Guide de l'entretien des parties communes de copropriété

L’entretien d’une copropriété est de la responsabilité de chaque copropriétaire et locataire. Il s’agit de l’ensemble des travaux réalisés dans les parties communes en vue de les maintenir en bon état de fonctionnement et de sécurité. Cet article détaille le fonctionnement et les modalités d’entretien des parties communes d’une copropriété : vote des travaux en assemblée générale, sélection des prestataires, participations financières de chaque copropriétaire…

Que sont les parties communes d’une copropriété ?

Les parties communes sont les zones de l’immeuble à disposition de tous les copropriétaires.

Concrètement, les parties communes générales désignent, de façon non-exhaustive :

  • le toit
  • les murs (y compris les murs porteurs dans un logement)
  • les voies d’accès
  • les jardins et les cours
  • les ascenseurs
  • les cages d’escalier
  • la chaudière
  • les canalisations
  • le réseau électrique
  • les couloirs
  • le local poubelle
  • un local vélo
  • un parking
  • le portail de la résidence
  • le cas échéant une piscine ou un terrain de tennis en copropriété

Il revient donc à chaque occupant et propriétaire d’en assurer l’entretien et la préservation pour le bien-être collectif.

L’entretien de la copropriété désigne donc généralement :

  • le nettoyage des parties communes
  • la gestion des poubelles
  • l’entretien des espaces verts
  • le changement d’ampoules grillées
  • la réparation d’une fuite
  • et plus largement les travaux de maintenance des parties communes.

À noter

Quand des parties communes ne concernent qu’un groupe de copropriétaires on parle alors de parties communes spéciales. Elles sont uniquement accessibles à certains copropriétaires qui en sont les propriétaires. Par exemple, il peut s’agir d’un local à moto à accès réservé.

Qui paye l’entretien des parties communes de copropriété ?

Les charges correspondant à l’entretien des parties communes sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes affectés à leur lot. Tous les copropriétaires qu’ils soient occupants ou bailleurs sont concernés. La répartition des charges est définie dans le règlement de copropriété.

Les tantièmes sont calculés en fonction :

  • des aménagements de chaque logement
  • de sa superficie
  • des caractéristiques de l’immeuble : étage, orientation…
  • des équipements collectifs qu’il utilise (ascenseur, jardin, piscine…)

Des provisions de charges sont appelées chaque trimestre en vue du paiement des prestataires chargés de l’entretien de la copropriété. Ces provisions sont calculées en fonction d’un budget annuel décidé en assemblée générale.

Le bailleur est en droit de récupérer une partie des charges de copropriété auprès de ses locataires selon les conditions du contrat de location.

Les charges dites générales concernent l’administration et l’entretien de la copropriété. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires.

Les charges spéciales sont calculées et affectée selon l’utilité et de la jouissance d’un équipement pour un lot. Par exemple un lot en rez-de-chaussée n’aura pas à payer l’entretien de l’ascenseur.

À noter

Les travaux d’entretien des parties communes sont votés à la majorité de l’article 24. Il s’agit de la majorité simple c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés et de ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte.

Photo d'une maison beige vue de dehors et située en bas à gauche

Quelles charges d’entretien peuvent-elles être récupérées par le bailleur ?

Le décret du 26 août 1987 liste de façon précise des charges de copropriété récupérables par le bailleur.

Les charges récupérables appelées charges locatives sont les dépenses que le bailleur peut se faire rembourser par le locataire. L’entretien des parties communes en fait partie. Si le bailleur a engagé un service de ménage pour l’entretien des parties communes, il peut aussi répercuter cette charge.

Réciproquement, le locataire peut exiger du bailleur qu’il réalise les tâches d’entretien de copropriété prévus.

Quand l’entretien de la copropriété n’est pas effectué en accord avec les termes du contrat d’entretien, les copropriétaires et/ou locataires doivent en faire signalement au syndic.

Le rôle du syndic pour l’entretien d’une copropriété

Les copropriétaires peuvent déléguer l’entretien de la copropriété à un syndic.

Le syndic de copropriété pourra faire jouer la concurrence entre les entreprises d’entretien et demander plusieurs devis. Il pourra ainsi obtenir le meilleur tarif possible et ainsi permettre à la communauté de réaliser des économies.

Le syndic a pour mission de réaliser les interventions courantes et/ou urgentes. Le petit entretien quotidien en deçà d’un certain montant tel que défini dans le contrat du syndic peut se faire sans obtenir une autorisation préalable des copropriétaires. Si l’intervention dépasse un certain montant, l’assemblée générale doit être consultée.

Lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle, les propriétaires décident des prestataires qu’ils souhaitent engager pour l’entretien de la copropriété. Ils se basent sur les devis transmis par le syndic.

À noter

Tout copropriétaire peut proposer à l’assemblée générale la réalisation de travaux d’entretien qu’il estime nécessaire. Il doit ajouter sa proposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale en adressant un courrier recommandée avec accusé de réception à son syndic.

Le carnet d’entretien de la copropriété obligatoire

Toute copropriété doit avoir un carnet d’entretien à jour.

Il s’agit d’un document numérique consultable en ligne qui liste des informations obligatoires :

  • Coordonnées de la copropriété
  • Identité du syndic de copropriété
  • Références des contrats d’assurance souscrits
  • Année de réalisation des travaux
  • Identité des prestataires
  • Références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs
  • Diagnostic technique global (DTG)
  • Échéancier du programme pluriannuel de travaux

Le carnet d’entretien est à disposition de chaque copropriétaire. Il est disponible auprès du syndic de copropriété.

Depuis 2001 (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), le syndic a l’obligation de mettre à jour le carnet d’entretien.

Le carnet d’entretien de la copropriété permet au syndic de copropriété de vérifier si certains travaux ont déjà été effectués ou non et si l’échéancier est respecté. C’est particulièrement important pour les opérations de maintenance et de sécurité comme par exemple pour les ascenseurs.

Le carnet d’entretien permet aussi aux copropriétaires ou aux futurs acquéreurs de connaitre l’état du bâtiment. Un bon entretien de copropriété permet de maintenir la valeur du bâti et en garantit la sécurité.

Entretien entre 2 personnes à propos d'un contrat

Entretien des espaces verts et des jardins en copropriété

L’entretien des espaces verts et des jardins d’une copropriété fait partie des charges générales.

L’entretien des jardins de la copropriété peut être confié à :

  • un prestataire spécialisé : jardinier, paysagiste…
  • un employé de la copropriété : par exemple le gardien ou concierge.

Il est aussi possible de recourir à la participation des copropriétaires pour l’entretien des espaces verts. On parle alors d’entretien mutualisé.

Les copropriétaires décident du prestataire lors d’un vote en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires devra valider un contrat d’entretien décrivant les tâches à réaliser dans les espaces verts.

Exemples d’interventions à réaliser dans les espaces verts :

  • tonte de pelouse
  • compostage des coupes
  • ajout d’engrais
  • découpe de bordures
  • taillage de fleurs et de massifs
  • désherbage
  • tailles de haies, d’arbustes
  • nouvelles plantations de fleurs
  • ramassage de fruits mûrs

À noter

L’élagage des plus grands arbres de la copropriété nécessite des compétences et du matériel particuliers pour des raisons de sécurité. Ce type de mission pourra être confié à une entreprise d’élagage spécialisée.

Comment réduire les frais d’entretien de la copropriété ?

Il est possible de recourir à une forme d’entretien de copropriété appelé entretien mutualisé. Les habitants réalisent eux-mêmes l’entretien des parties communes.

Dans une petite copropriété horizontale ou verticale, il est tout à fait possible de répartir les tâches d’entretien entre copropriétaires. Il s’agit d’un accord oral entre copropriétaires. Cet accord fonctionne sur la bonne foi et la volonté de chaque participant. C’est un facteur de cohésion sociale très appréciable.

Toutefois, cette organisation demande un maximum de communication et de reconnaissance du travail accompli.

Aucune compensation financière ne peut intervenir pour ce service rendu à la collectivité.

Le facteur clef de succès de cet entretien mutualisé de la copro est une juste répartition des tâches.

Plusieurs modalités de répartitions des tâches sont envisageables :

  • une répartition géographique : chacun nettoie une zone définie
  • une répartition en fonction des goûts et talents : chacun s’occupe de ce qu’il préfère, jardin pour certains, menues réparations pour d’autres…
  • une répartition à tour de rôle : chacun réalise l’ensemble des entretiens selon un planning calendaire.

Il faudra définir collectivement :

  • la modalité de répartition des tâches
  • le matériel nécessaire et le responsable de son approvisionnement
  • la fréquence de l’entretien
  • le système de suivi : par exemple un tableur partagé en ligne avec qui fait quoi, quand et un horodatage quand la tâche a été accomplie.

Le syndic doit aussi s’assurer du respect des normes en vigueur

Normes de sécurité incendie

Les normes de sécurité incendie pour les copropriétés concernent l’installation et la maintenance de systèmes d’alarme incendie, la mise en place d’équipements de lutte contre le feu comme des extincteurs, et la création de voies d’évacuation clairement indiquées.

Une copropriété doit organiser des inspections régulières pour s’assurer que tous les détecteurs de fumée fonctionnent correctement. La loi exige aussi que ces équipements soient vérifiés périodiquement pour garantir leur bon fonctionnement.

De plus, l’actualité le rappelle souvent douloureusement, former les résidents à utiliser ces équipements et à suivre les procédures d’évacuation peut sauver des vies en cas d’urgence.

Réglementations sanitaires

En matière de normes sanitaires, les copropriétés doivent gérer efficacement les déchets, maintenir les systèmes d’assainissement, contrôler les nuisibles et assurer une bonne qualité de l’air.

Par exemple, une copropriété doit mettre en place des poubelles de tri sélectif pour encourager le recyclage et depuis peu organiser une collecte du compost ménager.

Des inspections sanitaires régulières peuvent révéler des problèmes tels que des infestations de rongeurs, nécessitant des mesures correctives immédiates.

Promouvoir de bonnes pratiques sanitaires, comme l’utilisation de produits de nettoyage écologiques, contribue également à un environnement de vie sain.

Normes énergétiques et environnementales

La hausse du prix de l’énergie, notamment le gaz et l’électricité, conduit à repousser sans cesse plus haut les exigences en matière d’efficacité énergétique telles que l’isolation thermique des bâtiments, les systèmes de chauffage performants, et une gestion efficace de l’eau.

L’audit énergétique permet d’identifier les zones où des améliorations peuvent être apportées, comme l’isolation des toits ou le remplacement des fenêtres. Ces mesures, en plus de réduire les factures énergétiques, diminuent l’impact environnemental de la copropriété, promouvant ainsi la durabilité.

Infographie pour tout savoir sur les parties communes d'un immeuble en copropriété

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