Les syndics de copropriété jouent un rôle clé dans la gestion de celle-ci. En tant qu’instance dirigeante principale, elle doit respecter un certain nombre d’obligations. Cependant, le syndic peut ne pas exercer ses fonctions, et heureusement, vous pouvez intenter une action contre lui. Dans quelles circonstances peut-on porter plainte contre son syndic de copropriété ? Comment intenter une action en justice contre votre syndic ? Et s’il démissionne ? Quelles sont ses obligations ? Voyons les particularités du syndic et les étapes pour résoudre ce type de litige.
Il est tout à fait possible de porter plainte contre votre syndic de copropriété soit collectivement soit individuellement. En temps normal, c’est le conseil syndical qui porte plainte au nom du syndicat des copropriétaires pour un problème de gestion de la copropriété dans sa globalité, mais un copropriétaire peut également assigner le syndic en justice pour une affaire le concernant de façon individuelle.
Par conséquent, votre syndic doit s’acquitter de ses fonctions et respecter ses obligations. Un manquement du syndic pourrait constituer une faute aux conséquences plus ou moins graves. Heureusement, le recours permet aux copropriétaires de faire face à un syndic défaillant ou incompétent !
Plusieurs litiges peuvent naître entre copropriétaires et syndic suite à certaines fautes de gestion, comme par exemple :
Si vous considérez que votre syndic de copropriété est incompétent ou que celui-ci fait preuve d’abus, il est possible pour vous d’agir et de porter plainte contre lui. Vous disposez donc d’un délai de 10 ans à partir du moment du litige pour agir avant qu’il y ait prescription, et de 2 mois pour contester une décision d’AG.
Lorsque les copropriétaires donnent quitus à leur syndic, ils approuvent les actes de gestion portés à leur copropriété.
Le fait de donner quitus a lieu chaque année lors de l’Assemblée générale et celui-ci devrait être à l’ordre du jour. Il a été adopté à la majorité simple. Lorsque le quitus est donné au syndic, ses obligations sont libérées et les poursuites judiciaires contre lui ne sont plus possibles.
A noter
Le quitus peut être voté en AG, sous réserve de vérification. Dans ce cas, il ne prendra effet que si les réserves des copropriétaires sont satisfaites.
Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.
Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires doivent être versées sur ce compte.
La notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat de copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit donc être le syndicat de copropriétaires et non le syndic.
À savoir : le fait que l’intitulé du compte mentionne le nom du syndic ou ne mentionne pas le nom du syndicat fait supposer qu’il ne s’agit pas d’un compte séparé.
Le syndic doit remplir les missions suivantes :
Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en AG concernant les décisions suivantes :
Dans un premier temps, une mise en demeure doit être envoyée au syndic de copropriété, celle-ci constitue un avertissement.
Ensuite, si cette solution n’aboutit pas au résultat attendu, il est en effet possible de porter plainte en intentant une action en justice auprès du Tribunal de Grande Instance compétent en matière de litige dans les copropriétés.
Pour cela, il suffit d’envoyer une lettre de mise en cause par recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner le motif de la mise en cause et rappelle au syndic ses obligations. Une fois la lettre reçue, le syndic dispose d’un délai de 8 jours pour régler le litige.
Si, à l’issue des 8 jours, rien ne change, une mise en demeure peut être envoyée au syndic. À noter que cette procédure constitue u dernier avertissement avant une potentielle action en justice. Là encore, si la mise en demeure ne donne rien, il ne reste plus qu’à porter plainte contre le syndic auprès du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble concerné.
En général, le tribunal désignera un administrateur provisoire auquel il confiera la gestion de la copropriété en attendant la résolution complète du litige. Pour rappel, un administrateur provisoire est un organe chargé d’accompagner les copropriétaires jusqu’à la prochaine assemblée générale, en exerçant les missions du syndic.
Si votre syndic est en tort, vous n’êtes pas obligé de porter plainte contre lui. Vous pouvez simplement changer de syndic, en procédant à la révocation du syndic actuel ; un processus beaucoup moins lent et onéreux qu’une assignation en justice !
Pour ce faire, il faut d’abord demander au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, de mettre deux résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :
Pour révoquer votre syndic actuel et en désigner un nouveau, vous pouvez attendre l’assemblée générale annuelle ou bien convoquer une assemblée générale extraordinaire. Sachez cependant, que les syndics professionnels peuvent facturer des frais annexes pour l’organisation d’une assemblée extraordinaire.
À noter que le syndic professionnel n’est pas le seul modèle de gestion existant. La loi de 1965 prévoit également le syndic non-professionnel, qui regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif. Pensez-y, le syndic non-professionnel est peut-être plus adapté à votre copropriété !
En syndic bénévole, un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic. Comme avec un syndic professionnel, il est assisté par le conseil syndical même si la nomination de ce dernier est facultative. En syndic coopératif, en revanche, ce sont les conseillers syndicaux qui assurent la gestion de la copropriété. Ce mode de gestion collégial présente de nombreux avantages comme des économies de charges ou de la transparence dans la gestion. Légalement, la qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical.
Bon à savoir
Pour être facilité, le choix du nouveau syndic doit obligatoirement être préparé en amont de l’assemblée générale, en mettant en concurrence plusieurs contrats de syndic.
