Lors d’une vente d’un immeuble en copropriété, le syndic doit établir un document appelé état daté. Ce dernier doit ensuite le transmettre au notaire, lors de la signature définitive d’un achat immobilier en copropriété. Il permet d’informer le notaire et l’acquéreur du bien sur la situation comptable et financière de la copro, comme les charges ou encore les sommes que le vendeur doit au syndic. Que signifie exactement ce terme ? Quelles sont les informations à savoir sur l’état daté de copropriété ? On vous l’explique en 10 points.
L’état daté, de quoi s’agit-il ?
L’état daté est un document à but informatif qui renseigne les futurs acquéreurs sur l’état du bien immobilier notamment au niveau des charges et des travaux.
Obligatoire, il s’agit d’un document d’information que le syndic de copropriété doit donner à un copropriétaire. Cette opération est surtout réalisée lors de la vente d’un appartement.
Grâce aux renseignements fournis, l’acheteur pourra être au courant des différentes charges dont il devra s’acquitter. Il est transmis avant la signature de l’acte de vente final. Pour recevoir ce document, l’acquéreur peut le demander au notaire ou le réclamer directement au syndic de copropriété.
L’Acte authentique de vente (le document officiel qui scelle la transaction immobilière) rédigé par votre notaire inclut des détails essentiels tels que la description du bien, le prix de vente, les modalités de paiement mais aussi la répartition des charges de copropriété entre le vendeur et l’acheteur.
Que contient-il ?
Fixés selon un décret, les éléments qui le composent sont :
- les sommes pouvant rester dues au syndicat des copropriétaires par le vendeur (charges de copropriété impayées, provisions exigibles, etc.) ;
- les sommes pouvant rester dues par le syndicat au copropriétaire vendeur ;
- les sommes incombant au nouveau copropriétaire.
En complément du remboursement de son prêt immobilier, l’acquéreur doit également s’acquitter de charges spécifiques liées à la copropriété. Pour estimer ces frais supplémentaires après l’achat du logement, le futur propriétaire devrait considérer :
- les travaux de copropriété restants ;
- les provisions sur charge mentionnées dans le budget prévisionnel ;
- les fonds dédiés aux réserves ou les avances de trésorerie.
Le montant de l’état daté
D’après la loi de 1965, c’est le vendeur qui prend en charge l’élaboration de ce document. Tous les documents rédigés par le syndic de copropriété doivent être payés par le vendeur. L’article 1 issu de l’arrêté du 1er juin 2021, stipule que le prix de ce document est de 380 euros au maximum. De ce fait, vous pouvez contester toute facturation qui dépasse cette somme.
Qu’est-ce que le pré état daté ?
Tout comme l’état daté, le pré état daté est un document qui permet de communiquer des informations financières et administratives au futur acquéreur de l’immeuble. Ce document est édité au moment de la signature du compromis de vente.
À noter
Sachez que le pré état daté n’est pas obligatoire. En quelque sorte, il s’agit d’un document qui est fourni avant l’arrangement. C’est avec la loi Alur, en 2014, que cette décision a été annoncée afin de renforcer le devoir d’annoncer la situation financière de la copropriété ainsi que l’état général du logement.
La loi Alur oblige, lors d’une vente, à fournir un pré état-daté dès le compromis de vente. C’est le notaire qui sollicite le syndic pour son établissement. Le syndic engage alors sa responsabilité professionnelle sur les informations communiquées et perçoit des frais de mutation. Un état daté datant de moins d’un mois doit être fourni lors de la signature de l’acte définitif de vente du bien immobilier.
Les éléments essentiels dans un pré état daté
Pour connaître les éléments dans un pré état daté, il suffit de se fier à l’article 54 de la loi Alur ainsi que de l’article L721-2 dans le Code de la construction et de l’habitation. Parmi ces contenus, vous pouvez distinguer :
- la copie concernant la division de la copropriété ;
- le duplicata de l’ensemble des règlements de la copropriété ;
- le carnet d’entretien ;
- la fiche synthétique ;
- le DTG ou Diagnostic technique global ;
- les charges impayées ;
- les projets de travaux ;
- la somme venant du fonds des travaux de la loi Alur.
La différence entre l’état daté et le pré état daté
Généralement confondus, l’état daté et le pré état daté ont quelques éléments qui les caractérisent. Bien que ces deux documents servent à informer le vendeur, ils se différencient au niveau de sa propriété obligatoire et de son moment de présentation.
Important
L’état daté est obligatoire tandis que le pré état daté est facultatif. Sachez que le pré état daté peut être rédigé par le vendeur alors que l’état daté doit être établis par un notaire ou un syndic de copropriété. En ce qui concerne sa présentation à l’acheteur, le pré état daté est donné avant le compromis de vente, tandis que l’état daté est apporté durant la conclusion de l’acte de vente.
Le rôle du syndic de copropriété dans l’édition de l’état daté
Pour information, l’état daté est établi par le syndic de copropriété et obligatoire lors de la signature de l’acte de vente définitif. Il doit être également accompagné d’autres informations telles que le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les potentielles procédures en cours, etc.
Toutefois, un notaire ou un syndic de copropriété est aussi en mesure d’effectuer cette tâche. Bien entendu, il faut prévoir des frais annexes lorsqu’il s’agit de contacter un prestataire.
Où trouver les renseignements qu’il faut donner à l’acquéreur ?
Afin de trouver les informations essentielles qu’il faut communiquer à l’acquéreur, il suffit de regarder les différents documents des copropriétaires. La plupart du temps, ces informations sont intégrées dans les dernières convocations qui viennent de l’assemblée générale.
Par ailleurs, sachez que les syndics mettent à disposition un extranet où les copropriétaires peuvent accéder aux informations qui concernent la gestion de l’immeuble. Si nécessaire, le notaire pourra également demander un accès à ce site.
Quelles sont les autres obligations lors de la vente d’un logement en copropriété ?
Lors de la vente d’un logement en copropriété, il existe plusieurs autres obligations.
Tout d’abord, le vendeur doit fournir le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, le carnet d’entretien de l’immeuble, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et les documents financiers détaillant les charges et le budget prévisionnel.
En outre, des diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés et leurs résultats annexés à la promesse de vente. Il est également crucial de présenter un état daté, fourni par le syndic, qui indique la répartition des charges de copropriété et les éventuelles dettes.
La notification de la vente au syndic est une étape essentielle pour la mise à jour des dossiers. Par ailleurs, il faut s’assurer que l’assurance du bâtiment est à jour et, si nécessaire, vérifier l’assurance individuelle du logement.
Dans certains cas, il convient aussi d’informer sur le fonds de travaux, notamment sur la part déjà versée par le vendeur.
L’importance de mentionner les procédures judiciaires en cours
Parmi les contenus de l’état daté, il y a les procédures judiciaires en cours. Étant donné que la collectivité y est impliquée, elles sont obligatoires. En cas de non-signalement, l’acquéreur peut demander une indemnisation au syndic. Même si cette situation arrive exceptionnellement, il s’agit d’une information que le futur propriétaire doit savoir.
Que faire en cas d’erreur ?
Si une erreur est présente dans l’état daté, le syndic engage sa responsabilité. Selon l’arrêt numéro 18-10516 du 20 juin 2019, l’état daté n’est pas une simple formalité. De ce fait, sa rédaction ne doit comporter aucune information inexacte ou incomplète. Il est donc possible que l’acheteur réclame un dédommagement grâce à une poursuite en justice.
Le syndic pro dispose d’un délai de 15 jours à réception de l’avis de mutation pour faire opposition à une vente (par exemple, en cas de non-réception des fonds demandé dans l’état daté).
