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Qu’est-ce que le clos et le couvert d’un logement ?

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Expert Cotoit

Dans le cadre de la location d’un logement, un bailleur a l’obligation d’assurer le clos et le couvert d’un logement. Mais que signifie cette expression ? Quelles sont les obligations du bailleur ? Cotoit vous guide pour tout comprendre.

Qu’est-ce que le clos et le couvert d’un logement ?

Vous avez peut-être lu ou entendu qu’un logement devait « assurer le clos et le couvert ». Mais qu’est-ce que cela veut dire ?

Le clos et le couvert est l’ensemble d’éléments (produits de construction) qui assurent l’étanchéité d’un bâtiment et empêche l’eau et à l’air de passer. On peut également parler de mise hors d’eau / hors d’air. 

Pour que le clos et le couvert d’un logement soit assurer, il faut que :

  • le gros œuvre du bâtiment et de ses accès soient en bon état d’entretien et de solidité contre l’eau
  • les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assure une protection contre les infiltrations d’eau
  • les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps) dans le logement et ses accès (fenêtres, balcons, escaliers…) doivent être dans un état conforme à leur usage

Pour aller plus loin, le clos et le couvert d’un logement est une des caractéristiques requises pour qu’un logement soit déclaré décent.

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Qu’est-ce qu’un logement décent ?

La notion de « logement décent » est définie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 6), visant à améliorer les rapports locatifs.

La-dite loi décrit un logement décent comme étant celui qui «  ne laisse pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » des occupants, le tout « répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2012 définit les critères de décence qu’un logement doit respecter pour assurer le clos et le couvert à son occupant.

Les critères de décence d’un logement

Pour qu’un logement soit déclaré comme décent par la loi, le décret du 30 janvier 2012 indique que celui-ci doit satisfaire aux conditions garantissant la sécurité physique et la santé du locataire. Plus précisément, il doit :

  • assurer le clos et le couvert à l’occupant (le protéger des risques d’effondrement, de ruissellement ou d’infiltration) ;
  • contenir des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, des escaliers, des balcons, etc.) dans un état conforme à leur usage ;
  • être suffisamment ventilé et éclairé ;
  • contenir des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements en bon état de conservation et ne présentant aucun risque manifeste pour la santé de l’habitant.

Par ailleurs, il est également précisé que le logement doit :

  • comporter au moins une pièce principale, dont la surface habitable est au moins égale à 9 mètres carrés, avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 mère ou d’un volume habitable égale à 20 mètres cubes ;
  • comporter des éléments d’équipement et de confort suffisant (installation de chauffage complète, arrivée d’eau potable, évacuation des eaux sanitaires et réseau électrique conforme aux lois et règlementations.

💡 À NOTER – Tous les défauts d’étanchéité à l’eau, affectant le clos et le couvert sont couvert par une garantie décennale à laquelle tous les entrepreneurs sont tenus, pendant un délai de dix ans, à compter de la réception de l’ouvrage.

Les obligations du bailleur d’assurer le clos et le couvert d’un logement

Le bailleur d’un logement a l’obligation de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et de lui assurer une jouissance paisible du bien (loi du 6 juillet 1989), ce qui implique d’assurer le clos et le couvert du logement.

La loi précise également que le bailleur doit « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Concernant le clos et le couvert d’un logement en copropriété, le propriétaire a l’obligation, depuis le 1er janvier 2017, de pratiquer les travaux d’isolation en cas de ravalement important.

À NOTER – Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 a intégré la notion de performance énergétique dans les caractéristiques d’un logement décent.

Par ailleurs, depuis le 1er juillet 2018, de nouvelles dispositions relatives aux infiltrations d’air sont applicable. À ce titre, le logement doit être « énergétiquement » décent et le propriétaire doit vérifier que le logement est conforme aux règles de décence, avant de le mettre de nouveau le logement en location.

👉  Découvrez ce qu’une copropriété doit mettre en oeuvre pour protéger ses membres

Les droits du locataire pour le clos et le couvert

Lors de la première visite d’un logement, le futur locataire devra faire preuve de vigilance et s’assurer du respect des critères de logement décent.

Il est important de savoir que la décence du logement sera un critère important dans le cadre d’attribution d’une aide au logement. Si la CAF constate la non-décence d’un logement, cette dernière pourrait ne pas verser l’allocation logement. Ce non versement durera tant que le bailleur ne se sera pas conformé aux normes en vigueur.

Parmi les droits du locataire, ce dernier peut demander une mise en conformité du logement auprès de son propriétaire, à tout moment. Le bailleur aura alors deux mois pour réaliser les travaux.

💡 À NOTER – En cas où le clos et le couvert n’est pas assurer et que le bailleur refuse d’effectuer, le locataire ne peut se dispenser de son obligation de payer le loyer. Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire pourra mettre fin au contrat de bail.

Désormais, vous savez tout sur le clos et le couvert d’un logement en copropriété ! Si vous avez des questions, nos experts copro sont à votre écoute.

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