La gestion d’une copropriété nécessite une organisation efficace et adaptée aux besoins de ses occupants. Parmi les différentes options de gestion disponibles, le syndic coopératif représente une alternative intéressante et encore méconnue au syndic professionnel traditionnel. Cette forme d’administration collective, reconnue par la loi du 10 juillet 1965, permet aux copropriétaires de s’impliquer directement dans la gestion de leur immeuble tout en réduisant les coûts.
Mais qu’est-ce exactement qu’un syndic coopératif et comment fonctionne-t-il ? Découvrons ensemble les spécificités de ce mode de gestion participatif, ses avantages et ses limites.
Qu’est-ce qu’un syndic coopératif en copropriété ?
Quels sont les différents types de syndic de copropriété ?
Vous n’êtes pas sans savoir que toute copropriété doit posséder un syndic de copropriété. Celui-ci gère la copropriété (administratif et finances), veille au respect du règlement de copropriété et met en œuvre les décisions prises par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Il existe plusieurs formes de syndic :
| Le syndic professionnel | Le syndic bénévole | Le syndic coopératif |
|---|---|---|
| Gestion de votre copropriété par un professionnel élu par l’assemblée générale après mise en concurrence de plusieurs contrats-types. Ce mode de gestion est donc payant pour le syndicat des copropriétaires. | Gestion de votre copropriété par un copropriétaire bénévole élu en assemblée générale, au lieu de mandater un syndic professionnel. Ce mode de gestion est souvent choisi par les petites copropriétés. Il n’est pas payant pour le syndicat des copropriétaires. | Gestion collégiale de la copropriété. Ce mode de gestion est prévu par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le conseil syndical élit en son sein le syndic et non l’assemblée générale. Celui-ci assure alors un double rôle : celui de syndic et celui de conseil syndical bénévolement. |
Définition et fonctionnement du syndic coopératif
Le syndic coopératif, aussi appelé participatif ou collaboratif, est un mode de gestion de copropriété collégial prévu par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il permet l’autogestion de la copropriété sans intervention d’un syndic professionnel externe.
Sa mise en place nécessite un vote en assemblée générale à la majorité absolue des voix (article 25) et doit être inscrite dans le règlement de copropriété. L’assemblée générale élit d’abord les membres du conseil syndical, qui doivent être propriétaires (ou conjoints d’un propriétaire) d’un ou plusieurs lots. Ensuite, ce conseil syndical élit en son sein le syndic.
Généralement, c’est le président du conseil syndical qui endosse le rôle de syndic (on parle alors de président-syndic). Il est souvent assisté d’un vice-président et peut être remplacé à tout moment par un autre membre du conseil syndical. Le syndic assure un double rôle, celui de syndic et de conseil syndical, le tout bénévolement.
Le travail est réparti entre les membres selon leurs compétences. Un ou plusieurs copropriétaires peuvent être désignés pour des missions spécifiques comme :
- Le contrôle des comptes ;
- La gestion administrative ;
- Le suivi des travaux ;
- Les conseils techniques.
Le syndic coopératif assume les mêmes missions qu’un syndic professionnel :
- Tenir la comptabilité (charges, appels de fonds) ;
- Veiller à l’application des décisions prises en assemblée générale ;
- Faire respecter le règlement de copropriété ;
- Assurer la bonne tenue de l’immeuble et gérer les travaux urgents ;
- Gérer l’administration (convocations, procès-verbaux, contrats).
Les logiciels de gestion de la copropriété
Certaines copropriétés font également le choix de se faire accompagner par des logiciels d’aide à la gestion notamment comptable et administrative. Idéal pour se faire aider sur ces deux piliers majeurs dans l’administration de l’immeuble.
Cependant ces solutions, attractives car peu onéreuses, n’apportent pas de responsabilité juridique, d’accompagnement et de disponibilité au quotidien comme peut le faire un syndic professionnel. Il s’agit uniquement d’un logiciel et non un syndic. De ce fait il n’est pas présent physiquement, notamment pour la présence lors des assemblées générales.
Comment créer un syndic coopératif ?
Avant toute chose, le choix d’un mode de gestion coopératif au sein d’une copropriété doit s’effectuer lors d’une assemblée générale. Il doit être voté à la majorité absolue des voix (article 25) et être inscrit dans le règlement de copropriété.
Dans le cadre d’une gestion coopérative de la copropriété, l’assemblée générale élit les membres d’un conseil syndical comme tout syndicat de copropriétaires. Par la suite, ce conseil syndical élit en son sein le syndic.
Rappel
Pour être membre du conseil syndical, il faut être propriétaire (ou conjoint d’un propriétaire) d’un ou de plusieurs lots au sein de la copropriété qu’il gère.
Quelle assurance pour un syndic coopératif ?
Le syndic coopératif, comme tout syndic, doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette assurance est indispensable pour protéger la copropriété et les copropriétaires contre d’éventuelles erreurs de gestion ou fautes professionnelles.
Points essentiels à couvrir :
- La responsabilité civile professionnelle pour les dommages causés aux tiers ;
- La garantie financière couvrant les fonds détenus pour le compte de la copropriété ;
- Les risques liés à la gestion administrative et comptable ;
- La protection juridique.
Pour un syndic coopératif, deux options principales se présentent :
- Souscrire une assurance spécifique « syndic non professionnel » auprès d’une compagnie d’assurance ;
- Étendre la police d’assurance multirisque de la copropriété avec une garantie « syndic bénévole ».
Le montant de la garantie doit être adapté à la taille de la copropriété et au budget géré. Il est recommandé de consulter plusieurs assureurs pour comparer les offres et garanties proposées.
Quelles différences entre syndic bénévole et syndic coopératif ?
Comme cité précédemment, la différence entre un syndic bénévole et coopératif est dans l’organisation. Côté syndic bénévole, c’est un copropriétaire qui est élu par l’assemblée générale en tant que syndic, à la différence d’un syndic coopératif, qui élit le syndic au sein même du conseil syndical. Le président du conseil syndical endosse généralement le rôle du syndic. Dans les deux cas, ce mode de gestion est sans rémunération et donc gratuit pour la copropriété.
Le syndic coopératif, permet de répartir le travail au sein du conseil syndical qui l’épaule dans son activité.
Les inconvénients et avantages d’un syndic coopératif
Les avantages d’un syndic coopératif
Opter pour un syndic coopératif a plusieurs avantages, en voici quelques uns :
- Plus de disponibilité et d’implication exigée de la part du président-syndic ;
- Gestion de la copropriété par des particuliers et non des professionnels ;
- Allégement des charges de la copropriété (pas d’honoraires de syndic) ;
- Plus de réactivité lors de la prise de décisions ;
- Meilleure compréhension des besoins et urgences de la copro par le syndic.
Les inconvénients d’un syndic coopératif
Malgré plusieurs avantages, la mise en plus d’un syndic coopératif peut présenter de nombreux désavantages et freins à votre copropriété. Parmi eux :
- Difficulté des recours lorsque la copropriété fait face à de mauvais payeurs ;
- Le manque de compétences techniques ou juridiques qui peuvent freiner ou ralentir certains recours en nécessitant l’avis d’un expert ou d’un consultant ;
- La nécessité d’avoir un suivi minutieux des formalités administratives et des dernières réglementations ;
- Le risque d’erreur, d’ailleurs l’autogestion nécessite impérativement de souscrire une assurance de responsabilité civile couvrant les erreurs de gestion éventuelles des conseillers syndicaux.
Gestion collaborative : pour quelles copropriétés ?
Ce mode de gestion de type collégial convient idéalement aux copropriétés de petite taille, ayant peu d’équipements collectifs à gérer, peu de contrats d’entretien et où règne une bonne entente entre copropriétaires.
Si vous habitez un immeuble ancien, sachez que la gestion et l’entretien d’un tel patrimoine immobilier peut s’avérer complexe aussi bien sur le plan technique que financier. Vous pourrez vous heurter à ces problématiques en l’absence de certaines connaissances d’expertise que peuvent posséder des professionnels du syndic.
De même, si votre copropriété est confrontée à des problèmes financiers (endettement, impayés fréquents), il convient de faire davantage appel à un syndic professionnel pour vous accompagner au mieux et accélérer ce type de démarche qui nécessite des compétences précises.
Alternative : pensez au syndic professionnel Cotoit !
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