La copropriété : définition et présentation

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Comme des milliers de Français, vous accédez ou vous allez accéder à la propriété dans un immeuble cette année ? Savez-vous en quoi consiste la copropriété et ce qu’elle implique ? Cotoit vous guide pour tout comprendre.

La copropriété, qu’est-ce que c’est ?

L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme étant « un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». C’est personnes sont alors désignés comme copropriétaires

Elle est divisée en lots. Chaque copropriétaire possède un lot qui inclut une partie privative (appartement, local commercial, cave, parking, etc.) et d’une quote-part des parties communes, exprimées en tantièmes.

Les parties privatives sont réservées à votre usage exclusif sous réserve des restrictions apportées par le règlement de copropriété. Il s’agit de votre appartement, cave, parking,… et de certains éléments de votre logement : volets, fenêtres, balcons, portes palières.

Les parties communes sont définies par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et sont dédiées à l’usage de chacun des copropriétaires et sont également définies par le règlement de copropriété. Il s’agit notamment des parties à l’usage de tous – cour, jardin, voie d’accès – paliers et des équipements communs – ascenseur, vide-ordures, chauffage collectif…

Le régime juridique de la copropriété

Loi et décret

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967 établissent le régime juridique de la copropriété. Ces textes définissent les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les règles de fonctionnement des immeubles collectifs.

Champ d’application

Le régime de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation. Cela inclut les immeubles d’habitation, les résidences, les immeubles mixtes (commerces et logements), etc. Toutefois, certaines exceptions existent, comme les maisons individuelles.

Indivisibilité des lots

Un lot en copropriété est la combinaison d’une partie privative (les pièces du logement) et d’une quote-part des parties communes. L’indivisibilité du lot signifie que chaque copropriétaire détient une part indivise des parties communes (hall, escaliers, jardin, etc.).

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document obligatoire. Il constitue un contrat liant tous les copropriétaires. Son contenu précise la destination des parties privatives et communes, les conditions de jouissance, les règles de vie, le fonctionnement des assemblées générales, et la répartition des charges communes.

Adaptations et modifications

Les règlements de copropriété peuvent être adaptés aux évolutions législatives et réglementaires. Les modifications nécessitent un vote en assemblée générale.

La création du syndicat des copropriétaires

Dès lors que la propriété d’un bien immobilier est répartie entre un minimum de deux propriétaires, la copropriété existe. Cette création entraîne la formation automatique du syndicat des copropriétaires, une instance morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Chaque copropriétaire fait obligatoirement partie de ce syndicat.

Le syndicat des copropriétaire a un rôle de consultation et d’assistance. Le pouvoir du syndicat s’exerce au moment des assemblées générales, tenues au moins une fois par an. Il est représenté par le syndic de copropriété

À l’occasion de l’assemblée générale annuelle, le syndicat des copropriétaires est amené à voter des sujets tels que : 

Pour chaque vote, il existe différentes règles de majorités (simple, absolue, double ou unanimité).


La copropriété : une communauté

Devenir propriétaire… C’est le RÊ-VE pour beaucoup de personnes ! Si vous achetez un appartement ou une maison au sein d’un lotissement, il y a des chances pour vous ne soyez pas simple propriétaire, mais copropriétaire, comme près de 25 millions de Français.

À NOTER – La loi prévoit que certains immeubles ne peuvent prétendre à la copropriété. C’est le cas par exemple des immeubles insalubres, qui font l’objet d’un diagnostic amiante ou construit avant 1948…

Au sein de la copropriété, vous intégrez alors une communauté : le syndicat des copropriétaires. Sachez que cette communauté a ses règles, au sein de laquelle, en tant que copropriétaire, vous avez des droits et des devoirs.

Conseil Syndical en Copropriété

Les droits et devoirs des copropriétaires

L’appartement que vous achetez constitue un lot (une part de l’ensemble de l’immeuble). C’est à votre lot que sont rattachés vos droits et devoirs :

  • Disposer des parties privatives de son lot (appartement, cave, garage…) et d’une fraction des parties communes (espaces verts…).
  • Voter à l’assemblée générale, pour prendre toutes les décisions concernant l’immeuble et son entretien.
  • Respecter la tranquillité des autres copropriétaires.
  • Respecter la destination de l’immeuble.
  • Payer votre part pour l’entretien, la gestion et les travaux dans l’immeuble.
  • Payer les charges de copropriété au professionnel qui gère l’immeuble : le syndic de copropriété.
  • Respecter le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété

Les lots, les parties communes, les règles à respecter concernant le bruit et la propreté de la résidence, le paiement des prestataires intervenant sur l’immeuble, etc. Toutes ces règles de vie commune s’appliquent aux habitants, qu’ils soient copropriétaires ou locataires.

Ces règles sont consignées dans le règlement de copropriété. Il s’applique à chaque occupant et est remis à chaque nouveau propriétaire. Comme on a pu le voir ci-dessus, il détaille les droits et les devoirs des copropriétaires et des locataires de l’immeuble. 

Le règlement est rédigé par un géomètre expert au moment de la création de la copro. Il peut être complété d’un règlement intérieur pour préciser les règles de vie au sein de l’immeuble et peut être remis à jour régulièrement et le syndic de copropriété est chargé de faire applique le règlement.

Il est impérativement accompagné d’un Etat Descriptif de Division (EDD), qui divise la copropriété en plusieurs lots, exprimés en tantièmes de copropriété. Les tantièmes définissent la quote-part de charges que vous devez payer pour l’entretien des parties communes : c’est votre principale obligation en copropriété. C’est à partir de ce document qu’on acte la répartition des charges entre les lots. 

À NOTER – Une copie du règlement de copropriété est remis à chaque propriétaire lors de l’achat du logement. Depuis la loi ALUR, il doit également être accessible depuis l’extranet sécurisé de votre syndic professionnel. Enfin, un extrait peut être affiché afin de rappeler les règles de vie générales de l’immeuble. 

Bref la copropriété, c’est un univers en soi, dans lequel tous les habitants d’un habitat collectif vivent ensemble selon des règles communes au service de la bonne gestion de l’immeuble et donc de votre qualité de vie !


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