Le conseil syndical joue un rôle essentiel dans une copropriété. C’est un rouage qui permet à tout le monde de gagner en efficacité. Il est donc recommandé de ne pas s’en passer bien que ce soit possible sous certaines conditions.
Le conseil syndical est-il une obligation légale ?
Non. La loi Bonnemaison du 10 juillet 1965 stipule que l’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité de l’article 26 de ne pas instituer de conseil syndical (sauf dans le cas d’un syndicat coopératif).
À tout moment, une nouvelle assemblée peut décider à la majorité de l’article 25 d’annuler cette décision et d’instituer un Conseil Syndical.
Que se passe-t-il si la copropriété décide de ne pas élire de conseil syndical ?
Lorsque l’assemblée générale ne peut pas élire un conseil syndical, faute de candidature ou faute d’obtenir la majorité, le procès-verbal doit le signaler et être adressé sous un mois à tous les copropriétaires.
Une copropriété peut donc légalement fonctionner sans conseil syndical. Toutefois, cette situation est néfaste pour la bonne gestion de la copropriété. Le rôle du conseil syndical est fondamental. Ce choix est donc vivement déconseillé.
Une copropriété sans conseil syndical : comment ça marche ?
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il est l’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic.
Sans conseil syndical, il devient très difficile voire impossible :
- de fixer un ordre du jour pour l’assemblée générale
- de contrôler le travail et la gestion du syndic
- de contrôler la qualité de la réalisation des contrats d’entretien
- de mettre en concurrence le syndic de copropriété tous les 3 ans
- d’engager des dépenses courantes de nettoyage par exemple
Pour rappel, le conseil syndical a 3 missions :
- une mission de consultation : il donne son avis sur les sujets en cours
- une mission d’assistance : il prépare l’ordre du jour de l’assemblée générale
- une mission de contrôle : il vérifie la comptabilité du syndic.
Quand la copropriété n’a pas nommé de conseil syndical, la mise en concurrence du syndic n’est pas obligatoire.
Comment sont nommés les membres du conseil syndical ?
Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires et leurs conjoints. Ils bénéficient d’un un mandat maximal de 3 ans renouvelable.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Les copropriétaires choisissent aussi le nombre de membres qui siégeront au conseil syndical.
Si un quart des sièges du conseil syndical est laissé vacant, le conseil syndical n’a plus de légitimité.
Le conseil syndical se réuni aussi souvent qu’il le souhaite.
Ses membres sont bénévoles.
Le conseil syndical ne possède pas de personnalité morale. Il ne peut donc pas agir en justice ni être tenu pour responsable des fautes commises.
Que faire en cas d’absence de rapport du conseil syndical ?
En tant que de mandataires du syndicat des copropriétaires, les conseillers syndicaux doivent rendre compte aux copropriétaires de l’exécution de leurs missions.
Ils doivent pour se faire produire un compte-rendu annuel.
Ce compte rendu d’activité ou ce rapport du conseil syndical doit légalement être rédigé et joint à la convocation de l’assemblée générale annuelle.
Ce rapport est fondamental. Il permet au conseil syndical de :
- de présenter son action de façon détaillée
- de signaler ses éventuelles difficultés
- de porter à l’attention des copropriétaires des faits saillants
- de borner le budget prévisionnel
- de préciser de quelle façon il est consulté par le syndic et sur quelles dépenses
- de relater l’évolution de certains contentieux avec des tiers
Le conseil syndical ne risque aucune sanction s’il n’établit pas un compte rendu écrit (article 11 du décret du 17 mars 1967). C’est un document purement informatif bien que fondamental.
Le conseil syndical peut y joindre tout document de nature à illustrer ses propos :
– planning des réunions du conseil syndical
– liste des messages échangés avec le syndic
– suggestions diverses
– liste des réclamations des copropriétaires traitées par le conseil syndical
Les nouveaux pouvoirs du conseil syndical
Depuis le 1er juin 2020, le conseil syndical dispose de pouvoirs accrus pour gérer plus efficacement la copropriété.
Les copropriétaires peuvent désormais déléguer certaines décisions au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans et dans la limite d’un budget déterminé.
Sans approbation des copropriétaires en assemblée générale, le conseil syndical peut notamment :
- choisir les prestataires pour des travaux d’entretien et de rénovation de l’immeuble
- engager des dépenses courantes comme les frais de nettoyage des parties communes…
Comment révoquer le conseil syndical ?
Pour révoquer un ou plusieurs membres du conseil syndical, l’assemblée générale doit adopter cette résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Attention : un conseiller syndical révoqué sans motif sérieux peut engager la responsabilité du syndicat.
Chaque conseiller syndical peut être individuellement révoqué s’il a commis un abus de pouvoir ou une faute.
Les motifs sérieux de révocation du conseil syndical sont :
- un défaut de contrôle de la gestion du syndic
- un refus de convoquer une assemblée générale
- un abus de pouvoir
- des dépenses injustifiées ou illégales
- un conflit d’intérêt avec le syndic
- une entente frauduleuse avec un entrepreneur chargé de travaux sur la copropriété
En cas de vacance d’un siège de conseiller syndical, un suppléant le remplace en fonction de l’ordre de l’élection des suppléants. La durée du mandat sera celle de la durée initiale du membre révoqué.
La procédure pour révoquer un membre du conseil syndical est la suivante :
1- Identifier et être en mesure de prouver la faute commise
2- Ajouter la révocation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
3- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic
4- Nommer un successeur lors de l’assemblée générale avec un vote à la majorité absolue
Dans un syndic coopératif, quand un conseiller syndical commet une faute, il est possible d’engager sa responsabilité civile. C’est pour cette raison qu’il est recommandé aux conseillers syndicaux en syndic coopératif de souscrire une assurance responsabilité civile.
