Une copropriété est soumise à des règles qui s’imposent à tous les copropriétaires et occupants d’un immeuble. Ces règles sont inscrites dans un règlement de copropriété. Ce document obligatoire doit être établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur ou au moment de la division en lots par le propriétaire. Il est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert…) afin d’être opposable aux tiers et doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques ainsi que les modifications qui pourront lui être apportées.
Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui détermine les règles de fonctionnement de la copropriété. Il précise les droits et devoirs des copropriétaires et des locataires dans l’immeuble.
Ce règlement intérieur est rédigé au moment de la création de la copro par un géomètre expert et est ensuite publié aux fichiers immobiliers par un notaire. Le syndic de copropriété est par la suite chargé de le faire appliquer et d’en respecter les termes.
Est annexé ou intégré au règlement de copropriété : l’état descriptif de division (EDD). Ce dernier document divise l’immeuble en plusieurs lots, à chacun de ces lots est attribué un numéro d’identification, une description de sa situation, sa consistance et la quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. C’est cette description qui permet de calculer la répartition des charges de copropriété entre tous les lots.
À SAVOIR
L’état descriptif de division peut être indépendant du règlement de copropriété (dans ce cas, il figure en annexe).
Comment consulter le règlement de copropriété ?
Vous souhaitez consulter le règlement de copropriété ? Sachez qu’une copie de ce document vous est remise lors de l’achat de votre logement. En cas de perte, vous pourrez vous adresser au syndic qui assure la gestion de la copropriété ou vous rendre sur l’extranet sécurisé de votre syndic professionnel (obligatoire depuis la loi ALUR), sur lequel le document doit être accessible.
Vous pouvez également en obtenir une copie auprès du service de publicité foncière, pour 30 €.
Un extrait du règlement est parfois affiché dans votre copropriété, afin de rappeler les règles de vie pratique de l’immeuble. L’affichage du règlement n’est pas une obligation.
Quelle est la durée de validité d’un règlement de copropriété ?
De manière générale, le règlement de copropriété n’a pas de durée limite de validité. Il est généralement établi lors de la construction d’un immeuble ou lors de son partage. Il peut donc être très ancien : c’est la raison pour laquelle il doit être fréquemment adapté et revu afin d’être en conformité avec les différentes lois et les évolutions possibles de la copropriété.
Que contient le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété traite de deux parties essentielles : les règles de vie pratique et les règles de gestion.
Les règles de vie pratique
Le règlement va fixer les règles de vie au sein de la copropriété (qu’il s’agisse des parties privatives ou des parties communes), le fonctionnement des assemblées générales, la répartition des charges générales, etc. C’est en quelque sorte le règlement intérieur de l’immeuble.
Le règlement établit les droits et les obligations de chaque locataire ou copropriétaire au sein de l’immeuble. Ces règles de vie comprennent :
- les conditions d’utilisation des parties privatives, c’est-à-dire des logements et des annexes dont vous êtes propriétaire (place de parking, garage, cave, balcon, etc.). Par exemple, restrictions sur le séchage de linge sur les balcons, organisation de barbecues dans les rez-de-jardin, etc. ;
- les conditions d’utilisation des parties communes, comme les couloirs, les garde-corps, les escaliers, les ascenseurs, le local à vélos et le local à poubelles. Par exemple, interdiction de garer des véhicules motorisés dans le local à vélo, etc. ;
- la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage pour lequel il a été construit, notamment lorsque certains lots sont à usage commercial.
Le règlement de la copropriété va également établir les règles d’administration de l’immeuble comme :
- La répartition des charges entre les copropriétaires, calculées en fonction de la quote-part des parties communes, exprimées en tantièmes, dans l’État Descriptif de Division
- Le fonctionnement des différents organes de la copropriété (syndic, conseil syndical, syndicat des copropriétaires) et l’organisation des assemblées générales.
Les prescriptions du règlement de copropriété
L’usage des parties privatives par chaque copropriétaire doit être conforme au règlement de copropriété. Par exemple, vous ne pourrez pas utiliser votre local/appartement pour une activité professionnelle, si le règlement de copropriété le définit initialement pour un usage d’habitation uniquement.
Pour pouvoir exercer une activité professionnelle dans une copropriété, l’immeuble doit être indiqué comme étant à usage mixte, tout en veillant à ne pas porter atteinte à la tranquillité du voisinage…Toutefois, certaines activités peuvent y être interdites.
L’usage des parties annexes extérieures (balcons, terrasses, jardins) peut également faire l’objet de restrictions. Ces interdictions peuvent concerner :
- L’installation de paraboles
- L’installation de brises-vue
- L’installation de pots de fleurs ou jardinières sur les fenêtres ou balcon
- Le séchage du linge à l’extérieur
- L’organisation de barbecues (pouvant occasionner des nuisances de voisinage)
Les règles de gestion
Le règlement de la copropriété établit également les règles d’administration de l’immeuble comme :
- la répartition des charges entre les copropriétaires, qui sont calculées en fonction de la quote-part des parties communes, exprimées en tantièmes dans l’état descriptif de division ;
- l’état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro suivi de ses informations ;
- le fonctionnement des différents organes de la copropriété (syndic, conseil syndical, syndicat des copropriétaires) et l’organisation des assemblées générales.
Le règlement de copro, c’est en quelque sorte le règlement intérieur de l’immeuble !
Que faire en cas de non-respect du règlement de copropriété ?
Votre syndic de copropriété est chargé de faire respecter le règlement. Il est donc habilité à rappeler à l’ordre un copropriétaire fautif via une lettre de mise en demeure (en recommandé). Le syndic peut également agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires si les nuisances persistent et qu’elles sont problématiques pour la copropriété. Avant toute chose et selon le degré de gravité du litige, essayez de dialoguer avec le voisin en cause !
Si la mise en demeure n’a aucun effet sur le copropriétaire en tort, vous pouvez envisager de faire appel à un conciliateur auprès du tribunal de proximité.
Enfin, vous avez également la possibilité d’entamer une procédure judiciaire (avec votre syndic) si aucune autre solution ne permet de régler le litige. Pour cela, il faut que le différend ait un caractère urgent, récurrent ou qu’il nuise réellement à la tranquillité ou à l’image de l’immeuble. Il s’agit là de procédures longues et coûteuses, qui doivent faire l’objet d’une réflexion en amont.
Comprendre le règlement de copropriété
Lecture attentive et compréhension de chaque article
- Prendre le temps de lire attentivement chaque article du règlement de copropriété
- S’assurer de bien comprendre le sens et la portée de chaque disposition
- Être vigilant aux termes techniques ou juridiques pouvant nécessiter des éclaircissements
Identification des points clés et des zones d’ambiguïté
- Repérer les articles définissant les droits et obligations essentiels des copropriétaires
- Identifier les règles pouvant prêter à interprétation ou poser des problèmes d’application
- Noter les points nécessitant des précisions ou une mise à jour du règlement
Demander des explications au conseil syndical ou au syndic si nécessaire
- Ne pas hésiter à solliciter des éclaircissements auprès du conseil syndical ou du syndic
- Leur expliquer les zones d’incompréhension ou d’ambiguïté identifiées
- Obtenir des réponses claires et des conseils pour une meilleure compréhension
Appliquer le règlement de copropriété
Respecter les règles de vie en copropriété
- Se conformer aux dispositions du règlement concernant le bruit, la propreté, l’entretien, etc.
- Veiller à ne pas troubler la tranquillité et le confort des autres copropriétaires
- Effectuer les travaux et réparations dans le respect du règlement
Participer aux décisions de la copropriété
- Prendre part aux assemblées générales de copropriétaires
- Voter les résolutions conformément aux dispositions du règlement
- S’impliquer dans le conseil syndical si l’opportunité se présente
Signaler les manquements au conseil syndical
- Être vigilant aux éventuels manquements au règlement par d’autres copropriétaires
- Informer le conseil syndical de ces situations afin qu’il puisse y remédier
- Collaborer avec le conseil syndical pour trouver des solutions amiables si possible
Suivre les procédures en cas de litige
- En cas de désaccord ou de litige, se référer aux procédures définies dans le règlement
- Respecter les délais et les formalités prévus pour faire valoir ses droits
- Envisager un recours amiable (médiation, conciliation) avant d’engager une procédure judiciaire
Ce développement détaille les principales étapes pour bien comprendre et appliquer le règlement de copropriété, en insistant sur l’importance de la lecture attentive, de la demande d’explications et du respect des règles de vie en copropriété. Il souligne également le rôle actif que chaque copropriétaire doit jouer dans la prise de décisions et la résolution des éventuels litiges.
Le règlement de copropriété en pratique
L’assemblée générale des copropriétaires
- L’assemblée générale est l’instance décisionnelle de la copropriété
- Le règlement précise les modalités de convocation et de tenue des assemblées
- Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à la valeur de son lot
- Les décisions prises en assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires
Les clauses du règlement de copropriété
- Le règlement comporte de nombreuses clauses régissant la vie en copropriété
- Certaines clauses sont d’ordre général (parties communes, charges, etc.)
- D’autres sont plus spécifiques (interdictions, obligations, sanctions, etc.)
- Chaque copropriétaire doit se conformer à l’ensemble des clauses du règlement
La gestion des lots privatifs
- Chaque lot privatif est soumis aux dispositions du règlement de copropriété
- Le règlement encadre l’utilisation, la modification et la jouissance du lot
- Les copropriétaires doivent respecter les règles relatives à leur lot
- En cas de location, le locataire est tenu de se conformer au règlement
Le rôle des locataires dans la copropriété
- Les locataires sont tenus de respecter le règlement de copropriété
- Ils doivent se conformer aux mêmes obligations que les copropriétaires
- Le bailleur doit s’assurer que son locataire prenne connaissance du règlement
- En cas de manquement, le bailleur peut être tenu responsable
Comment modifier un règlement de copropriété ?
Pour modifier son contenu à la suite de travaux ou le mettre en conformité avec les lois, toutes les copropriétés peuvent adapter leur règlement de copropriété.
Cette modification doit être validée par un vote réalisé lors d’une assemblée générale (la question doit être inscrite à l’ordre du jour de cette dernière). La transformation peut concerner :
- la répartition des charges de copropriété (pour la réalisation de travaux, l’achat d’une partie privative, la vente d’une partie commune ou le changement d’usage d’une partie privative par exemple) : la majorité exigée s’applique en fonction de la modification souhaitée ;
- l’utilisation des parties communes et privatives: la double majorité de l’article 26 est exigée ;
- la destination de l’immeuble (pour permettre l’exercice d’une profession libérale au sein de l’immeuble par exemple) : l’unanimité est exigée ;
- la mise en conformité du règlement avec la loi : la majorité simple de l’article 24 est exigée.
À SAVOIR
Si les modifications du règlement de copropriété ne sont pas publiées officiellement au service de la publicité foncière, elles n’ont aucune valeur.
Combien coûte la modification du règlement de copropriété ?
La modification d’un règlement de copropriété peut engendrer différents coûts. Lorsqu’il y a modification de la répartition des tantièmes, l’intervention d’un géomètre-expert est nécessaire. Les honoraires d’un géomètre variant en fonction des professionnels, n’hésitez pas à demander plusieurs devis détaillés.
Une fois le vote passé, la modification du règlement est confiée à un notaire, qui se charge de sa mise à jour et de sa publication auprès du service de la publicité foncière. Il est là aussi recommandé de demander plusieurs devis avant de procéder au vote.
De manière générale, ces coûts avoisinent 1 500 € en fonction de la nature de la modification. Ces frais seront répartis entre tous les copropriétaires, selon leur quote-part.
Obtenir un modèle de règlement de copropriété
La rédaction d’un règlement de copropriété est un événement unique, généralement réalisé lors de la première mise en copropriété d’un immeuble. Pour les biens neufs, cette tâche est souvent prise en charge par le promoteur.
Ce document, comparable à une constitution pour l’immeuble, est juridiquement contraignant pour tous les copropriétaires et leurs ayants droit.
Sa création nécessite donc l’intervention d’un professionnel (notaire, architecte, avocat, géomètre-expert ou organisme spécialisé) et doit être validée en assemblée générale par une majorité qualifiée.
Enfin, il est essentiel de le publier au fichier immobilier et au service de la publicité foncière, et le syndic doit en conserver une copie dans les archives de l’immeuble.
Ce que dit la loi ELAN sur votre règlement de copropriété
La loi ELAN, entrée en vigueur en novembre 2018, fait partie des textes importants en matière d’immobilier et de logement qui ont été votés ces dernières décennies.
La loi ELAN a instauré l’obligation pour les syndics de copropriété de mettre à jour les règlements de copropriété dans un délai de trois ans, soit à la date du 24 novembre 2021.
Toutefois, en raison de l’épidémie de covid-19 et du report des assemblées générales, le GRECCO a préconisé un report à 2023 (article 24 du projet de loi 4D). La conformité devrait intervenir d’ici le 22 novembre 2024 au plus tard et non plus d’ici le 22 novembre 2021.
Cette mise en conformité concerne les lots transitoires ainsi que les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. À défaut de mise à jour, l’existence de ces parties peut être remise en cause et les copropriétaires s’exposent à la disparition de leurs parties communes.