L’assemblée générale de copropriété répond à des règles strictes. Mais contrairement aux idées reçues, la règle du quorum (en copropriété, on parle plutôt de « conditions de majorité ») n’est pas appliquée lors d’une AG de copropriété.
Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?
Une assemblée générale de copropriété est une réunion annuelle durant laquelle les copropriétaires sont invités à voter et à prendre des décisions concernant la vie de l’immeuble. Elle est organisée au moins une fois par an.
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Qu’est-ce que le quorum ?
Le quorum désigne le nombre minimum requis de votants, présents ou représentés, permettant de valider une décision, soumise au vote lors de l’assemblée générale.
Lorsqu’un quorum n’est pas atteint, la réunion ne peut avoir lieu car les décisions votées seraient invalides. Les règles varient généralement selon la nature de l’assemblée générale.
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Quel est le quorum requis lors d’une assemblée générale de copropriété ?
L’AG annuelle n’est pas soumise à un quorum, terme qui désigne le nombre minimum de votants requis pour valider une décision.
Cela signifie que les résolutions mises à l’ordre du jour d’une assemblée générale et soumises au vote ne nécessitent pas un nombre minimum de participants. Les copropriétaires convoqués à l’AG n’ont pas l’obligation d’y assister.
Même en l’absence d’un nombre de votants suffisant, certaines décisions peuvent être votées et l’assemblée générale peut avoir lieu, puisque c’est le nombre de voix qui prévaut sur le nombre de participants.
Comment est défini le nombre de voix ?
Lors de l’assemblée générale, le nombre de voix est défini par la quote-part, exprimée en tantièmes, qui détermine le pouvoir détenu par chaque copropriétaire.
Selon l’importance des décisions inscrites à l’ordre du jour, la majorité adoptée est plus ou moins contraignante. La loi du 10 juillet 1965 définit quatres types de majorité :
Majorité simple de l’article 24
La majorité simple correspond au moins à la moitié des présents et représentés. Elle ne prend pas en compte les abstentions et les copropriétaires non-représentés.
Elle est utilisée pour les sujets suivants :
- travaux d’entretien de l’immeuble et des parties communes ;
- travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap ;
- travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ainsi que travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ;
- travaux obligatoires de mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements réglementaires ;
- travaux d’économie d’énergie (isolation thermique, système de chauffage, etc.) ;
- l’équipement de places de stationnement couvertes ou à accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.
Majorité absolue de l’article 25
La majorité absolue correspond au moins à la moitié de tous les copropriétaires. Elle prend en compte les abstentions et les non-représentés. Cette majorité absolue est utilisée pour les décisions relatives aux organes de la copro et la sécurité de l’immeuble comme :
- les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ;
- l’ installation de compteurs divisionnaires (eau, chauffage) ;
- l’autorisation à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
- la désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
- la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;
- l’installation ou modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication interne à l’immeuble qui porte sur une partie commune ;
- la suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène.
Double majorité de l’article 26
La double majorité nécessite au moins les 2/3 des tantièmes de la copropriété et la majorité de tous les copropriétaires. L’utilisation de la double majorité concerne la modification de l’organisation de l’immeuble :
- surélévation d’un bâtiment ;
- vente d’une partie commune ;
- modification du règlement de copropriété ;
- modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles ;
- suppression du poste de concierge ou gardien et vente de sa loge à condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
L’unanimité (article 26)
Pour un vote qui nécessite l’unanimité, tous les copropriétaires doivent donner leur accord, pas uniquement les présents ou représentés. Deux domaines sont concernés par ce mode de vote : la vente de parties communes ou la modification de la répartition des charges :
- aliénation des parties communes (vente d’une partie des espaces communs) ;
- modification de la répartition des charges (si cela résulte de travaux ou vente de lots) ;
- souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif), excepté dans 2 cas :
- lorsque le prêt sert à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux,
- lorsque la souscription est faite au bénéfice des seuls copropriétaires qui décident de participer aux frais.
Il est d’usage, avant de débuter l’assemblée générale, d’attendre que le nombre de copropriétaires présents atteigne le seuil de la majorité qualifiée pour les décisions importantes, en particulier un seuil d’un tiers des tantièmes.
Si ce nombre reste insuffisant, de nombreuses questions, notamment le budget, peuvent toutefois être votées à la majorité simple (article 24) des présents.
Il sera nécessaire de convoquer une nouvelle assemblée générale (avec des frais d’envoi) pour voter toutes les autres résolutions, notamment pour l’élection d’un syndic de copropriété et du conseil syndical.
Pour résumer, il n’y a pas de quorum en AG de copropriété et un taux d’absentéisme élevé des copropriétaires ne devrait pas empêcher le bon déroulement de l’évènement.