L’état descriptif de division (EDD) est un document officiel annexé ou intégré au règlement de copropriété. Il permet d’identifier chaque lot de la copropriété grâce à un numéro d’identification et d’attribuer des quotes-parts des parties communes à chaque lot.
Il est rédigé par un géomètre expert qui divise l’immeuble en lots. En général, il est réalisé lors de la mise en copropriété de l’immeuble. Mais à quoi sert l’état descriptif de division . On vous explique tout !
💡 À SAVOIR – Le géomètre-expert est habilité à établir les document permettant de régir tout immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. À ce titre, il dresse les plans intérieurs et exploite les plans du maître d’ouvrage pour réaliser l’EDD.
Qu’est ce qu’un état descriptif de division ?
Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, le règlement de copropriété fixe le fonctionnement du ou des immeubles. Il encadre notamment les obligations des parties communes, les droits et obligations des copropriétaires.
Le règlement de copropriété s’applique à tous dans l’immeuble, propriétaires comme locataires. Dans ce règlement figure notamment l’état descriptif de division, un document obligatoire qui définit l’ensemble des lots de la copropriété, avec leurs parties privatives et la quote-part détenue par chaque lot sur les parties communes (exprimée en tantièmes de copropriété).
Chaque lot dispose d’un numéro pour être identifié facilement. L’EDD mentionne, pour chaque lot, la description de celui-ci, la situation du lot dans l’immeuble (étage, bâtiment,) ainsi que sa consistance (type de logement).
L’état descriptif de division est généralement inclut dans le règlement de copropriété, mais il peut également être annexé au règlement.
Que contient l’état descriptif de division ?
En règle générale, l’EDD est présenté sous forme de tableau. Il regroupe notamment :
- l’identification de l’immeuble ;
- la division de l’immeuble en lots et les numéros d’identification de chaque lot ;
- la description de chaque lot (bâtiment, étage, accès, escalier…) ;
- la nature de chaque lot ;
- le nombre de tantièmes attachés à chaque lot (quote-part des parties communes).
Un plan peut lui être annexé afin de mieux comprendre la situation de chaque lot.
👉 À RETENIR – la quote-part des parties communes permet de calculer le montant des charges de copropriété rattaché à chaque lot.
Quelle valeur juridique pour l’EDD ?
Si établir un état descriptif de division est obligatoire, la valeur juridique ou contractuelle de l’EDD est parfois difficile à définir.
Ainsi, la jurisprudence prévoit que l’état descriptif de division est une « convention entre copropriétaires » et ce qui lui confère une véritable valeur contractuelle (Cour de Cassation – Chambre Civile 3, 15 mai 1973, Bull. Civ. III, n°341).
Cependant, une autre décision de la Cour de Cassation (Chambre Civile 3, 8 juillet 1992, Bull. Civ. III, n°241) stipule qu’un état descriptif de division dressé pour les besoin de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel et ne prévaut pas sur le règlement de copropriété.
💡 À RETENIR – Le règlement de copropriété prévaut sur l’état descriptif de division, mais ce dernier est un document essentiel qui peut, en cas d’absence de règlement de copropriété, servir de preuve pour la détermination d’un lot.
Comment modifier l’état descriptif de division ?
Au cours de la vie de l’immeuble, il est possible que des lots de l’immeuble soient modifiés. Dans ce cas, il est essentiel de mettre à jour l’EDD.
Dans quels cas peut-on modifier l’état descriptif de division ?
- Lors de la division ou la réunion d’un lot (partie privative et partie commune). Il s’agit généralement de la vente de deux pièces d’un appartement pour former deux lors distincts (division) ou de la fusion de deux ou plusieurs lots en un seul après une acquisition (réunion) ;
- Lors de la transformation d’une partie privative en partie commune (ou inversement). C’est le cas par exemple lors de la transformation d’une loge de concierge en appartement ;
- Lors du rehaussement par le propriétaire du dernier étage (dans une copropriété verticale). Dans ce cas, la quote-part des parties communes incluse dans le lot doit être réévaluée dans les mêmes proportions que l’agrandissement effectué ;
- La cession du droit de surélévation à un tiers.
Pour modifier l’état descriptif de division, il convient d’abord de distinguer s’il s’agit d’une transformation qui concerne un seul copropriétaire ou l’ensemble des copropriétaire.
Si la transformation des lots de la copropriété ne concerne qu’un seul copropriétaire, alors la modification n’engendrera pas de modification dans le total des quotes-parts des parties communes. C’est le cas lors d’une division ou réunion de lots de copropriété.
La modification de l’EDD est obligatoire, mais la procédure est simplifiée. Il convient de mandater un notaire pour établir l’acte qui va modifier l’état descriptif de division. Le notaire se charge de faire publier le nouvel EDD à la publicité foncière…
Si la transformation des lots concerne l’ensemble des copropriétaires, alors elle affecte par extension la répartition des millièmes des parties communes. Dans ce cas, pour modifier l’état descriptif de division, il convient de mandater un géomètre-expert qui va effectuer un projet modificatif.
Ce projet est ensuite soumis au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires (le document doit être annexé à la convocation pour l’AG). Dans ce cas, c’est la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique.
Si la modification est acceptée lors de l’AG, le syndic doit mandater un notaire pour établir l’acte modificatif et ce dernier se chargera de procéder à la publicité foncière du nouvel EDD.
Découvrez toutes les obligations et missions d’un syndic de copropriété
Vous savez désormais tout ce qu’il y a à savoir sur l’État Descriptif de Division, un document essentiel dans la copropriété !