Charges locatives : copropriétaires, locataires, qui paie quoi ?

Les charges locatives représentent une part importante du budget des ménages, qu’ils soient propriétaires ou locataires. En effet, selon l’INSEE, les dépenses liées au logement (loyer, charges, assurances, etc.) pèsent en moyenne 23,5% du revenu disponible brut des Français. Il est donc essentiel de bien comprendre qui paie quoi entre le copropriétaire et le locataire.

Les charges incombant au copropriétaire

En tant que propriétaire, le copropriétaire doit prendre en charge certaines charges liées à la gestion et à l’entretien de son bien immobilier. Tout d’abord, il doit s’acquitter des charges de copropriété, qui s’élèvent en moyenne à 0,68 €/m² par mois selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Ces charges couvrent les dépenses d’entretien et de fonctionnement des parties communes (ascenseurs, éclairage, nettoyage, etc.), les assurances de l’immeuble, ainsi que les honoraires du syndic.

Le copropriétaire doit également payer la taxe foncière, qui représente en moyenne 0,96 €/m² par an selon les données de l’administration fiscale. Enfin, il est responsable du financement des gros travaux de rénovation de son immeuble, comme le remplacement de la chaudière ou la réfection de la toiture. Ces travaux peuvent représenter plusieurs milliers d’euros selon leur ampleur.

Les charges incombant au locataire

De son côté, le locataire prend en charge les charges liées à sa consommation personnelle, comme l’électricité, le chauffage ou l’eau. Selon l’Observatoire des Charges et Consommations, ces charges représentent en moyenne 1,13 €/m² par mois. Le locataire doit également assumer les petits travaux d’entretien courant, comme le changement d’une ampoule ou le débouchage d’un évier.

Par ailleurs, le locataire est tenu de payer la taxe d’habitation, qui s’élève en moyenne à 0,46 €/m² par an selon les chiffres de l’administration fiscale. Cette taxe, qui finance les services publics locaux, est due par toute personne occupant un logement au 1er janvier de l’année.


La répartition des charges dans le bail

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire est généralement définie dans le contrat de location. Les clauses types prévoient que le locataire prenne en charge les charges de consommation (eau, électricité, etc.), la taxe d’habitation, ainsi que les petits travaux d’entretien. Le bailleur, quant à lui, assume les charges de copropriété, la taxe foncière et le financement des gros travaux.

Cependant, il est possible de négocier certaines charges avec le propriétaire, notamment lorsque le logement n’est pas équipé de compteurs individuels. En cas de litige, le juge peut être amené à revoir la répartition des charges si elle s’avère trop déséquilibrée.

La régularisation des charges locatives

À la fin de chaque année, le bailleur doit établir un décompte annuel des charges locatives, appelé également « régularisation ». Ce document détaille les montants récupérés auprès du locataire au cours de l’année et les compare aux dépenses réelles encourues.

Si le montant récupéré est inférieur aux dépenses, le locataire devra verser un complément. À l’inverse, s’il a trop payé, le bailleur lui remboursera la différence. Cette régularisation annuelle permet de s’assurer que le locataire paie uniquement sa part des charges récupérables, conformément à la loi.

Les charges locatives récupérables

Certaines charges sont dites « récupérables », c’est-à-dire qu’elles peuvent être refacturées au locataire. C’est le cas par exemple des dépenses d’électricité, d’eau ou de chauffage. D’autres, comme les charges de copropriété ou la taxe foncière, sont obligatoirement à la charge du bailleur.

La liste des charges récupérables est définie par la loi. Le bailleur doit fournir au locataire un décompte détaillé des montants récupérés, accompagné de justificatifs. En cas de désaccord sur le montant, le locataire peut saisir le juge pour faire revoir ces charges.


Répartition des réparations et calcul des charges

Outre la prise en charge des charges courantes, la répartition des réparations entre le propriétaire et le locataire est également encadrée par la loi.

Selon le décret de 1987 sur les réparations locatives, le locataire est responsable des réparations dites « locatives », c’est-à-dire de l’entretien courant du logement (remplacement des joints, plomberie, peinture, etc.). Le propriétaire, quant à lui, doit assumer les grosses réparations.

Pour simplifier les choses, certains propriétaires proposent un « forfait charges » au locataire, qui inclut un montant fixe pour couvrir l’ensemble des charges et petites réparations. Ce système peut présenter des avantages en termes de gestion, mais le locataire doit s’assurer que le montant du forfait est adapté.

En effet, le calcul du montant des charges locatives doit prendre en compte plusieurs éléments :

  • la quote-part des charges de copropriété (eau, électricité des parties communes, ascenseur, etc.)
  • les taxes et redevances (ordures ménagères, etc.)
  • les consommations individuelles (eau, électricité, chauffage, etc.)
  • les éventuelles réparations locatives

Une mauvaise estimation du forfait peut donc pénaliser l’un ou l’autre des partis. Il est donc recommandé de bien vérifier les modalités de calcul avant de s’engager.

Conseils pour une gestion optimale des charges

Pour maîtriser au mieux ses charges locatives, le copropriétaire et le locataire doivent adopter quelques bonnes pratiques. Tout d’abord, il est recommandé de suivre régulièrement les appels de charges, afin de vérifier leur exactitude et de pouvoir les contester le cas échéant.

Par ailleurs, le locataire peut négocier certaines charges avec le propriétaire, comme l’entretien du jardin ou le remplacement des revêtements de sol. De son côté, le copropriétaire doit s’assurer que les charges de copropriété sont réparties équitablement entre les différents lots de l’immeuble.

Enfin, l’adoption d’écogestes, comme la réduction de la consommation d’eau et d’électricité, permet de faire baisser les charges locatives. Selon l’ADEME, ces gestes peuvent permettre d’économiser jusqu’à 20% sur la facture énergétique.

Le suivi des charges par le propriétaire et le locataire

En parallèle de la répartition des charges définie dans le bail, le propriétaire et le locataire doivent également assurer un suivi rigoureux de leur paiement.

Tout d’abord, lors de la signature du contrat de location, le propriétaire doit indiquer les montants de provisions sur charges que le locataire devra payer chaque mois, en plus du loyer. Ces provisions servent à couvrir les charges récupérables, comme l’eau, l’électricité ou le chauffage.

Le locataire doit alors s’acquitter ponctuellement de ces provisions, qui seront régularisées en fin d’année lors de l’établissement du décompte annuel des charges. Si les provisions versées sont inférieures aux charges réelles, le locataire devra verser un complément. Dans le cas inverse, le propriétaire lui remboursera la différence.

Il est important que le propriétaire et le locataire gardent une trace de tous les paiements effectués, afin de faciliter le suivi et la régularisation des charges. Le locataire peut par exemple demander au propriétaire un reçu à chaque versement de provision.

En cas de désaccord sur le montant des charges, le locataire peut saisir le juge du tribunal d’instance pour faire revoir les charges récupérables. Le propriétaire devra alors justifier du bien-fondé des sommes réclamées.

Une gestion rigoureuse et transparente des charges locatives, impliquant à la fois le propriétaire et le locataire, permet ainsi de préserver de bonnes relations et d’éviter tout litige.


Conclusion

Les charges locatives représentent un poste de dépenses important pour les ménages, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Il est donc essentiel de bien connaître ses droits et obligations en la matière, afin de maîtriser au mieux ce budget.

Grâce à une gestion rigoureuse et transparente des charges, copropriétaires et locataires peuvent optimiser leurs coûts et s’assurer du bon entretien de leur logement. Vers une meilleure connaissance et une plus grande implication de tous les acteurs dans la gestion des charges locatives.


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