Qu’est-ce qu’un logement vide ?
Dans le cadre d’une location, un logement vide est un logement qui ne dispose pas de l’équipement nécessaire pour être habité. Le locataire devra l’aménager afin de pouvoir s’y installer.
Certains logements vides contiennent parfois quelques meubles, mais ils ne sont pas suffisants pour être considérés comme des logements meublés. Ces derniers doivent en effet respecter les critères de décence fixés par décret.
Un bien immobilier vide peut être utilisé à titre de résidence principale dans le cadre d’un bail d’habitation. Il peut également servir de local commercial pour exercer une activité artisanale, commerciale ou bien industrielle. Dans ce cas-là, le propriétaire et le locataire signent un bail commercial.
Les avantages du contrat de location non meublée
La location non meublée vous permet tout d’abord de sécuriser vos revenus locatifs pendant une assez longue période. En effet, ce type de bail dure généralement 3 ans (contre 1 an en location meublée). La rotation des locataires est donc moins fréquente, ce qui vous permet d’éviter au maximum les vacances locatives entre deux locataires.
La location nue est également avantageuse pour votre budget, car vous n’aurez pas de frais supplémentaires à engager pour l’achat et l’entretien des meubles.
Enfin, la cible de locataires potentiels est généralement plus large en location vide. Les logements nus peuvent en effet attirer les familles et les couples actifs qui possèdent déjà leurs meubles. Les étudiants sont quant à eux nombreux à se tourner vers la location meublée, mais sont loin d’être absents du marché de la location nue.
Le contrat de location non meublée peut aussi être avantageux pour les locataires, car le loyer est généralement moins élevé qu’en location meublée.
Comment rédiger un contrat de location non meublée
Les clauses obligatoires
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le contrat de location vide doit respecter la loi du 6 juillet 1989. Celle-ci définit le cadre juridique en vigueur et liste les différentes clauses et obligations à respecter.
Le contrat doit tout d’abord comporter les informations suivantes :
- L’identité du propriétaire bailleur et du ou des locataires
- La date d’effet du contrat (date de début de la location)
- La durée du bail (généralement 3 ans)
- Un descriptif du logement : surface habitable, nombre de pièces, équipements, étage…
- Le montant du loyer et des charges, avec une indication sur le loyer de référence (loyers hauts et bas en fonction de la zone)
- Le montant du dépôt de garantie
- Les modalités de résiliation du contrat et de la révision du loyer
- Le détail des travaux qui ont été réalisés depuis le contrat précédent
En signant le contrat de bail, le propriétaire s’engage à fournir un logement au locataire, dans le respect des caractéristiques indiquées. Le locataire s’engage quant à lui à payer le loyer et les charges, ainsi qu’à respecter le logement et le voisinage. Cela inclut l’entretien du bien afin de conserver sa salubrité, et de ne pas troubler les voisins par du bruit ou des odeurs par exemple.
Les clauses abusives
Certaines clauses ne peuvent pas figurer sur un contrat de bail, car elles sont considérées comme abusives. Voici quelques exemples de ce que le propriétaire ne peut pas exiger de la part de son locataire :
- Interdire au locataire de recevoir des invités ou d’avoir un animal de compagnie.
- Interdire au locataire d’utiliser le logement pour une activité associative, dans une démarche syndicale ou encore politique.
- Imposer le prélèvement automatique comme moyen de paiement du loyer.
- Inclure un renouvellement du bail pour une durée de moins de 3 ans.
- S’autoriser, en tant que propriétaire, à modifier les clauses du bail sans proposer de contrepartie au locataire, ou même sans son accord.
- Imposer au locataire de payer l’envoi des quittances de loyer
Les annexes du contrat de bail
Le contrat de location vide s’accompagne toujours de plusieurs annexes. En tant que propriétaire, vous devrez en effet ajouter un état des lieux d’entrée et le diagnostic technique réalisé avant la prise d’effet du bail.
Si le bien est un appartement situé en copropriété, vous devrez également joindre le règlement de copropriété. Enfin, la dernière annexe obligatoire est une notice d’information respectant l’arrêté du 29 mai 2015.
L’assurance PNO (propriétaire non occupant) n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée. Elle permet notamment au propriétaire d’être couvert dans certaines situations de sinistres.
Le contrat de location non meublée : FAQ
Durée du bail et préavis : quelles sont les différences entre le contrat de location meublée et non meublée ?
Le contrat de location non meublée dure généralement 3 ans. Si le locataire est une personne morale, le bail peut durer 6 ans (bail professionnel). Le contrat de location meublée dure quant à lui 1 an, ou 9 mois en cas de contrat étudiant.
Le délai de préavis est lui aussi différent en fonction de la nature de la location. Si le locataire décide de quitter le logement vide, il devra respecter un préavis de 3 mois. En revanche, si le propriétaire du bien vide décide de donner congé à son locataire, il devra envoyer un préavis 6 mois avant la fin du bail de location.
En location meublée, le préavis à l’initiative du locataire est d’un mois, tandis que celui à l’initiative du propriétaire est de 3 mois.
Quel dépôt de garantie pour un contrat de location non meublée ?
Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie à son locataire. Celui-ci devra impérativement figurer sur le contrat de location non meublée. Le montant est généralement égal à un mois de loyer hors charges.
Le locataire n’est cependant pas tenu de payer un dépôt de garantie si cette clause n’est pas écrite noire sur blanc sur le bail. Le dépôt de garantie est en effet légal, mais pas obligatoire ni automatique.
Le contrat de location non meublée doit-il respecter les critères de décence ?
Il n’y a aucune liste de meubles et d’équipements obligatoires pour un logement vide. Il doit cependant respecter certaines caractéristiques, comme une surface minimale de 9m² et un volume de 20m², un système de chauffage fonctionnel, ainsi qu’une douche et des toilettes par exemple.
A contrario, les locations meublées doivent respecter des critères de décence précis, notamment vis-à-vis des meubles à fournir.
Quel régime d’imposition pour une location non meublée ?
En tant que propriétaire bailleur en location nue, vos revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez donc le choix entre les deux régimes suivants :
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas les 15 000€. Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 30% de vos revenus. Cela signifie que votre imposition est calculée sur les 70% restants.
Le régime réel permet quant à lui de déduire le montant réel de vos charges locatives. Il n’impose aucun plafond de revenus et est compatible avec le mécanisme du déficit foncier.
Le régime Micro-Foncier est avantageux si vos charges représentent moins de 30% de vos revenus. De plus, la gestion comptable est simplifiée. En revanche, si vos charges sont plus élevées, le régime réel sera le mieux adapté. Il impose cependant une comptabilité professionnelle, tenue par un expert-comptable.
