Que faire en cas de charges de copro impayées ?

Le paiement des charges de copropriété dans les règles, par chacun des copropriétaires, est nécessaire au bon fonctionnement d’une copropriété. En cas de charges non payées, le syndic se doit d’agir et de recouvrer les impayés. Quelles solutions s’offrent à lui ? On vous explique.

Sommaire

Rappel : les charges de copropriété

Pour rappel, les charges de copropriété correspondent à l’ensemble des dépenses engagées par une copropriété pour assurer son bon fonctionnement et son entretien. La plupart de ces frais sont votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires et sont prévus dans le budget prévisionnel de la copro.

Chaque copropriétaire paie des charges en fonction de sa quote-part. Dans certains cas, il peut aussi arriver qu’ils paient des charges exceptionnelles.

Parmi les charges de copropriété, on distingue :

  • Les charges générales de copropriété, qui regroupent l’ensemble des charges permettant d’assurer la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de la copro
  • Les charges spéciales de copropriété, qui ne concernent pas l’ensemble des copropriétaires et sont imputables aux personnes ayant l’utilité de certains services ou équipements. C’est le cas, par exemple, des frais de maintenance d’un ascenseur: un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée ne les paiera pas (attention cela est propre à chaque règlement de copropriété).
  • Les charges exceptionnelles sont les dépenses inhabituelles ou imprévisibles, par exemple des études techniques liées à de gros travaux.

Chaque copropriétaire paie des charges qui diffèrent en fonction du type de charge et de la quote-part qu’il détient.

Dans tous les cas, le paiement de ces charges est nécessaire au bon fonctionnement des copropriétés.

Retrouvez notre guide sur le calcul des charges de copropriété.

Que faire en cas de charges de copro impayées ?

Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges dans les délais impartis, il peut mettre en difficulté l’ensemble de la copropriété. Ainsi, la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic à mettre en œuvre différentes procédures pour obtenir le paiement des charges de copropriété, en dehors même de l’autorisation par l’assemblée générale.

Étape 1 : le recouvrement à l’amiable et la mise en demeure

En premier lieu, le syndic peut engager une procédure de recouvrement à l’amiable, en envoyant simplement une lettre de relance au copropriétaire pour lui rappeler ses obligations.

Si cette procédure échoue, le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire défaillant par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Les frais de mise en demeure (y compris les frais d’huissier) engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Le copropriétaire dispose alors de 30 jours pour payer ses charges. Des intérêts de retard sont également dus au taux légal à partir de la mise en demeure. Cependant, si le copropriétaire est de bonne foi, un accord amiable peut être trouvé avec le syndic pour étaler la dette du copropriétaire en fonction de ses ressources.

À noter 

Si le copropriétaire ne règle pas les charges dues dans les 30 jours suivant la mise en demeure, le syndic peut exiger le paiement des provisions dues, mais aussi de celles des trimestres suivants.

Étape 2 : la relance

Si l’impayé persiste, le syndic adressera au copropriétaire une lettre de rappel, dans laquelle il lui sera indiqué que la date de paiement des charges est dépassée et qu’à défaut de paiement, une procédure de recouvrement pourra être lancée devant le tribunal à son encontre.

Cette fois encore, les frais engagés par le syndic pour la relance seront à la charge du copropriétaire défaillant.

Étape 3 : la saisie des tribunaux et l’injonction de payer

Si, malgré la mise en demeure et la relance, les charges dues ne sont toujours pas payées ou si aucun accord amiable n’a pu être trouvé, le syndic se verra dans l’obligation d’engager une procédure devant le tribunal.

En dessous de 4 000 €, cette procédure est ouverte devant le juge de proximité. Au-delà, c’est de la compétence du tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble. Le syndic réunit dans une requête tous les justificatifs de sa créance et l’adresse au greffe du tribunal d’instance, qui vérifiera si les charges réclamées étaient prévues et si elles n’ont effectivement pas été payées.

Si le juge reconnaît le caractère fondé de la créance, il rend une injonction de payer, portée à la connaissance du copropriétaire défaillant par huissier de justice. Le copropriétaire peut la contester pendant un mois, après quoi elle équivaut à un jugement.

Si le caractère de la créance n’apparaît pas fondé au juge, il se déclarera incompétent. Une procédure classique au fond devra alors être intentée.

Copropriété - Charges - Impayées

Étape 4 : la saisie

Si les charges ne sont toujours pas réglées à l’issue du délai accordé par l’injonction de payer, l’ordonnance équivaut alors à un jugement. Le syndic peut alors engager une procédure de saisie sur salaire ou comptes bancaires pour recouvrer les charges impayées avec l’aide d’un huissier de justice.

Quel délai de prescription pour les charges de copropriété impayées ?

L’article 42 de la loi de 1965 prévoit que l’action en recouvrement des charges est soumise au délai de prescription de 5 ans. Ce délai est valable pour tous types de charges : les charges communes générales, les charges exceptionnelles ou celles liées à des travaux votés lors d’une AG.

Attention, cela ne signifie pas que des charges impayées ne sont plus dues au bout de 5 ans. Cela signifie uniquement que si le syndic n’engage aucune procédure de recouvrement de charges pendant 5 ans, alors il y a prescription et la copropriété peut engager la responsabilité du syndic plutôt que celle du copropriétaire.

Vous voilà maintenant informé sur les procédures que le syndic peut engager en cas de charges de copropriété impayées !

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