Tout savoir sur la copropriété horizontale

À l’inverse d’une copropriété verticale, formée par un ensemble d’appartements dans un immeuble, une copropriété horizontale désigne un rassemblement de maisons. Comment fonctionne ce type de copropriété ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Comment en sortir et combien ça coûte ? On vous explique tout ce que vous devez savoir sur la copropriété horizontale !

Sommaire

La copropriété horizontale

Qu'est-ce qu'une copropriété horizontale ?

Parfois appelée copropriété pavillonnaire, la copropriété horizontale est définie par un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun. Pour le dire plus simplement, une copropriété horizontale est un regroupement de maisons, à ne pas confondre avec la copropriété verticale, qui est un regroupement d’appartements.

On assimile souvent une copropriété à un immeuble, mais l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie par lot entre plusieurs personnes, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes.

Au sein d’une copropriété horizontale, chaque lot est composé d’une partie privative (la maison) et d’une quote-part de parties communes, comme la portion de terrain sur laquelle sont construits la maison et les bâtiments et équipements communs (voirie, parking, piscine, tennis…). Le propriétaire d’un lot ne possède donc pas le terrain sur lequel est construite sa maison, il dispose uniquement d’un droit de jouissance privative sur cette parcelle. Le sol dépend de la copropriété.

Comme dans une copropriété verticale, on distingue des parties privatives et des parties communes. Ici, les maisons sont considérées comme les parties privatives, tandis que le terrain sur lequel elles sont construites représente les parties communes. Cela signifie que tout équipement bâti sur le terrain de la copropriété horizontale (équipement sportif, terrain de jeux, éclairage…) appartient aux parties communes de la copropriété.

Copropriété horizontale ou lotissement : les différences

Copropriete horizontale

Dans un lotissement, chaque propriétaire dispose d’un droit de propriété exclusive sur sa parcelle, ce qui signifie que la gestion collective s’applique uniquement aux équipements communs et ne concerne pas le terrain sur lequel est construite la maison.

Quelques différences clés entre la copropriété horizontale et le lotissement :

Copropriété horizontale Lotissement
Tous les terrains sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires. Le propriétaire d’une maison est également le propriétaire de son terrain.
La gestion de la copropriété doit être confiée à un syndic de copropriété. La gestion du lotissement doit être confiée à une association syndicale libre.
Il y a toujours des parties communes, celles-ci entraînent des charges pour l’ensemble des copropriétaires. Les lotissements ne sont pas obligatoirement constitués de parties communes.
La copropriété horizontale est soumise au régime juridique de la copropriété (loi du 10 juillet 1965). Le lotissement est soumis à l’article L442-9 du Code de l’urbanisme et aux nouvelles dispositions de la loi ALUR de 2014.

Fonctionnement d’une copropriété horizontale

Au regard de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la copropriété horizontale ne possède pas de statut particulier. Dès lors, la copropriété est soumise au même régime juridique que la copropriété verticale, régie par la loi du 10 juillet 1965. Sur de nombreux aspects, une copropriété horizontale fonctionne de la même manière qu’une copropriété verticale ou une association syndicale libre (dite ASL).

Une copropriété horizontale doit donc également posséder un règlement de copropriété et un état descriptif de division précisant quelles sont les parties communes et les parties privatives de chacun. Elle doit également élire un conseil syndical et un syndic de copropriété, qui assure la gestion de la copropriété, et organiser au moins une fois par an une assemblée générale, durant laquelle tous les copropriétaires se prononcent sur l’administration de l’ensemble immobilier, chaque copropriétaire disposant d’un nombre de voix proportionnel à la valeur de son lot.

Dans la plupart des cas, les votes sont pris à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. Mais l’article 25 liste des décisions qui ne peuvent être adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En outre, et au même titre que la copropriété verticale, la copropriété horizontale doit s’inscrire au registre d’immatriculation des copropriétés.

Une copropriété horizontale sans syndic

Comme pour toute copropriété, une copropriété horizontale a l’obligation d’élire un syndic pour s’occuper de sa gestion.

Le syndic est obligatoire, car il assure la gestion globale de la copropriété, veille au bon état des parties communes et à leur entretien et établit le budget prévisionnel nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété.

Comme pour un immeuble, la gestion d’une copropriété horizontale peut être confiée à un syndic bénévole, à un syndic professionnel ou à un syndic en ligne.

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Acheter une maison en copropriété horizontale

Vous l’aurez compris, si vous achetez une maison, il est possible que celle-ci fasse partie d’une copropriété horizontale.

Pour le savoir, il faut consulter le registre national dimmatriculation des copropriétés, qui recense toutes les copropriétés en France. En entrant l’adresse du bien que vous souhaitez acquérir, vous saurez si celui-ci fait partie ou nom d’une copropriété.

Vous pouvez également consulter les documents remis par le vendeur de la maison, qui sont en général disponibles et consultables auprès de l’agence immobilière ou du notaire en charge de la cession. Si le bien fait partie d’une copropriété, vous devriez y trouver le règlement de copropriété ainsi que les derniers procès-verbaux des assemblées générales du syndic.

Acheter une maison en copropriété horizontale peut impliquer certaines contraintes, il est donc important de vous renseigner sur le bien que vous souhaitez acquérir et sur le fonctionnement d’une copropriété horizontale.

Avant d’acquérir une maison en copropriété horizontale, on vous conseille de vérifier certains points, en particulier :

  • le montant des charges annuelles et l’état financier de la copropriété ;
  • les travaux en cours ou prévus au sein de la copropriété ;
  • l’ambiance et les relations entre copropriétaires ;
  • le règlement de la copropriété.

Assurance et copropriété horizontale

Assurance des parties communes

Au sein d’une copropriété, la seule assurance obligatoire est la responsabilité civile habitation, qui couvre les dégâts causés aux tiers par les parties communes en cas de sinistre.

Il peut tout de même être conseillé de souscrire une assurance couvrant les dommages causés aux parties communes elles-mêmes, surtout si elles sont nombreuses ou coûteuses (piscine, équipements collectifs).

Assurance des parties privatives

Concernant les parties privatives, chaque copropriétaire doit, bien entendu, disposer d’une assurance habitation pour la partie qui le concerne. Elle assure la responsabilité civile et permet d’indemniser les autres copropriétaires en cas de dommages causés par un sinistre dont le point de départ se situe dans votre maison. Les locataires doivent également souscrire une assurance habitation couvrant leur responsabilité civile.

Pour les propriétaires, une assurance multirisque habitation (MRH) peut également être souscrite pour couvrir les dégâts sur la maison ou les biens d’un copropriétaire : électroménager, équipements électroniques ou objets de valeur.

Immatriculation d’une copropriété horizontale

Copropriete horizontale

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré l’obligation d’immatriculation des copropriétés dans un registre appelé « registre national des copropriétés ». C’est donc le cas pour les copropriétés horizontales.

L’immatriculation de la copropriété est en règle générale faite par le syndic de copropriété en service : il doit communiquer au registre national des copropriétés certaines informations relatives à l’identification et à la composition du syndicat, au bâti, mais également à ses comptes. Les informations inscrites dans le registre doivent être actualisées tous les ans et à l’occasion d’événements particuliers.

L’absence d’immatriculation d’une copropriété ou de mise à jour des informations détenues par le registre peut faire l’objet de sanctions. L’immatriculation initiale de la copropriété est incluse dans la liste des prestations particulières du contrat de syndic.

Comment sortir d’une copropriété horizontale ?

Les inconvénients d’une copropriété horizontale

Le terrain de chaque lot d’une copropriété horizontale appartient à la copropriété. Ce premier élément peut être contraignant pour les propriétaires souhaitant réaliser un aménagement de leur jardin. En effet, lorsqu’un propriétaire souhaite réaliser, même à ses frais, des travaux affectant les parties communes, l’autorisation doit lui être accordée par l’ensemble des autres copropriétaires lors d’un vote à la majorité lors de l’assemblée générale.

Ainsi, un copropriétaire qui souhaite installer une piscine ou un abri dans son jardin doit au préalable obtenir l’accord de la majorité des autres copropriétaires. C’est aussi le cas pour tous les travaux modifiant l’aspect extérieur de la copropriété comme repeindre la façade de sa maison.

Lors du vote, en plus de lui accorder l’autorisation de réaliser les travaux demandés, l’assemblée générale peut donner au propriétaire des prescriptions particulières (souscription d’une assurance, contrôle des travaux par un architecte, etc.).

À NOTER

Certains travaux nécessitent également d’obtenir l’autorisation de la copropriété et celle de l’administration. Dans ce cas, il est nécessaire d’obtenir les deux autorisations avant de démarrer les travaux. L’obtention d’un permis de construire est également obligatoire pour réaliser certains travaux dans les zones couvertes par un PLU.

Pour tous les travaux ne concernant que les parties privatives, c’est-à-dire la maison, chaque copropriétaire est en revanche libre de faire ce qu’il souhaite, car les parties privatives font partie de sa propriété exclusive.

Comme dans toute copropriété, chaque copropriétaire doit également s’acquitter des charges de la copropriété. Le coût de ces charges, parfois important, peut conduire certaines copropriétés horizontales à rétrocéder la voirie à la commune afin de limiter les charges à la seule gestion des espaces verts.

La scission d’une copropriété horizontale

Les charges communes conséquentes, le délabrement des espaces communs, le manque de liberté sur son lot… Le régime de la copropriété horizontale est particulièrement contraignant pour l’ensemble des propriétaires qui y sont soumis, ce qui amène un grand nombre d’entre eux à tenter d’en sortir. Mais est-il possible de dissoudre une copropriété horizontale ?

 

Il est tout à fait possible, sous certaines conditions, de sortir d’une copropriété horizontale :

  • Collectivement, des copropriétaires peuvent voter le passage du statut de copropriété à celui de lotissement lors de l’assemblée générale. Cependant, il faut préalablement travailler sur un plan de partage avec un géomètre-expert, l’administration des parties communes étant confiée à une ASL (association syndicale libre de propriétaires). Cela implique aussi la liquidation de la copropriété.
  • Individuellement, un copropriétaire peut sortir sa maison de la copropriété horizontale en activant le droit de scission d’un lot. Cette solution est possible à condition que le sol de ce lot soit divisible du reste du lotissement, par exemple s’il se situe à une extrémité. Il faut également que l’assemblée générale des copropriétaires donne son accord à la majorité absolue de l’article 25.

 

Sortir d’une copropriété horizontale n’est cependant pas une chose facile. Il faut tout d’abord vérifier la faisabilité de la scission en se posant les questions suivantes :

  • Votre lot peut-il être séparé de la copropriété ? En général, les lots divisibles sont ceux situés aux extrémités de la copropriété, et il n’est pas possible de diviser deux lots imbriqués possédant par exemple un accès commun.
  • Le sol est-il juridiquement divisible ? Dans certains cas, il se peut que le sol ne soit pas juridiquement divisible, comme c’est le cas lorsqu’une partie du lot ne vous appartient pas en propre (par exemple des espaces verts).

 

Si la scission est faisable, il vous faudra ensuite entamer plusieurs démarches. Tout d’abord, la sortie d’un lot de la copropriété doit être votée à la majorité absolue lors de l’assemblée générale des copropriétaires après présentation d’un dossier technique réalisé par un géomètre-expert et de projets d’actes rédigés par un notaire.

Si la sortie est acceptée par les autres copropriétaires, il vous faudra entamer les démarches nécessaires auprès du géomètre-expert et du notaire. En cas de refus de la part des votants, vous ne pourrez pas quitter la copropriété, mais vous pourrez retenter votre chance lors d’une prochaine assemblée générale !

Quel prix pour sortir d’une copropriété horizontale ?

En plus d’un certain nombre de procédures, la sortie d’une copropriété horizontale entraîne également des frais, qu’il vous faudra assumer :

  • les honoraires du géomètre et du notaire (qui peuvent varier de quelques centaines à quelques milliers d’euros en fonction de votre projet) ; 
  • des frais liés à la publicité foncière : une taxe qui entre dans les droits de mutation ;
  • une contrepartie financière peut être demandée par l’assemblée générale si votre départ entraîne une augmentation conséquente des charges de ceux qui restent.

 

Vous voici désormais incollable sur la définition et le fonctionnement d’une copropriété horizontale !