Une copropriété est soumise à des règles qui s’imposent à tous les copropriétaires et occupants d’un immeuble. Ces règles sont inscrites dans un règlement de copropriété. Ce document obligatoire doit être établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur ou au moment de la division en lots par le propriétaire. Il est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert…) afin d’être opposable aux tiers et doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques ainsi que les modifications qui pourront lui être apportées.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui détermine les règles de fonctionnement de la copropriété. Il précise les droits et devoirs des copropriétaires et des locataires dans l’immeuble.
Ce règlement intérieur est rédigé au moment de la création de la copro par un géomètre expert et est ensuite publié aux fichiers immobiliers par un notaire. Le syndic de copropriété est par la suite chargé de le faire appliquer et d’en respecter les termes.
Est annexé ou intégré au règlement de copropriété : l’état descriptif de division (EDD). Ce dernier document divise l’immeuble en plusieurs lots, à chacun de ces lots est attribué un numéro d’identification, une description de sa situation, sa consistance et la quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. C’est cette description qui permet de calculer la répartition des charges de copropriété entre tous les lots.
À SAVOIR
L’état descriptif de division peut être indépendant du règlement de copropriété (dans ce cas, il figure en annexe).
Comment consulter le règlement de copropriété ?
Vous souhaitez consulter le règlement de copropriété ? Sachez qu’une copie de ce document vous est remise lors de l’achat de votre logement. En cas de perte, vous pourrez vous adresser au syndic qui assure la gestion de la copropriété ou vous rendre sur l’extranet sécurisé de votre syndic professionnel (obligatoire depuis la loi ALUR), sur lequel le document doit être accessible.
Vous pouvez également en obtenir une copie auprès du service de publicité foncière, pour 30 €.
Un extrait du règlement est parfois affiché dans votre copropriété, afin de rappeler les règles de vie pratique de l’immeuble. L’affichage du règlement n’est pas une obligation.
Quelle est la durée de validité d’un règlement de copropriété ?
De manière générale, le règlement de copropriété n’a pas de durée limite de validité. Il est généralement établi lors de la construction d’un immeuble ou lors de son partage. Il peut donc être très ancien : c’est la raison pour laquelle il doit être fréquemment adapté et revu afin d’être en conformité avec les différentes lois et les évolutions possibles de la copropriété.
Que contient le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété traite de deux parties essentielles : les règles de vie pratique et les règles de gestion.
Les règles de vie pratique
Le règlement va fixer les règles de vie au sein de la copropriété (qu’il s’agisse des parties privatives ou des parties communes), le fonctionnement des assemblées générales, la répartition des charges générales, etc. C’est en quelque sorte le règlement intérieur de l’immeuble.
Le règlement établit les droits et les obligations de chaque locataire ou copropriétaire au sein de l’immeuble. Ces règles de vie comprennent :
- les conditions d’utilisation des parties privatives, c’est-à-dire des logements et des annexes dont vous êtes propriétaire (place de parking, garage, cave, balcon, etc.). Par exemple, restrictions sur le séchage de linge sur les balcons, organisation de barbecues dans les rez-de-jardin, etc. ;
- les conditions d’utilisation des parties communes, comme les couloirs, les garde-corps, les escaliers, les ascenseurs, le local à vélos et le local à poubelles. Par exemple, interdiction de garer des véhicules motorisés dans le local à vélo, etc. ;
- la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage pour lequel il a été construit, notamment lorsque certains lots sont à usage commercial.
Le règlement de la copropriété va également établir les règles d’administration de l’immeuble comme :
- La répartition des charges entre les copropriétaires, calculées en fonction de la quote-part des parties communes, exprimées en tantièmes, dans l’État Descriptif de Division
- Le fonctionnement des différents organes de la copropriété (syndic, conseil syndical, syndicat des copropriétaires) et l’organisation des assemblées générales.
Les prescriptions du règlement de copropriété
L’usage des parties privatives par chaque copropriétaire doit être conforme au règlement de copropriété. Par exemple, vous ne pourrez pas utiliser votre local/appartement pour une activité professionnelle, si le règlement de copropriété le définit initialement pour un usage d’habitation uniquement.
Pour pouvoir exercer une activité professionnelle dans une copropriété, l’immeuble doit être indiqué comme étant à usage mixte, tout en veillant à ne pas porter atteinte à la tranquillité du voisinage…Toutefois, certaines activités peuvent y être interdites.
L’usage des parties annexes extérieures (balcons, terrasses, jardins) peut également faire l’objet de restrictions. Ces interdictions peuvent concerner :
- L’installation de paraboles
- L’installation de brises-vue
- L’installation de pots de fleurs ou jardinières sur les fenêtres ou balcon
- Le séchage du linge à l’extérieur
- L’organisation de barbecues (pouvant occasionner des nuisances de voisinage)
Les règles de gestion
Le règlement de la copropriété établit également les règles d’administration de l’immeuble comme :
- la répartition des charges entre les copropriétaires, qui sont calculées en fonction de la quote-part des parties communes, exprimées en tantièmes dans l’état descriptif de division ;
- l’état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro suivi de ses informations ;
- le fonctionnement des différents organes de la copropriété (syndic, conseil syndical, syndicat des copropriétaires) et l’organisation des assemblées générales.
Le règlement de copro, c’est en quelque sorte le règlement intérieur de l’immeuble !
Que faire en cas de non-respect du règlement de copropriété ?
Votre syndic de copropriété est chargé de faire respecter le règlement. Il est donc habilité à rappeler à l’ordre un copropriétaire fautif via une lettre de mise en demeure (en recommandé). Le syndic peut également agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires si les nuisances persistent et qu’elles sont problématiques pour la copropriété. Avant toute chose et selon le degré de gravité du litige, essayez de dialoguer avec le voisin en cause !
Si la mise en demeure n’a aucun effet sur le copropriétaire en tort, vous pouvez envisager de faire appel à un conciliateur auprès du tribunal de proximité.
Enfin, vous avez également la possibilité d’entamer une procédure judiciaire (avec votre syndic) si aucune autre solution ne permet de régler le litige. Pour cela, il faut que le différend ait un caractère urgent, récurrent ou qu’il nuise réellement à la tranquillité ou à l’image de l’immeuble. Il s’agit là de procédures longues et coûteuses, qui doivent faire l’objet d’une réflexion en amont.
Comment modifier un règlement de copropriété ?
Pour modifier son contenu à la suite de travaux ou le mettre en conformité avec les lois, toutes les copropriétés peuvent adapter leur règlement de copropriété.
Cette modification doit être validée par un vote réalisé lors d’une assemblée générale (la question doit être inscrite à l’ordre du jour de cette dernière). La transformation peut concerner :
- la répartition des charges de copropriété (pour la réalisation de travaux, l’achat d’une partie privative, la vente d’une partie commune ou le changement d’usage d’une partie privative par exemple) : la majorité exigée s’applique en fonction de la modification souhaitée ;
- l’utilisation des parties communes et privatives: la double majorité de l’article 26 est exigée ;
- la destination de l’immeuble (pour permettre l’exercice d’une profession libérale au sein de l’immeuble par exemple) : l’unanimité est exigée ;
- la mise en conformité du règlement avec la loi : la majorité simple de l’article 24 est exigée.
À SAVOIR
Si les modifications du règlement de copropriété ne sont pas publiées officiellement au service de la publicité foncière, elles n’ont aucune valeur.
Combien coûte la modification du règlement de copropriété ?
La modification d’un règlement de copropriété peut engendrer différents coûts. Lorsqu’il y a modification de la répartition des tantièmes, l’intervention d’un géomètre-expert est nécessaire. Les honoraires d’un géomètre variant en fonction des professionnels, n’hésitez pas à demander plusieurs devis détaillés.
Une fois le vote passé, la modification du règlement est confiée à un notaire, qui se charge de sa mise à jour et de sa publication auprès du service de la publicité foncière. Il est là aussi recommandé de demander plusieurs devis avant de procéder au vote.
De manière générale, ces coûts avoisinent 1 500 € en fonction de la nature de la modification. Ces frais seront répartis entre tous les copropriétaires, selon leur quote-part.
Ce que dit la loi ELAN sur votre règlement de copropriété
La loi ELAN, entrée en vigueur en novembre 2018, fait partie des textes importants en matière d’immobilier et de logement qui ont été votés ces dernières décennies.
La loi ELAN a instauré l’obligation pour les syndics de copropriété de mettre à jour les règlements de copropriété dans un délai de trois ans, soit à la date du 24 novembre 2021.
Toutefois, en raison de l’épidémie de covid-19 et du report des assemblées générales, le GRECCO a préconisé un report à 2023 (article 24 du projet de loi 4D). La conformité devrait intervenir d’ici le 22 novembre 2024 au plus tard et non plus d’ici le 22 novembre 2021.
Cette mise en conformité concerne les lots transitoires ainsi que les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. À défaut de mise à jour, l’existence de ces parties peut être remise en cause et les copropriétaires s’exposent à la disparition de leurs parties communes.