Vous souhaitez réaliser votre premier investissement locatif ? Voici les avantages et les erreurs à éviter pour réussir son activité de propriétaire bailleur.
Les démarches à entreprendre avant la location
Devenir propriétaire bailleur demande du temps et de l’investissement. Voici les démarches indispensables que vous devez entreprendre avant de louer votre bien.
Choisir son bien et son type de location
La première étape pour un investisseur locatif est le choix du bien. Il dépendra de votre cible de locataire. Si vous souhaitez louer à des étudiants, les studios et les T2 à proximité des universités seront des choix judicieux. A contrario, des appartements plus vastes ou des maisons s’adapteront parfaitement à des familles. Pensez donc à définir votre cible, en fonction de votre budget et de la zone géographique qui vous convient.
Il vous restera ensuite à choisir le type de location. La location vide vous permettra de louer sans avoir besoin d’équiper votre logement, ce qui est un avantage. La location meublée, quant à elle, vous demandera plus de préparation, mais vous permettra de fixer un loyer un peu plus élevé.
Diffuser l’annonce et choisir les locataires
Maintenant que vous êtes propriétaire, vous allez devoir diffuser votre annonce afin de trouver des locataires potentiels. Pour rédiger une bonne annonce, pensez notamment aux éléments suivants :
- Une description détaillée et accrocheuse.
- Des photos de qualité (les vidéos et les visites virtuelles sont également très efficaces).
- Des informations sur le quartier (commodités, écoles, transports en commun, commerces, secteur calme ou animé…).
- Un prix juste, en accord avec le marché actuel.
- Vos disponibilités pour les visites et vos coordonnées.
Vous devrez ensuite analyser les dossiers de candidatures, afin de sélectionner votre locataire. Veillez à étudier la solvabilité des locataires avant de faire votre choix. Cela vous permettra d’éviter au maximum les risques d’impayés. Parmi les éléments indispensables à analyser, on peut notamment citer :
- Les revenus
- Les revenus de la personne qui se porte caution
- La situation professionnelle
- Les assurances du locataire
Rencontrer physiquement les locataires potentiels est également un avantage. Vous pouvez ainsi vous faire une première impression sur les personnes qui vont occuper votre logement.
Rédiger le contrat de bail
Le bail de location commence à la signature du contrat de bail. Pour le rédiger, vous devrez prendre soin d’indiquer toutes les informations nécessaires :
- La nature de la location et la durée (3 ans pour une location vide et 1 an pour une location meublée par exemple).
- Les dates de début et de fin du bail.
- La description détaillée du logement (caractéristiques, servitudes, espaces personnels et parties communes, servitudes…).
- Les clauses à respecter pour le propriétaire et pour le locataire (travaux, entretien…)
- Le montant du loyer et des charges, ainsi que la date de paiement.
- Le montant du dépôt de garantie (ne peut pas excéder un mois de loyer).
- Les conditions de renouvellement du bail.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un agent immobilier ou par un gestionnaire de patrimoine pour rédiger un contrat de bail complet et conforme aux textes de loi.
Les missions du propriétaire bailleur pendant la location
Pendant toute la durée de location, vous vous occuperez de la gestion courante de votre bien immobilier. Celle-ci implique notamment de :
- Effectuer l’état des lieux d’entrée dans le logement (généralement le jour de la signature du bail et de la remise des clés).
- Communiquer régulièrement avec le locataire (répondre à ses questions, transmettre les informations importantes…).
- Collecter les loyers et les charges locatives (envoyer les avis d’échéances et les quittances de loyer…).
- Réviser les loyers.
- Gérer les éventuels travaux et réparations qui s’imposent.
- Renouveler ou rompre le bail à la date d’échéance du contrat.
Que fait le propriétaire bailleur après la location ?
Lorsque le contrat de location touche à sa fin, trois cas de figure sont possibles.
1 – Le locataire reste dans le logement : le bail est donc renouvelé pour une durée similaire.
2 – Le locataire prend congé : le propriétaire remet donc son bien en location et effectue toutes les missions que nous avons citées précédemment.
3 – Le propriétaire donne congé au locataire et récupère son bien : il peut alors l’habiter, le léguer à ses proches ou encore le revendre.
Dans les deux derniers cas, le propriétaire et le locataire effectuent un état des lieux de sortie. Cet état des lieux sert à s’assurer que le logement est toujours en bon état et qu’aucun dégât n’a été fait. Si tout est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur restitue le dépôt de garantie au locataire, dans un délai d’un mois.
Simplifiez votre quotidien de propriétaire bailleur
Les assurances
Les assurances sont indispensables pour sécuriser votre activité de propriétaire bailleur. Certaines sont obligatoires. Si votre logement se situe en copropriété, vous devez notamment souscrire une assurance habitation en plus de votre garantie responsabilité civile. Notez que votre locataire devra lui aussi souscrire une assurance habitation.
D’autres assurances ne sont pas obligatoires, mais particulièrement recommandées, telles que :
Elle permet de vous protéger contre certains sinistres qui peuvent ne pas être pris en compte par l’assurance habitation de votre locataire.
Ce type d’assurance couvre les réparations de votre logement jusqu’à un certain montant, en cas de dégradations. De plus, elle vous offre une sécurité financière si vous rencontrez des retards de paiement ou des loyers impayés.
L’agence de gestion locative
Pour conclure, sachez que vous pouvez faciliter votre quotidien de propriétaire bailleur, en confiant vos logements à une agence de gestion locative. Une équipe de gestionnaires professionnels prendra en charge toutes les missions de gestion et la partie administrative. Elle vous versera les loyers et les charges tous les mois, entretiendra la communication avec le locataire et s’occupera des éventuelles relances et litiges.
L’agence de gestion locative est particulièrement avantageuse pour de nombreux bailleurs. Elle offre tout d’abord un gain de temps considérable. De plus, les professionnels qui gèrent vos biens sont parfaitement au fait des lois et des réglementations, ce qui est rassurant. Vous avez ainsi la certitude que votre patrimoine est géré dans le respect de la loi, même si vous n’avez pas de connaissances poussées en gestion de patrimoine et en droit immobilier.
