Les syndics de copropriété jouent un rôle clé dans la gestion de celle-ci. En tant qu’instance dirigeante principale, elle doit respecter un certain nombre d’obligations. Cependant, le syndic peut ne pas exercer ses fonctions, et heureusement, vous pouvez intenter une action contre lui. Dans quelles circonstances peut-on porter plainte contre son syndic ? Comment intenter une action en justice contre votre syndic ? Et s’il démissionne ? Quelles sont ses obligations ? Voyons les particularités du syndic et les étapes pour résoudre ce type de litige.
Est-il possible de porter plainte contre son syndic ?
Il est tout à fait possible de porter plainte contre votre syndic de copropriété soit collectivement soit individuellement. En temps normal, c’est le conseil syndical qui porte plainte au nom du syndicat des copropriétaires pour un problème de gestion de la copropriété dans sa globalité, mais un copropriétaire peut également assigner le syndic en justice pour une affaire le concernant de façon individuelle.
Par conséquent, votre syndic doit s’acquitter de ses fonctions et respecter ses obligations. Un manquement du syndic pourrait constituer une faute aux conséquences plus ou moins graves. Heureusement, le recours permet aux copropriétaires de faire face à un syndic défaillant ou incompétent !
Qu’est-ce qu’une faute de gestion pour un syndic ?
Plusieurs litiges peuvent naître entre copropriétaires et syndic suite à certaines fautes de gestion, comme par exemple :
- le non-respect du règlement de copropriété ;
- la négligence d’un sinistre qui est survenu dans les parties communes ;
- le refus d’effectuer des travaux nécessaires ;
- la non-exécution des décisions prises en assemblée générale.
Si vous considérez que votre syndic est incompétent ou que celui-ci fait preuve d’abus, il est possible pour vous d’agir et de porter plainte contre lui. Vous disposez donc d’un délai de 10 ans à partir du moment du litige pour agir avant qu’il y ait prescription, et de 2 mois pour contester une décision d’assemblée générale.
Bien comprendre l’importance du quitus donné au syndic
Lorsque les copropriétaires donnent quitus à leur syndic, ils approuvent les actes de gestion portés à leur copropriété.
Le fait de donner quitus a lieu chaque année lors de l’Assemblée générale et celui-ci devrait être à l’ordre du jour. Il a été adopté à la majorité simple. Lorsque le quitus est donné au syndic, ses obligations sont libérées et les poursuites judiciaires contre lui ne sont plus possibles.
Le quitus peut être voté en assemblée générale, sous réserve de vérification. Dans ce cas, il ne prendra effet que si les réserves des copropriétaires sont satisfaites.
Quelles sont les obligations d’un syndic ?
Gestion financière du syndic
Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.
Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires doivent être versées sur ce compte.
La notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat de copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit donc être le syndicat de copropriétaires et non le syndic.
Le fait que l’intitulé du compte mentionne le nom du syndic ou non fait supposer qu’il ne s’agit pas d’un compte séparé.
Gestion administrative du syndic
Le syndic doit remplir les missions suivantes :
- Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété
- Réaliser et mettre à jour de la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s’ils ont donné leur accord, leur adresse électronique
- Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale
- Administrer l’immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d’urgence, faire exécuter les travaux nécessaires
- Représenter le syndicat de copropriétaires en justice
- Établir et mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble
- Informer les occupants de l’immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale
- Gérer les archives du syndicat de copropriétaires
Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en assemblée générale concernant les décisions suivantes :
- Souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat)
- Délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires
- Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée
Comment faire pour porter plainte contre son syndic ?
Dans un premier temps, une mise en demeure doit être envoyée au syndic, celle-ci constitue un avertissement.
Ensuite, si cette solution n’aboutit pas au résultat attendu, il est en effet possible de porter plainte en intentant une action en justice auprès du Tribunal de Grande Instance compétent en matière de litige dans les copropriétés.
Pour cela, il suffit d’envoyer une lettre de mise en cause par recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner le motif de la mise en cause et rappelle au syndic ses obligations. Une fois la lettre reçue, le syndic dispose d’un délai de 8 jours pour régler le litige.
Si, à l’issue des 8 jours, rien ne change, une mise en demeure peut être envoyée au syndic. À noter que cette procédure constitue u dernier avertissement avant une potentielle action en justice. Là encore, si la mise en demeure ne donne rien, il ne reste plus qu’à porter plainte contre le syndic auprès du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble concerné.
En général, le tribunal désignera un administrateur provisoire auquel il confiera la gestion de la copropriété en attendant la résolution complète du litige. Pour rappel, un administrateur provisoire est un organe chargé d’accompagner les copropriétaires jusqu’à la prochaine assemblée générale, en exerçant les missions du syndic.
Changer de syndic : l’alternative à l’assignation en justice
Si votre syndic est en tort, vous n’êtes pas obligé de porter plainte contre lui. Vous pouvez simplement changer de syndic, en procédant à la révocation du syndic actuel ; un processus beaucoup moins lent et onéreux qu’une assignation en justice !
Pour ce faire, il faut d’abord demander au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, de mettre deux résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :
- La révocation du syndic, qui se vote à la majorité absolue de l’article 25. Cette règle de majorité prend en compte les tantièmes des copropriétaires absents, abstentionnistes ou non représentés ;
- La désignation d’un nouveau syndic, car une copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic
Pour révoquer votre syndic actuel et en désigner un nouveau, vous pouvez attendre l’assemblée générale annuelle ou bien convoquer une assemblée générale extraordinaire. Sachez cependant, que les syndics professionnels peuvent facturer des frais annexes pour l’organisation d’une assemblée extraordinaire.
À noter que le syndic professionnel n’est pas le seul modèle de gestion existant. La loi de 1965 prévoit également le syndic non-professionnel, qui regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif. Pensez-y, le syndic non-professionnel est peut-être plus adapté à votre copropriété !
En syndic bénévole, un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic. Comme avec un syndic professionnel, il est assisté par le conseil syndical même si la nomination de ce dernier est facultative. En syndic coopératif, en revanche, ce sont les conseillers syndicaux qui assurent la gestion de la copropriété. Ce mode de gestion collégial présente de nombreux avantages comme des économies de charges ou de la transparence dans la gestion. Légalement, la qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical.
Pour être facilité, le choix du nouveau syndic doit obligatoirement être préparé en amont de l’assemblée générale, en mettant en concurrence plusieurs contrats de syndic.
