Quelles sont les opérations obligatoires pour une copropriété ?
Pour réduire la consommation d’énergie en France, la rénovation énergétique des bâtiments résidentiels est indispensable. Les copropriétés sont donc concernées de près par la réalisation de travaux. Pour inciter les syndics et les copropriétaires à sauter le pas et à améliorer la performance énergétique de leur immeuble, différentes mesures ont été adoptées ces dernières années.
A quoi sert le DPE ?
En copropriété, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots qui ont un système de chauffage collectif. Pour celles qui ont plus de 50 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001, c’est un audit de rénovation énergétique en copropriété qu’il faut réaliser. Il s’agit d’un bilan complet, qui dresse une analyse détaillée des usages énergétiques et qui propose un plan d’action ainsi qu’une estimation des coûts. L’audit énergétique contient un DPE.
Parole d’expert : « Le DPE pose de nombreuses questions sur sa fiabilité, notamment pour les logements anciens et les petites surfaces. Mais, à compter du 1er janvier 2024, un DPE collectif est également obligatoire pour les copropriétés (de plus de 200 lots, puis 51 à 200 l’année suivante, le reste en 2026). Sans oublier l’audit énergétique, qui donne des préconisations de travaux et dont il faut disposer pour une vente de logement classé D, E, F ou G. En assemblée générale, les copropriétaires sont un peu perdus. Ils ne comprennent pas pourquoi il faut un DPE collectif qui coûtera 1000 à 4000 euros pour leur immeuble alors qu’ils ont déjà fait celui de leur appartement. »
Anabelle Moreira, responsable syndic, relation clients & partenaires chez Cotoit
La constitution d’un fonds de travaux de rénovation énergétique
Depuis 2015, les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds de travaux. Il est alimenté par les copropriétaires eux-mêmes, qui versent chaque année une cotisation obligatoire. Elle doit être égale, a minima, à 5 % du budget prévisionnel de l’année.
À noter que le fonds de travaux concerne uniquement les immeubles de plus de 10 lots. Pour les copropriétés plus petites, il est possible de voter à l’unanimité pour décider de ne pas le mettre en place. Lorsque le DTG ne mentionne pas de travaux à réaliser dans les 10 prochaines années, le fonds n’est pas non plus nécessaire.
L’individualisation des frais de chauffage
Les copropriétés qui ont une chaufferie sont tenues d’installer, si cela est possible, un système pour individualiser les frais de chauffage dans chaque logement. Les habitantes et habitants ne paient ainsi que leur consommation réelle. Les syndics avaient jusqu’à 2020 pour remplir cette obligation, faute de quoi ils s’exposent à une mise en demeure, puis une amende.
L’objectif est de garantir une équité entre tous les résidents, mais aussi de les sensibiliser au gaspillage. Le déploiement des appareils est à la charge du syndic. Lorsque leur consommation est inférieure à 80 kWh/m2/an, les bâtiments ne sont pas concernés par cette obligation. Une dérogation est aussi possible lorsque l’installation est techniquement impossible.
Rénovation énergétique en copropriété : les travaux qui vont devenir obligatoires
La précarité énergétique est dans la ligne de mire du gouvernement, qui ne lésine pas sur les moyens pour lutter contre ce fléau. Ainsi, interdictions et obligations se multiplient.
L’éradication des passoires thermiques
Une passoire thermique, ou passoire énergétique, est un logement avec une classe énergie F ou G, qui a donc une très forte consommation d’énergie. Dès 2023, certains de ces logements très énergivores seront interdits à la location. Il s’agit des biens les moins performants de classe G, qui consomment plus de 450 kWh/m2 par an, en énergie finale.
À l’horizon 2028, toutes les passoires énergétiques devront être retirées du marché locatif. Cela signifie que les bailleurs n’auront plus le choix : ils seront peu à peu contraints d’entreprendre des travaux de rénovation globale pour sortir des étiquettes F ou G. C’est à cette condition qu’ils pourront mettre leur bien à la location.
- 2025 : toutes les classes G interdites à la location ;
- 2028 : toutes les classes F ;
- 2034 : toutes les classes E.
L’interdiction du chauffage au fioul et au charbon
Les systèmes de chauffage sont aussi dans le collimateur du ministère de la Transition écologique. Un décret vise à interdire l’installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire qui utilisent des combustibles trop polluants. L’interdiction entre en vigueur le 1er juillet 2022 pour tous les bâtiments neufs, mais aussi les immeubles existants, maisons comme copropriétés.
Ainsi, une chaudière fioul qui tombe en panne en copropriété ne pourra plus être remplacée par un mode de chauffage 100 % fioul (sauf exceptions comme une impossibilité technique). Le seuil d’émissions de gaz à effet de serre du nouvel appareil est fixé à 300 gCO2eq par kWh PCI (pouvoir calorifique inférieur).
Le gaz interdit en 2025 en logement collectif
La RE 2020 prévoit une interdiction progressive du chauffage exclusivement au gaz. En 2022, seuls les logements individuels neufs seront concernés. Pour les autres, la transition se fera en douceur entre 2022 et 2025 : le chauffage au gaz est utilisé dans 75 % des nouveaux logements collectifs. En copropriété, il faudra alors se tourner vers des alternatives comme le réseau de chaleur, la chaufferie biomasse ou les pompes à chaleur par exemple.
La rénovation énergétique en copropriété : comment ça marche ?
Le projet de rénovation énergétique peut être à l’initiative d’un groupe de copropriétaires. Ensemble, ils mettent alors en œuvre toutes les actions nécessaires pour convaincre les autres propriétaires et pour accompagner les travaux.
La définition des travaux
Il est indispensable de réaliser un bilan énergétique, même si celui-ci n’est pas toujours obligatoire. Cette première étape fournit un aperçu des actions à mettre en place dans le bâtiment. Pour cette prestation, l’accord des copropriétaires est nécessaire (vote à la majorité simple). L’audit met en lumière les travaux prioritaires à effectuer. Il peut s’agir, par exemple, de l’isolation thermique par l’extérieur ou du remplacement du système de chauffage.
De plus, pour mener à bien le projet dans les meilleures conditions, il est recommandé de faire appel à un maître d’œuvre. Cet expert peut ainsi coordonner les différents travaux et piloter le chantier.
Pour une meilleure performance énergétique, l’idéal est de s’intéresser à la rénovation globale. Il s’agit d’un bouquet de travaux à réaliser dans la copropriété, permettant un gain plus important que des interventions isolées. La rénovation globale donne aussi accès à des primes supplémentaires, notamment dans le cadre de MaPrimeRénov’ Copro.
Le financement des travaux
Pour financer les travaux de rénovation énergétique, la copropriété peut utiliser le fonds de travaux, ou demander une participation des copropriétaires. Certaines aides financières sont aussi disponibles.
Depuis 2021, MaPrimeRénov’Copro accompagne les copropriétés de plus de 15 ans dans les projets qui visent une amélioration de leur performance énergétique de 35 % au minimum. Le financement peut s’élever jusqu’à 25 % du montant total des travaux, à raison de 3 750 € par logement. Un bonus sortie de passoire est prévu, à hauteur de 500 € par logement, tout comme un bonus BBC (bâtiment basse consommation, si l’immeuble passe en classe A ou B) du même montant.
Selon leurs conditions de ressources, certains copropriétaires peuvent obtenir une subvention complémentaire, de 750 ou 1 500 € par logement. Ce dispositif est cumulable avec la prime des certificats d’économies d’énergie (CEE), qui offre un coup de pouce financier complémentaire, soit pour une rénovation globale, soit pour des actions individuelles « à la carte ».
Pour profiter des aides, il est souvent indispensable de faire appel à des artisans RGE.
Les copropriétés fragiles peuvent demander une aide supplémentaire auprès de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), jusqu’à 3 000 € par logement.
Le vote des travaux
Dans une copropriété, les décisions sont adoptées à la suite d’un vote en assemblée générale. Pour les travaux d’économies d’énergie, il faut recueillir la majorité absolue (majorité de l’article 25), c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents lors de l’AG.
