Qu’est-ce que l’article 26 en copropriété ?

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Lors d’une assemblée générale de copropriété toutes les décisions ne sont pas soumises aux mêmes règles de vote. On vous éclaire sur l’article 26, le vote à double majorité et unanimité.

Les règles de majorité en assemblée générale 

Il est vrai que les règles de majorité lors des assemblées générales peuvent paraître compliquées au premier abord. On parle de majorité simple (article 24), absolue (article 25), double (article 26), d’unanimité (article 26)… Pas facile de s’y retrouver ! 

Une fois par an a lieu l’assemblée générale de copropriété. C’est un moment clé dans la vie des copropriétaires puisque c’est lors de cette réunion que toutes les décisions concernant l’immeuble sont prises. 

Pour faire valider ces décisions, en fonction de l’importance des sujets soumis à l’ordre du jour, plusieurs majorités de votes existent. Elles sont définies par différents articles de la loi du 10 juillet 1965

Comment sont calculées les majorités en copropriété ?

Avant de vous expliquer le principe de la double majorité et de l’unanimité (article 26), il est intéressant de se rappeler en quoi consistent les autres majorités de votes :

  • l’article 24 correspond à la majorité simple soit au moins la moitié des voix des présents ou représentés
  • l’article 25 correspond à la majorité absolue soit la moitié au moins de tous les copropriétaires.

L’article 26 en copropriété : la double majorité et l’unanimité 

L’article 26 rassemble deux modes de vote : la double majorité et l’unanimité.

Pourquoi cette majorité est-elle qualifiée de « double » ?

Pour qu’une décision soit favorable sous la double majorité, il faut que :

  • plus de la moitié des copropriétaires doit voter favorablement pour la résolution,
  • ​​les copropriétaires votant pour la résolution doivent représenter au moins les deux tiers des voix.

Par exemple, dans une copropriété de 50 personnes comportant 1 000 millièmes, il faut au moins 26 copropriétaires présents ou représentés votant pour la décision. Quant aux 26 copropriétaires, ils doivent représenter, à eux seuls, les deux tiers des 1000 millièmes, soit 667.

La double majorité est utilisée notamment pour les sujets suivants : 

  • certains travaux comportant des transformations, additions ou améliorations (par exemple, surélévation d’un bâtiment);
  • vente d’une partie commune ;
  • modification du règlement de copropriété ;
  • la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et études et travaux nécessaires à cette individualisation ;
  • modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles ;
  • ​suppression du poste de concierge ou gardien et vente de sa loge à condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

Comment est calculée la majorité à l’unanimité de l’article 26 ?

L’unanimité est calculée sur tous les tantièmes de copropriété, et non pas seulement ceux des présents ou représentés lors de l’assemblée. La décision est donc très difficile à obtenir puisqu’il faut toutes les voix des copropriétaires. 

L’unanimité concerne des décisions telles que : la suppression d’un poste de gardien ou de concierge si celle-ci porte atteinte à la destination de l’immeuble, la vente d’une partie commune portant atteinte à la destination de l’immeuble, ​la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif), etc

Crédit photo : ©Photo by Khara Woods 

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