Profiter des parties communes extérieures en copropriété

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Nino Grégoire

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Rez-de-jardin, jardin, cour intérieure… Toutes les parties communes extérieures au sein d’une copropriété sont souvent source de nombreuses questions : qui peut y accéder ? Peut-on les aménager ? Qui les entretient ? Pas de panique, on vous explique.

Les différents statuts des parties extérieures en copropriété

Au sein d’une copropriété, un jardin mitoyen, une cour, un toit-terrasse ou tout autre espace extérieur peut être qualifié de partie commune ou de partie privative. C’est le règlement de copropriété qui définit le statut de ces espaces, qui peuvent être :

  • Une partie commune : en l’absence de mention dans le règlement de copropriété, c’est ce statut qui s’applique par défaut,
  • Une partie privative : un jardin peut être désigné partie privative, soit parce qu’il l’est depuis son origine, soit parce qu’un copropriétaire l’a acheté au syndicat. Le propriétaire en a donc l’usage exclusif. C’est le cas le plus rare,
  • Une partie commune à jouissance exclusive ou à usage privatif : à l’inverse, c’est le cas le plus courant. Dans ce cas, l’utilisation de ces espaces est réservée à un ou plusieurs propriétaires qui en ont l’usage exclusif.

Ce que dit la loi

L’accès

Pour profiter d’un espace, il faut donc « y avoir été autorisé par une décision explicite de l’assemblée générale des copropriétaires, ne pouvant être prise qu’à la majorité, définie par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. civ. 3e du 20.3.02, n° 00-17.751).

Si ce n’est pas le cas, tout copropriétaire doit alors solliciter l’assemblée générale pour obtenir un droit de jouissance ou, dans certains cas, acquérir la partie commune en question.

En règle générale, un droit de jouissance privative est un droit réel et perpétuel attaché à un lot, et non à une personne. Cependant, le règlement de copropriété ou l’assemblée générale peuvent prévoir dans certains cas un droit de jouissance personnel ou temporaire, voire révocable.

L’entretien

Concernant l’entretien de ces espaces, lorsqu’il s’agit d’une partie commune, tous les frais sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires. L’entretien peut être fait par les copropriétaires eux-mêmes ou peut être confié à une tierce personne comme un concierge ou un agent d’entretien.

Lorsqu’il s’agit d’une partie privée, les copropriétaires qui en bénéficient ont à leur charge l’entretien du revêtement superficiel. L’étanchéité d’un jardin en toit-terrasse et les travaux de gros œuvres sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

L’utilisation

Tout comme le logement, l’utilisation d’un jardin commun ou privatif est soumise à certaines lois et ne doit pas créer de troubles de voisinage. Selon l’article R.1334-31 du Code de la santé publique « aucun bruit ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité »

Ainsi, pour tout usage du jardin pouvant causer des troubles de voisinage (barbecue en rez-de-chaussée, bains de soleil, bruit, etc.), il vaut mieux commencer par demander l’autorisation au syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale.

Comment aménager les parties communes ?

Un copropriétaire ayant accès à une terrasse, une cour ou un jardin peut y disposer du petit mobilier de jardin et des plantations s’il le souhaite, mais il devra respecter les limites et règles fixées par le règlement de copropriété (par exemple, pas de bacs à plantes trop imposants…).

Pour l’installation d’une structure, même légère (véranda démontable, abri de jardin), une autorisation d’urbanisme sera nécessaire (une contrainte rendue obligatoire par la loi de 1965 qui régit les copropriétés), ainsi qu’une autorisation écrite de l’assemblée générale des copropriétaires. Il en va de même pour installer tout élément destiné à être ancré dans le sol ou sur les parois de l’immeuble, car ce type d’installation entre dans la catégorie des « travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble » (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965).

L’installation d’un petit mobilier de jardin est autorisée par le règlement de copropriété mais vous préférez demander l’autorisation à vos voisins ? Chez Cotoit, nous mettons à votre disposition un espace de discussion en ligne commun à tous les copropriétaires. N’hésitez pas à demander une démo pour en savoir plus !

Vous avez maintenant toutes les clés pour profiter en toute tranquillité des espaces extérieurs de votre copropriété !


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