Qu’est-ce que le congé locataire ?
Le propriétaire bailleur peut décider de ne pas renouveler le bail après sa date d’échéance. On appelle cela le congé locataire, ou le congé de location. Le locataire doit alors libérer le logement. Dans la plupart des cas, le bailleur doit attendre la fin du contrat pour donner congé à son locataire. Il peut cependant arriver que certains litiges mènent à une rupture de contrat en cours de bail.
Donner congé au locataire récupérer son logement
Le congé pour vente
Il est tout à fait possible de mettre un bien en vente avec le locataire toujours en place. Dans ce cas, l’acquéreur deviendra le nouveau bailleur et reprendra le contrat de bail en suivant les mêmes conditions que le vendeur. Cependant, il peut arriver que le propriétaire souhaite vendre son logement vide. Il met donc fin au bail à la date d’échéance, afin de récupérer son bien et de le mettre en vente. C’est ce que l’on appelle le congé locataire pour vente.
Le propriétaire doit alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire pour l’informer de son projet de vente. Ce courrier est un préavis, qui doit indiquer le motif précis du congé et toutes les caractéristiques relatives à la vente, comme le prix et les caractéristiques du bien.
Cette lettre doit être envoyée au moins 6 mois avant la fin du bail dans le cadre d’une location vide. Ce délai est de 3 mois pour les locations meublées. Le propriétaire peut également informer son locataire par un acte de commissaire de justice ou encore par une remise en main propre.
En cas de location vide, le locataire dispose d’un droit de préemption, qui le rend prioritaire sur l’achat du bien. S’il souhaite acquérir le bien, il aura donc la priorité sur tous les autres acquéreurs potentiels, hormis les membres de la famille du propriétaire.
Le congé pour reprise du bien
Le propriétaire peut également choisir de donner congé à son locataire s’il souhaite récupérer son bien pour y habiter ou pour loger des proches. Pour que le congé pour reprise du bien soit valide, il faut que le logement devienne la résidence principale du bailleur, de son époux/partenaire/concubin, ou bien de leurs ascendants ou descendants.
Tout comme le congé pour vente, le congé pour reprise demande l’envoi d’une lettre de préavis. Ce courrier sera également à envoyer 6 ou 3 mois avant la fin du bail, en fonction du caractère vide ou meublé de la location. Il devra contenir les coordonnées et l’identité des personnes qui occuperont le logement à titre de résidence principale à la fin du bail. Si celles-ci sont des proches du propriétaire, il devra également indiquer le lien de parenté.
Les motifs légitimes et sérieux pour donner congé à son locataire
Les motifs légitimes et sérieux ne sont pas forcément liés à un besoin du propriétaire de récupérer son bien. Ils sont généralement dus à un conflit avec le locataire ou au non-respect du contrat de bail.
Tous ces motifs nécessitent l’envoi d’une lettre de préavis avec accusé de réception, qui détaille avec précision les faits qui sont reprochés au locataire.
Voici les cas les plus courants :
Les loyers impayés
Les loyers impayés ou payés en retard sont l’un des motifs les plus fréquents de litige entre un propriétaire et un locataire. Si le locataire paye son loyer en retard ou bien s’il accumule les loyers impayés, le propriétaire peut résilier le bail. La plupart du temps, il invoque ce motif pour justifier de ne pas renouveler le bail à la fin de l’échéance. Dans certains cas, il peut également saisir le tribunal afin de mettre fin au bail plus rapidement. Cependant, cette possibilité n’existe que si le contrat de bail contient une clause résolutoire. Cette clause stipule en effet que le propriétaire est en droit de mettre fin au contrat avant son terme dans certains cas (dont celui du loyer impayé par exemple).
Pour demander l’expulsion de son locataire à cause des loyers impayés, le propriétaire doit suivre la procédure suivante :
- Faire appel à un commissaire de justice qui adressera au locataire un commandement de payer.
- Demander l’intervention d’un conciliateur de justice, dont l’objectif est de trouver un terrain d’entente entre les deux parties.
- Saisir le tribunal judiciaire si les solutions précédentes n’ont pas été efficaces.
Plusieurs assurances permettent au propriétaire de se protéger contre les défauts de paiement. Il peut par exemple contacter la caution du locataire ou encore se faire rembourser par son assurance contre les loyers impayés (s’il en possède une).
Les troubles du voisinage
L’utilisation paisible du bien fait partie des clauses du contrat de bail. Cela signifie que le locataire s’engage à ne pas troubler le voisinage par des nuisances sonores (bruits d’animaux, musique trop forte, travaux bruyants en dehors des horaires légaux, fêtes bruyantes à répétitions…), ou olfactives (entreposage d’ordures, barbecue, produits chimiques, usines…).
Un encombrement des parties communes d’une copropriété ou le simple non-respect du règlement de cette dernière peuvent également être considérés comme des troubles du voisinage.
Le propriétaire est alors en droit de ne pas renouveler son bail. Là encore, il s’agit d’un motif légitime et sérieux pour donner congé au locataire.
Les dégradations
Le propriétaire peut donner congé à son locataire si celui-ci commet des dégradations dans le logement. En effet, tout comme les troubles de voisinages, les dégradations sont interdites par le contrat de bail. En signant le document, le locataire s’engage à prendre soin du logement et à l’entretenir convenablement. Le propriétaire doit alors rassembler des preuves des dégradations pour appuyer sa décision de ne pas renouveler le bail, ou pour demander l’expulsion du locataire en cours de bail.
En règle générale l’état des lieux de sortie est le moment où le propriétaire peut pleinement se rendre compte des dommages qui ont été faits dans le logement.
La sous-location illégale
En principe, la sous-location est interdite, elle constitue un non-respect de l’utilisation du bien. Le propriétaire est donc en droit de donner congé à son locataire s’il constate que ce dernier sous-loue le logement. Cette pratique est en effet illégale, sauf si une clause du contrat de bail l’autorise explicitement.
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? N’hésitez pas à consulter notre guide du propriétaire bailleur.
