Comment gérer les litiges en copropriété ?

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Nino Grégoire

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Les copropriétaires peuvent jouir librement de leurs parties privatives au sein de la copropriété. Cependant, chacun est tenu de ne pas porter atteinte à ses voisins ni à la destination de l’immeuble. Lorsqu’il y a des litiges en copropriété, il n’est pas toujours évident de savoir comment réagir. Cotoit vous explique les démarches à suivre.

Les différentes sources des litiges en copropriété

Les litiges en copropriété sont malheureusement fréquents et peuvent survenir pour différentes raisons. Comprendre les sources les plus courantes de ces litiges est essentiel pour une gestion efficace de la copropriété et la prévention de conflits futurs. Voici quelques-unes des principales sources de litiges en copropriété :

Les travaux et rénovations : Les travaux de rénovation ou de maintenance dans une copropriété sont souvent à l’origine de conflits. Les désaccords peuvent émerger en ce qui concerne la nécessité des travaux, leur coût, la répartition des charges ou encore les délais de réalisation. Les différences d’opinions entre les copropriétaires et le syndicat peuvent conduire à des litiges prolongés.

Les problèmes de gestion : Une mauvaise gestion de la copropriété peut également générer des litiges. Cela peut inclure des décisions prises par le syndicat qui ne sont pas conformes aux obligations légales ou aux règles internes de la copropriété. Les copropriétaires peuvent contester la manière dont les fonds sont gérés, les dépenses engagées ou encore les services fournis par le syndicat.

Les obligations juridiques et réglementaires : Les copropriétaires ont des obligations légales et réglementaires envers la copropriété. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des litiges. Par exemple, un copropriétaire qui ne respecte pas les règles de la copropriété en matière de nuisances sonores ou de respect des parties communes peut être à l’origine de conflits avec les autres copropriétaires.

Les assurances : Les litiges peuvent également découler de problèmes d’assurance. Par exemple, en cas de sinistre tel qu’un dégât des eaux ou un incendie, des désaccords peuvent survenir quant à la prise en charge des réparations et à la répartition des coûts entre les copropriétaires et les compagnies d’assurance. La complexité des procédures d’assurance peut également contribuer à des litiges.

Les conflits entre copropriétaires : Les différends entre copropriétaires peuvent également être à l’origine de litiges en copropriété. Cela peut inclure des conflits de voisinage, des problèmes de cohabitation ou encore des désaccords sur des questions spécifiques telles que l’utilisation des parties communes.

Face à ces différentes sources de litiges en copropriété, il est important d’adopter des mesures préventives. Une communication claire et transparente entre les copropriétaires et le syndicat peut contribuer à résoudre les problèmes à un stade précoce. De plus, la médiation peut être utilisée comme un moyen efficace et moins coûteux de résoudre les litiges, permettant aux parties de trouver des solutions mutuellement acceptables.

Il est également essentiel de s’assurer que le syndicat de copropriété est bien informé des obligations juridiques et réglementaires, afin de minimiser les risques de litiges. Une gestion proactive et professionnelle de la copropriété, en accordant une attention particulière à la transparence financière et à la conformité légale, peut contribuer à réduire les conflits.


Le rôle du syndic dans la résolution de litiges

Pour rappel, le syndic est chargé de faire respecter le règlement de copropriété. Il peut à ce titre rappeler à l’ordre le copropriétaire fautif via une lettre recommandée (lettre de mise en demeure) pour que ce dernier fasse cesser les troubles dans les plus brefs délais.

Par la suite, c’est le syndic qui agit en justice à la demande et pour le compte du syndicat des copropriétaires si la nuisance persiste et que plusieurs copropriétaires s’en plaignent. Mais fort heureusement, il n’est bien souvent pas nécessaire d’en arriver là…

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La discussion avant toute chose

Avant toute chose et selon le degré de gravité de votre litige, osez dialoguer avec le voisin en cause. Un simple échange permet généralement de faire prendre conscience au copropriétaire fauteur des gènes qu’il occasionne. La discussion est ainsi souvent suffisante pour mettre fin à un petit litigeavec une résolution à l’amiable.

Avant de vous plaindre, veillez toutefois à ce que vos motifs soient valables et appuyés par le règlement de copropriété.

Si votre voisin se montre toujours indiscipliné et ne réagit pas à vos sollicitations, vous pouvez contacter votre syndic de copropriété, qui le mettra alors en demeure de faire cesser les nuisances.

La médiation, une solution efficace contre les litiges

Si la mise en demeure n’a aucun effet sur le copropriétaire en tort, vous pouvez envisager de faire appel à un conciliateur auprès du tribunal de proximité.

Alternative moins coûteuse et plus rapide que certaines procédures judiciaires, la médiation s’adresse aux copropriétaires, au syndic et aux membres du conseil syndical qui rencontrent des conflits et souhaitent en sortir par le dialogue. Un conciliateur de justice peut jouer le rôle de médiateur en cas d’échec de la mise en demeure, à condition que le copropriétaire incriminé soit d’accord.

Le médiateur est choisi volontairement par les deux parties. Ce processus de réconciliation tente de prendre en compte l’intérêt de chacun afin de trouver une issue  “gagnant-gagnant”. Une méthode souvent plus douce que les décisions des juges qui ne prennent pas en compte tous les tenants et aboutissants des différents camps.

Cette méthode rétablit en règle générale les bonnes relations entre les copropriétaires, favorisant ainsi le retour de la bonne entente au sein de la copro.


La procédure judiciaire

Vous avez également la possibilité d’entamer une procédure judiciaire si aucune autre solution ne permet de régler le litige.

La loi impose des délais de prescription pour tous les recours et c’est également le cas lors des conflits en rapport avec la copropriété. Ce délai est de 5 ans depuis la loi Elan.

On n’assigne pas en justice un copropriétaire pour une raison futile, il faut que le différend ait un caractère urgent, récurrent ou qu’il nuise réellement à la tranquillité ou à l’image de l’immeuble. Il est donc préférable de faire constater les nuisances par un huissier de justice avec l’accord de l’assemblée générale, avant toute procédure.

En fonction de la nature du conflit qui vous oppose à un autre copropriétaire, vous ne saisirez pas la même juridiction :

  • Le Tribunal Judiciaire (fusion du tribunal d’instance (TI) et du tribunal de grande instance (TGI)) sans conditions liées au montant de la demande, disparition de l’ancien taux de ressort entre le TI et le TGI, auparavant fixé à 10.000 euros.
  • Les Chambres de proximité pour les petits litiges précédemment gérés par les Tribunaux d’Instance.

Attention, il s’agit là de procédures longues et coûteuses qui doivent être bien réfléchies en amont.  

Litiges avec son syndic

Manque de transparence dans la gestion, assemblées générales houleuses, il peut arriver qu’un copropriétaire entre en conflit avec son propre gestionnaire de copropriété…

La révocation du syndic

Le syndic de copropriété est soumis à l’obligation de moyens et non de résultats, conformément à l’article 1992 du Code civil. Il peut néanmoins être poursuivi en justice par le syndicat des copropriétaires s’il n’exerce pas correctement ses différentes missions. Le recours peut aller jusqu’à la révocation du mandat de syndic, c’est-à-dire la rupture de son contrat.

Les faits reprochés au syndic doivent être légitimes et sans abus de droit. La rupture du contrat avec votre syndic se décide lors d’une AG, à la majorité absolue (article 25). Cette demande doit être inscrite à l’ordre du jour et donc transmise en amont au syndic par lettre recommandée

Préjudice personnel

Un copropriétaire peut agir seul en justice face à son syndic de copropriété pour des faits lui ayant porté préjudice :

  • décisions empiétant sur les parties privatives,
  • mauvais entretien des parties communes engendrant un dommage personnel,
  • non-respect du règlement de copropriété, etc.

Le copropriétaire lésé doit transmettre au syndic une mise en demeure sous forme de lettre recommandée comprenant le détail et la preuve des faits et du préjudice subi. Par la suite, le copropriétaire peut saisir les tribunaux.


La contestation d’une décision d’assemblée générale

Vous êtes en désaccord avec une décision adoptée lors de l’assemblée générale de copropriété ? Vous pouvez la contester, sous certaines conditions.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 détermine les modalités de contestation d’une décision. Vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de la réception du PV pour saisir la justice. À expiration de ce délai, les décisions prises par l’AG pourront être mises à exécution si aucune action n’a été intentée.

Il faut obligatoirement être copropriétaire pour contester une décision et avoir été « défaillant » (absent et non représenté par un mandataire lors de l’AG) ou « opposant », c’est-à-dire avoir voté contre la décision litigieuse ou être minoritaire.

Voilà, vous êtes désormais informé pour agir en toute sérénité face à d’éventuels litiges dans votre copropriété !


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