Le droit de préemption du locataire n’est pas automatique. En effet, il est possible, sous certaines conditions, de vendre un bien occupé sans que le locataire puisse invoquer un tel droit. Attention toutefois de bien respecter les procédures prévues par la loi.
Comment savoir si un locataire est prioritaire en cas de vente ?
Un propriétaire peut vendre un logement loué avec un locataire encore présent.
Dans ce cas de figure, le propriétaire peut proposer au locataire d’acheter le logement mais cela n’a rien d’obligatoire. La réglementation ne confère aucune priorité automatique au locataire pour l’achat du bien.
Par contre, si le propriétaire adresse un préavis de congé pour vente au locataire, celui-ci bénéficie d’une priorité d’achat. Il a le choix entre partir ou rester en achetant son logement.
Ce droit de préemption du locataire n’est valable que pour le congé pour vente en location vide. Pour une location meublée, le locataire n’est pas prioritaire.
Comment éviter le droit de préemption du locataire ?
Il existe plusieurs cas de figure pour lesquelles le droit de préemption du locataire ne peut pas être appliqué.
Si le logement est vendu à un parent ou à un membre de la famille jusqu’au 3ème degré de parenté inclus, le propriétaire n’est pas tenu de donner un préavis de vente.
Les locations meublées et les locations saisonnières ne sont généralement pas soumises au droit de préemption.
L’immeuble où se trouve le logement présente des conditions insalubres telles qu’un état de délabrement avancé, des défauts d’isolation ou d’étanchéité, des fissures, des équipements dangereux, etc.
Attention, notez bien qu’un bailleur ne peut pas délivrer de congé pour vente à un locataire âgé de plus de 65 ans qui dispose de faibles revenus. Il doit pour se faire lui proposer un logement de substitution correspondant à ses besoins dans des limites budgétaires et géographiques équivalentes.
Les sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire
Dans un arrêt du 11 octobre 2018 rendu par la Cour de cassation, il est rappelé que la sanction prévue en cas de non respect du droit de préemption d’un logement par le locataire, est la nullité de la vente.
La Juridiction précise que « le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci »
Seul le locataire concerné est autorisé à demander l’invalidation de la transaction.
Par ailleurs, si un propriétaire envoie un préavis de vente qui ne respecte pas les exigences fixées par la loi Alur, il peut être sanctionné. Selon la gravité de l’infraction, l’amende pénale maximale peut atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.
En cas de préjudice subi, le locataire a le droit de demander réparation en se constituant partie civile. Il peut réclamer une indemnisation pour les dommages causés.
Comment signifier dans les règles le droit de préemption à un locataire ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite donner un préavis de vente à son locataire, il doit le faire au moins six mois avant la fin du bail.
Le préavis de vente peut être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception.
La lettre de préavis de vente doit inclure les éléments suivants :
- Le motif du congé, qui, dans ce cas, est la vente du logement.
- Le prix et les conditions de vente du logement loué
- la lise des annexes éventuellement louées (parking, cave, etc.).
- une description détaillée du logement et de ses annexes éventuelles.
- les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui précisent les conditions de l’offre de vente au locataire.
En outre, la lettre de préavis de vente doit être accompagnée d’une notice d’information contenant des détails sur les obligations du propriétaire et les recours et indemnités dont dispose le locataire.
Quand commence le droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption du locataire commence à partir des six mois de préavis légaux.
L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Pendant cette période, le locataire doit indiquer s’il souhaite acheter ou non le bien qu’il loue.
L’absence de réponse du locataire dans le délai imparti peut être interprétée comme un désintérêt. Dans ce cas, le propriétaire est libre de proposer la vente du bien au public aux mêmes conditions que celles offertes au locataire dans la lettre de préavis.
si le locataire accepte l’offre de vente et précise que son achat est soumis à l’obtention d’un prêt, le délai de réalisation de la vente est alors prolongé à 4 mois.
Le contrat de location est prolongé jusqu’à la fin du délai de réalisation de la vente, et pendant cette période, le locataire reste dans les lieux. Si la vente n’est pas conclue à la fin de ce délai, l’acceptation de l’offre de vente devient caduque.
Que se passe-t-il en cas de baisse de prix du logement ?
Si le propriétaire décide de proposer le bien à des conditions ou à un prix plus avantageux, le locataire doit être informé de ces nouvelles conditions. Cela constitue un deuxième droit de préemption pour le locataire. Cette offre est valable pendant un mois à partir de sa réception par le locataire.
Le droit de préemption en copropriété
Dans le cas de la vente de lots en copropriété, il est important de noter que le préavis de vente doit spécifier les numéros des lots concernés et la part des millièmes de copropriété attribuée à chaque lot vendu. Cette information permet d’informer le locataire sur ses futures charges et obligations liées à ces lots.
