Vendre ou acheter un logement en copropriété

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Le processus de vente et d’achat d’un logement en copropriété présente certaines spécificités. Découvrons-les étape par étape.

Vendre en copropriété

L’avant-vente : le bilan de la copropriété

Pour la mise en vente d’un logement en copropriété, le copropriétaire vendeur doit demander au syndic de lui remettre un état daté. Ce document permet au futur acquéreur du lot de prendre connaissance des informations relatives au logement dans sa globalité :

  • les sommes restantes dues par le vendeur ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget des deux dernières années ;
  • la somme des charges impayées ;
  • les procédures judiciaires en cours, s’il y en a, etc.

Il est de coutume pour le syndic de transmettre un pré-état daté au moment du compromis de vente (ce document n’est pas obligatoire).

La vente d’un logement en copropriété

L’acte de vente définitif doit être signé devant un notaire et doit contenir :

  • les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur ;
  • tous les documents propres au bien :
    • l’adresse du bien ;
    • l’origine du bien ;
    • le descriptif détaillé du bien ;
    • les diagnostics techniques immobiliers ;
    • l’existence d’une hypothèque ou d’une servitude.
  • tous les documents propres à la copropriété :
    • la fiche synthétique de copropriété ;
    • le règlement de copropriété ;
    • les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
    • le carnet d’entretien, etc.

En l’absence de ces documents, l’acquéreur peut renoncer à l’achat. Il dispose d’un délai légal de 10 jours pour revenir sur son engagement. Dans ce cas, l’argent versé au vendeur doit être restitué à l’acquéreur sous 21 jours.

L’acte de vente définitif doit être remis en mains propres ou par lettre recommandée. Le notaire le publie au fichier immobilier situé au service des hypothèques dont dépend le bien.

L’après-vente : le changement de propriétaire

Dès signature de l’acte de vente définitif, le syndic doit être informé du changement de propriétaire par le vendeur ou l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette lettre doit contenir les coordonnés du nouveau copropriétaire ainsi que les potentiels accords conclus concernant le remboursement de l’emprunt collectif en cours.

 

Acheter en copropriété

L’avant-achat : la prise de connaissance

L’achat d’un logement en copropriété marque le début d’une nouvelle aventure, mais également l’arrivée de nouvelles responsabilités. Assurément, la vie en copropriété regorge de belles surprises et promet de joyeux moments de convivialité. Néanmoins, avant d’acquérir un logement, il est important de prendre connaissance de certains éléments indispensables au bien-être du futur propriétaire.  

Avant l’achat d’un bien en copropriété, pensez à vérifier :

    • les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales afin d’avoir une indication sur les derniers travaux réalisés et à venir (pour les travaux votés,
    • les dates d’exigibilités des appels de travaux afin connaître qui les paiera (si date antérieure à  la vente à la charge du vendeur, si postérieure à la charge de l’acquéreur) ;
    • les annexes comptables pour vérifier si elle est saine et prendre connaissance des copropriétaires débiteurs (notamment dans le cadre de petites copropriétés)

Bon à savoir : soyez attentif à la régularisation de charges, elles sont à la charge du copropriétaire au moment de l’approbation des charges (en AG).

Après votre achat en copropriété : contactez votre syndic

Vous êtes heureux propriétaire d’un bien en copropriété ? Prenez contact avec votre nouveau syndic, 15 jours suivant la signature (délai d’envoi de la mutation par le notaire) afin de vérifier vos coordonnées (attention le notaire transmet au syndic la dernière adresse connue de l’acquéreur). Transmettez au syndic votre mail et téléphone afin de bénéficier des services et d’être joignable. Cette démarche permet notamment aux coach copro de Cotoit de vous donner accès à votre espace client et favoriser l’envoi de courriers par mail… un petit geste simple pour la planète ! 

L’assurance copropriété

Depuis la loi Alur de mars 2014, qu’il occupe ou non son logement, le copropriétaire est dans l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile afin de couvrir les potentiels dégâts causés par un sinistre à lui et à des tiers (incendie, inondation, etc.). Dans le même ordre d’idées, la copropriété doit également être dotée d’une assurance collective responsabilité civile, permettant ainsi l’indemnisation des habitants à la suite de dégâts causés dans l’une des parties communes.

Bien que facultative, une assurance multirisque habitation est fortement conseillée pour le futur propriétaire, le préservant ainsi des dégâts causés à son logement (mobiliers, murs, etc.).

Le prix des charges de copropriété au mètre carré

Dès l’achat de son logement en copropriété, le propriétaire est dans l’obligation de participer aux appels de fonds pour de futurs travaux, tout en étant redevable des charges de copropriété. Ces charges sont réparties équitablement entre les copropriétaires dans l’EDD, l’état descriptif de division, un document technique qui divise la copropriété en plusieurs lots exprimés en tantièmes.

Tout comprendre sur le calcul des tantièmes et sur la quote-part des parties communes.

Pour éviter les mauvaises surprises, l’acquéreur se doit de prendre connaissance du montant de ses charges, dont la valeur peut varier selon plusieurs facteurs (emplacement, architecture du bâtiment, etc.).

Les travaux en cours et à venir

Les travaux en copropriété sont souvent synonymes de casse-têtes entre vendeur et acquéreur. Pourtant, la loi est claire : le paiement des travaux est exigé à la personne copropriétaire au moment du règlement des appels de fonds. Ainsi, le vendeur peut très bien voter des travaux qui seront payés en partie par le futur acquéreur, le paiement échelonné pouvant s’étendre sur plusieurs années. Afin de ne pas être pris au dépourvu (les frais de travaux pouvant être plus ou moins importants), le futur propriétaire peut :

  • se procurer les derniers procès-verbaux ;
  • consulter l’état daté ;
  • se renseigner sur le budget annuel d’entretien et de fonctionnement de la copropriété des trois dernières années.

L’état de la copropriété

Bien avant d’acheter un logement, il est important de se renseigner sur l’état général de la copropriété, et notamment des parties communes. En effet, une copropriété dans un mauvais état sera forcément plus exposée à des travaux potentiellement onéreux. L’acquéreur peut se rendre sur place pour constater les éventuels problèmes d’entretien et demander à consulter le carnet d’entretien de la copropriété, un document indispensable sur l’état du bâtiment et de ses équipements. Depuis la loi de mai 2001, le syndicat des copropriétaires est dans l’obligation de tenir le carnet d’entretien et de le mettre à jour. Enfin, il est très utile de se renseigner sur la date de construction du bâtiment, un immeuble neuf étant assurément moins exposé à de potentiels travaux de rénovation. 

 Le règlement de la copropriété 

Avant de se lancer dans l’achat d’un logement en copropriété, il est préférable de prendre connaissance du règlement du bâtiment. Le règlement de copropriété fixe les règles au cœur de la résidence, des parties privatives aux parties communes. Interdiction d’effectuer des travaux à une certaine heure, possibilité d’avoir des animaux de compagnie, autorisation de repeindre ses volets d’une certaine couleur : il est recommandé à l’acquéreur d’examiner minutieusement chaque point du règlement afin d’éviter les mauvaises surprises lors de son arrivée.

Envie de vendre ou d’acheter un logement en copropriété ? Vous avez désormais toutes les cartes en main pour gérer votre bien immobilier en toute tranquillité !

Crédits photo : © Gleren Meneghin

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