La loi ELAN sur la copropriété et le conseil syndical a un objectif : simplifier et moderniser le droit à la copropriété. Pour ce faire, de nombreuses évolutions très concrètes ont vu le jour.
Elles concernent 3 volets : le logement, la dématérialisation des procédures via un extranet et l’aménagement des parties communes de la copropriété.
Il est important de connaitre ces nouvelles dispositions car elles ont des conséquences sur la gestion des copropriétés et la prise des décisions entre copropriétaires.
Les 6 mesures clefs de la loi ELAN
Les mesures instaurées par la loi ELAN complètent la loi de juillet 1965. Elles entrent progressivement en vigueur par décret depuis 2019.
1- Un extranet de copropriété plus complet
La loi ALUR de 2015 avait déjà mis en place les prémices d’un accès en ligne pour les documents de gestion de la copropriété. La loi ELAN va plus loin et liste de façon factuelle les pièces devant obligatoirement figurer dans l’extranet de la copropriété.
L’extranet de la copropriété désigne un espace sécurisé et accessible sur internet par chaque copropriétaire afin d’y consulter certains documents dans un format numérique dématérialisé.
Il doit être structuré en 3 parties :
- un espace pour l’ensemble des copropriétaires contenant :
- le règlement de la copropriété
- les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
- l’état descriptif de la division de l’immeuble
- la dernière fiche synthétique rédigée par le syndic
- le diagnostic des parties communes
- les fiches d’entretien
- les contrats en cours
- les contrats d’assurance de l’immeuble souscrits au nom du syndicat des copropriétaires
- un espace individuel pour chaque copropriétaire contenant :
- le récapitulatif des charges courantes des deux derniers exercices
- les avis d’appels de fonds des trois années précédentes
- les informations sur les tantièmes
- un espace pour le conseil syndical contenant :
- les relevés des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires
- la liste des copropriétaires
- divers documents relatifs aux assurances (responsabilité civile…), aux contentieux en cours…
- la carte professionnelle du syndic
Le fonctionnement de l’assemblée générale des copropriétaires en partie revu
Le but de cette mise à jour est de faciliter les votes en AG, d’éviter les blocages et de réduire l’absentéisme aux assemblées générales.
L’assemblée générale de copropriété peut désormais être convoquée par un seul copropriétaire. Le coût de cette AG sera à sa charge.
L’AG peut être réalisée en distanciel par visioconférence avec un vote par correspondance avant la tenue de l’AG et la possibilité d’utiliser un vote électronique pour s’identifier.
Un mandataire a désormais le droit de recevoir plus de trois pouvoirs à condition qu’il ne détienne pas plus de 10% des vois de tous les copropriétaires (contre 5% auparavant).
La liste des personnes qui ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale, a par ailleurs été mise à jour par la loi Elan.
Les travaux votés doivent respecter un délai de 2 mois avant de démarrer, un délai pendant lequel un copropriétaire absent lors de l’AG peut contester la décision et saisir le Tribunal judiciaire.
Pour le vote de travaux d’économie d’énergie, seule la majorité de l’article 25 est désormais requise.
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Des changements pour le conseil syndical
Le conseil syndical gagne en autonomie et voit ses pouvoirs renforcés avec la loi ELAN toujours dans le but de fluidifier le fonctionnement de la copropriété.
Les ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent rejoindre le conseil syndical. Le père ou la mère d’un jeune copropriétaire peut par exemple ainsi apporter son aide et son expérience.
Le conseil syndical à plus de pouvoir vis-à-vis du syndic. Il peut mettre son syndic en concurrence en cours et en fin de mandat. Il peut également exiger d’obtenir les documents propres à la copropriété sous peine de pénalité.
Le président du conseil syndical peut poursuivre en justice un syndic qui ne remplit pas ses missions.
La loi ELAN permet aux copropriétaires de voter à la majorité des voix pout déléguer notamment la gestion des travaux de copropriété. En savoir plus sur les pouvoirs du conseil syndical et pourquoi il est indispensable.
Une nouvelle définition des parties communes
La loi Elan introduit trois nouveaux articles au sein de la loi 10 juillet 1965 : les articles 6-2, 6-3 et 6-4.
Le concept de partie commune y est élargi à « tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés. » Il s’agit du droit d’affichage, du droit de construire… que l’on appelle les droits accessoires.
La loi Elan précise aussi la séparation entre parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative. Les syndicats des copropriétaires doivent mettre leur règlement de copropriété en conformité.
Les parties communes spéciales sont celles « qui sont affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires ». Elles ne concernent que quelques copropriétaires. Par exemple : un local pour les motos réservé aux seuls copropriétaires d’un bâtiment. Une partie commune spéciale induit des charges spéciales associées que seuls les copropriétaires concernés payent.
Les parties communes à jouissance privative sont « les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité d’un lot de façon exclusive. » et le texte de stipuler que celles-ci « appartiennent de façon indivise à tous les copropriétaires. ». Par exemple, un jardinet intérieur accessible par un unique logement.
La loi ELAN stipule également que « Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est rattaché. Il ne peut pas constituer la partie privative d’un lot ».
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Une gestion plus stricte des retards de paiements et des provisions
Avant la loi ELAN, un copropriétaire qui n’avait pas payé dans les temps l’une des provisions du budget prévisionnel malgré une mise en demeure, devait régler l’intégralité des provisions prévues sur l’année de façon immédiate.
Cette mesure dissuasive est élargie par la loi Elan aux dépenses de travaux et aux cotisations du fonds travaux, même s’ils n’étaient pas compris dans le budget prévisionnel : entretien, d’équipements communs, maintenance, diagnostics…
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De nouvelles dispositions d’ordre général
- Réduction du délai de prescription pour les actions entre copropriétaires. La loi Elan ramène ce délai à 5 ans (contre 10 ans auparavant) pour limiter les contentieux.
- L’exécution des travaux votés en assemblée doit attendre 2 mois, soit la fin de la période de contestation.
- L’individualisation des frais de chauffage devient obligatoire.
- Obligation d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale toute proposition d’un opérateur en vue de l’installation de la fibre optique.
- Instauration d’un nouveau dispositif de bail réel solidaire (BRS) qui permet de dissocier sur une longue période le foncier du bâti afin de faire baisser le prix des logements. Ce dispositif s’adresse aux ménages modestes qui louent leur foncier à un organisme foncier solidaire (OFS) pour y faire construire leur logement.
Comment mettre son règlement de copropriété en conformité avec la loi ELAN ?
Tout syndic bénévole ou coopératif à pour obligation de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la mise en conformité du règlement de copropriété.
La décision de mise en conformité doit désormais être prise conformément à l’article 26 de la loi de 1965 c’est-à-dire à l’unanimité.
Il est possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour voter cette résolution.
Une fois approuvées, les modifications sont publiées par le notaire. Ce coût est réparti entre tous les copropriétaires à hauteur de leur quote-part.
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La mise en conformité du règlement de copropriété est nécessaire pour ne pas priver les copropriétaires concernés de leur droit de jouissance et pour garantir une répartition plus juste des charges de copropriété.
À défaut, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être engagée.
Les modifications apportées par la loi ELAN en résumé
✔︎ Accès complet à l’extranet de copropriété à une liste définie de documents obligatoires.
✔︎ Modalités de vote simplifiées en assemblée générale pour fluidifier la prise de décision
✔︎ Pouvoirs du conseil syndical renforcés notamment vis-à-vis du syndic.
✔︎ Évolution des droits liés aux parties communes (droit accessoire, droit d’affichage et droit de construire)
✔︎ Durcissement des règles dissuasives concernant les retards de paiement et élargissement de ces mesures aux travaux non compris dans le budget prévisionnel initial.
