dépenses du budget prévisionnel sont réglées après l’appel de fonds du syndic. Ce sont des provisions sur charges, qui doivent être réglées au plus tard le premier jour de chaque trimestre.
Grâce à la dématérialisation, les syndics proposent désormais à chaque copropriétaire un espace privé sécurisé dans lequel vous retrouvez chaque appel de fonds et pouvez régler vos charges de copropriété en ligne.
Les dépenses exceptionnelles ne sont par nature pas prévues dans le calcul des charges de copropriété. Ainsi, ces dépenses hors budget prévisionnel font l’objet d’une date de paiement et d’une date d’exécution propres, votées lors d’une assemblée générale ordinaire de copropriété.
Le calendrier d’exigibilité des charges de copropriété exceptionnelles est disponible dans votre espace sécurisé en ligne.
Comment se passe le paiement des charges copropriété dans le cadre d’une succession ? Ce sont les héritiers qui ont la responsabilité de continuer à les régler tant que le lot n’est pas vendu. Dans le cadre d’une succession vacante, c’est au syndic de se tourner vers le service des domaines.
En cas de démembrement du lot, c’est la personne propriétaire de l’usufruit qui paie les charges de copropriété.
La régularisation des charges de copropriété intervient dans deux cas : si vous êtes en retard dans vos paiements, ou suite au bilan financier annuel du syndic.
Chaque année, lors de la clôture de l’exercice, le gestionnaire procède à la régularisation des charges de copropriété. C’est-à-dire qu’il compare le montant des provisions versées par les copropriétaires et les dépenses réellement engagées. En fonction du résultat, vous devez de l’argent à la copropriété, ou la copropriété vous en doit.
Ainsi, si le résultat des provisions est supérieur à celui des dépenses, vous devez être “remboursé” du trop perçu. Dans la réalité des faits, le syndic soustrait ce montant à celui du ou des prochains appels de fonds.
Si le résultat des provisions est inférieur à celui des dépenses, vous devez payer la différence. Le montant sera alors ajouté au prochain appel de fonds de charges de copropriété.
En cas d’impossibilité de régler à temps vos charges de copropriété, il est primordial de prévenir le syndic au plus vite. En effet, il est toujours préférable – et moins cher ! – de trouver ensemble une solution amiable avant de passer par la voie judiciaire !
En cas d’impasse, le syndic est habilité à engager des démarches de recouvrement et de saisir le juge du Tribunal. Il est alors inscrit comme créancier, et une hypothèque légale peut être prise sur votre bien jusqu’à ce que vous soyez en mesure de régler vos dettes.
Le saviez-vous ?
Depuis la loi ELAN, le syndic dispose d’une procédure de recouvrement simplifiée.
Vous vendez ou vous venez d’acheter un appartement ? Est-ce que la régularisation des charges de copropriété appartient au nouveau propriétaire ou à l’ancien ?
Tout d’abord, il faut savoir que tout ce qui est voté ou appelé avant la signature du compromis est à la charge du vendeur. Tout ce qui est voté après la signature du compromis est à la charge de l’acquéreur, à condition que le futur propriétaire ait eu connaissance de l’assemblée générale, reçu la convocation et les pouvoirs pour se prononcer. C’est pourquoi il est impératif de fournir à vos futurs acquéreurs les 3 derniers pv d’AG ainsi que la convocation pour celle à venir si l’AG intervient entre le compromis et la vente.
En revanche, en ce qui concerne la régularisation annuelle des charges, aucune loi n’intervient. Cependant, il est d’usage que celle-ci soit prise en charge au prorata de la présence de chacun si les sommes appelées ou remboursées sont conséquentes. Il faut savoir que pour un achat en cours de trimestre, le vendeur règle l’avance de provision du trimestre en cours et que l’acquéreur lui rembourse au prorata temporis les jours post-vente.
