Assurance de copropriété : 10 questions essentielles pour tout comprendre

La loi Alur est formelle : l’assurance de la copropriété est obligatoire. Elle couvre l’immeuble et les parties communes. C’est le syndic de copropriété qui doit contracter l’assurance. En complément, chaque copropriétaire est aussi légalement dans l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile.

Sommaire

De quelle assurance une copropriété a-t-elle besoin ?

La loi Alur du 24 mars 2014 a institué une assurance copropriété obligatoire. Le syndicat des copropriétaires doit donc souscrire au moins une responsabilité civile collective.

L’article 9-1 précise ” Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile”.

Objectif : indemniser les victimes des dégâts provoqués par les parties communes de la copropriété.

Pour mieux protéger la copropriété, il est recommandé de souscrire une assurance multirisque immeuble. En plus des dommages causés aux tiers, elle couvre aussi les dégâts subis par l’immeuble.

Que couvre l'assurance multirisque immeuble de la copropriété ?

Il s’agit d’une assurance des dégâts matériels causés à l’immeuble.

Les garanties de base concernent l’incendie, les dégâts des eaux ou le vol.

Elles couvrent notamment :

  • les incendies, la foudre, les explosions, les fuites de gaz
  • les fuites d’eau, les infiltrations, le gel des canalisations
  • les tempêtes, la grêle
  • les catastrophes naturelles tels que tremblement de terre ou glissement de terrain
  • les actes de terrorisme
  • les catastrophes technologiques 
  • le vol et les dégradations de cambrioleurs
  • le bris des glaces des parties communes de l’immeuble

Il est possible d’y ajouter des garanties supplémentaires selon les contrats :

  • recherche de fuite d’eau
  • dommages électriques causés par une surtension
  • prise en charge des frais d’hébergement en cas de sinistre
  • frais de déblaiement des décombres
  • prise en charge des honoraires d’un expert mandaté par le syndic

Les catastrophes naturelles et actes de terrorisme devront être publié au Journal officiel suite à un arrêté interministériel caractérisant l’évènement.

La responsabilité civile couvre le syndicat de copropriétaires peut être engagée en cas de défaut d’entretien des parties communes.

Bon à savoir

Une protection juridique est souvent incluse dans l’offre des assureurs. Elle prend en charge les frais de justice en cas de poursuites.

Quelle assurance pour les copropriétaires ?

L’article 9-1 de la loi du 24 mars 2014 stipule également l’obligation d’assurance pour les copropriétaires qui doivent souscrire en leur nom une responsabilité civile.

La responsabilité civile personnelle de chaque copropriétaire intervient lorsqu’un sinistre a pour origine son logement ou un membre de son foyer. Il s’agit par exemple d’un incendie qui a démarré dans son appartement et qui a endommagé tout ou une partie de l’immeuble.

Les assurances à souscrire sont différentes selon le statut : propriétaire occupant, propriétaire non occupant ou locataire.

Quelle assurance pour un propriétaire occupant ?

La loi Alur impose au copropriétaire de souscrire une responsabilité civile, qu’il habite ou non son logement. Cette assurance est généralement incluse dans les contrats d’assurance multirisques habitation qui couvrent aussi les biens personnels. Le propriétaire peut ainsi être indemnisé en cas de dommages à l’exception de la franchise, qui reste à sa charge.

Quelle assurance pour un propriétaire non occupant ?

Le copropriétaire bailleur doit souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Elle permet de couvrir les dommages causés par les équipements du logement en absence de locataire responsable.

Quelle assurance à la charge du locataire ?

Le locataire doit aussi souscrire une garantie couvrant sa responsabilité civile à votre égard. Cette garantie risques locatifs peut bien sûr être complétée par une garantie mobilier qui protégera ses biens en cas de dommage.

Quelle assurance pour un garage ?

Pour assurer un garage, considéré comme un bâtiment non habitable, il convient de souscrire un contrat propriétaire non occupant.

Qui doit souscrire l'assurance de la copropriété ?

C’est le syndic qui doit contracter l’assurance copropriété. Il doit demander plusieurs devis et les soumettre au conseil de copropriété.

Le devis et le montant de la prime d’assurance sera calculé en fonction de nombreux critères :

  • risques couverts
  • surface de l’immeuble (avec décote de 50% pour les caves et combles non aménagés…)
  • nombre et nature des sinistres indemnisés au
  • cours des trois dernières années
  • situation dans des zones sensibles
  • exposition à un risque naturel
  • présence de commerces en rez-de-chaussée

En cas de surprimes, on distingue deux cas de figure :

  • soit l’ensemble de la copropriété paye la surprime
  • soit seul le copropriétaire des locaux à risque paye la majoration.

Cette affectation est inscrite dans le règlement de la copropriété.


Qui paie l’assurance de la copropriété ?

inondation dans une copropriété horizontale

C’est le syndic de copropriété qui s’acquitte du paiement collectif de l’assurance responsabilité civile ou multirisque.

Le prix de l’assurance est en général intégré aux charges générales de la copropriété. Chaque copropriétaire participe donc au paiement de l’assurance copropriété à hauteur de la quote-part des parties communes qu’il détient (tantième).

Le syndic de copropriété a la liberté de pouvoir souscrire ce contrat sans mandat de l’assemblée générale des copropriétaires, mais celle-ci peut ensuite annuler ou modifier cette décision.

Bien sûr, l’assurance souscrite par chaque propriétaire de façon individuelle pour sa partie privative est à sa charge et à celle de son locataire.

Notre conseil

Une approche envisageable pour l’assurance de la copropriété consiste à choisir un contrat multirisque global et collectif. L’assurance couvre alors les parties communes et privatives de l’immeuble. Cette solution permet d’éviter les conflits de voisinage inutiles quand un sinistre survient.

Comment déclarer un sinistre dans une copropriété ?

La déclaration de sinistre de la copropriété est réalisée par le syndic. Il doit en être averti de façon orale pour action rapide puis immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le syndic – appuyé par le conseil syndical – contacte la compagnie d’assurance et lui adresse une lettre recommandée caractérisant le sinistre et spécifiant :

  • le numéro de contrat
  • la date du sinistre
  • son origine supposée
  • la localisation des parties communes concernées
  • les dégâts
  • des clichés des dégâts
  • le cas échéant, un constat amiable
  • en cas de vol ou de dégradation, une copie de la plainte au poste de police.

Quelle indemnisation en cas de sinistre dans les parties communes ?

L’indemnisation en cas de sinistre est un des points les plus cruciaux à étudier lors de la signature du contrat.

Une garantie dite « valeur de reconstruction vétusté déduite » propose une indemnisation qui tient compte de la valeur de l’immeuble en déduisant une part en fonction de sa vétusté c’est-à-dire sa dépréciation par l’usage qui en est fait. Selon le taux de vétusté en vigueur, l’indemnisation peut ne pas suffire à remette en état l’immeuble.

Attention

Certains contrats d’assurance copropriété fixent un plafond de garantie. L’indemnisation ne peut alors pas dépasser ce montant. Soyez donc vigilant lors de la signature.

Une clause de “valeur à neuf” permet d’être mieux remboursé en cas de sinistre. L’indemnisation est calculée en fonction de la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage.

A noter

Dans le cadre de la garantie incendie, l’indemnité correspondra généralement à la valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre. La vétusté de l’immeuble n’entre donc pas en ligne de compte à condition qu’elle ne dépasse pas une limite fixée contractuellement.

Lorsque la vétusté est inférieure ou égale à ce plafond, l’assureur versera une indemnité correspondant à 100 % de la valeur de reconstruction.

Comment résilier un contrat d'assurance pour une copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires peut résilier l’assurance de la copropriété ou certaines garanties optionnelles généralement à l’échéance du contrat. Il doit alors envoyer une lettre en recommandé dans le délai de préavis prévu dans les conditions générales du contrat.

Si la prime augmente plus que l’indice du coût de la construction, la résiliation peut être réalisée dans un délai de quinze jours après réception de l’avis d’échéance.

Le conseil syndical doit soumettre sa décision de changer d’assurance au syndic.

L’assurance d'une copropriété horizontale et verticale

Au sein d’une copropriété verticale, une assurance pour l’immeuble est obligatoire. Elle doit couvrir au moins la responsabilité civile collective. L’assurance d’une copropriété verticale est souscrite par le syndicat des copropriétaires suite à une décision en assemblée générale.

Pour une copropriété horizontale, le syndicat des copropriétaires doit aussi assurer les parties communes. Il s’agit en général de routes et d’éléments de voirie.

En copropriété, quelle assurance prend en charge un sinistre ?

Si le sinistre est causé par un événement qui a commencé dans une partie privative, ce sera à son propriétaire de faire une déclaration à l’assureur des tiers concernés. C’est cet assureur
qui assure ensuite la gestion du dossier d’indemnisation.

Si les dommages sont inférieurs à 5 000 euros, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est appliquée. Il s’agit d’un protocole d’accord entre les compagnies d’assurance pour faciliter la prise en charge et l’indemnisation d’un sinistre en copropriété.

Si les dégâts sont inférieurs à 1600 euros, l’assureur du propriétaire devra indemniser les victimes. 

Pour des dégâts situés entre 1 600 et 5 000 euros, l’assureur du propriétaire doit effectuer une expertise qu’il transmettra aux autres assureurs. Il devra aussi indemniser les victimes. Il pourra exercer ultérieurement des recours contre les autres assureurs.

En cas de dommage suite à un événement ayant débuté dans les parties communes de la copro, c’est l’assurance souscrite par le syndic qui est concernée.

assurance de copropriété en résumé