Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant contrat qui scelle un projet de transaction immobilière . Le vendeur et l’acheteur se mettent alors d’accord sur le bien immobilier ainsi que sur le prix. Les deux parties devront ensuite patienter pendant plusieurs mois (généralement de deux à six mois en fonction des contrats) avant de pouvoir signer l’acte de vente qui concrétisera la transaction de manière définitive.
Le compromis de vente ne doit pas être confondu avec la promesse de vente. Ces deux contrats sont en effet différents. Le compromis de vente est également appelé « promesse synallagmatique de vente ». Il engage les deux parties (l’acheteur et le vendeur) à conclure la vente dans un délai déterminé par le contrat. La promesse de vente est quant à elle unilatérale. Cela signifie qu’elle engage seulement le vendeur.
Les différents types de compromis de vente
Le compromis de vente peut se présenter sous la forme d’un acte sous seing privé ou bien d’un acte authentique.
L’acte sous seing privé est rédigé par les deux parties ou bien par les professionnels qui les représentent (avocat, agent immobilier). Le notaire n’a pas à intervenir dans la rédaction de ce type de compromis, car il s’effectue entre deux particuliers. Il est cependant admis que l’acheteur verse un acompte au vendeur en guide de garantie. L’avantage principal de l’acte sous seing privé est le gain de temps.
L’acte authentique est quant à lui rédigé par le notaire. Il possède de ce fait un caractère plus officiel, professionnel, voire rassurant pour les deux parties. La démarche est plus complète et donc moins simple à réaliser. Cependant, le compromis de vente est généralement plus détaillé, car il respecte des règles juridiques spécifiques.
Modèle de compromis de vente et exemple pratique
Un modèle de compromis de vente standardisé existe et contient des clauses essentielles. L’exemple de compromis de vente le plus courant inclut l’identification des parties, la description précise du bien, le prix de vente, les conditions suspensives et les modalités de paiement. Dans le cas d’un compromis de vente entre particulier, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour s’assurer de la conformité du document.
La signature du compromis de vente marque le début des préparatifs concrets : transfert de contrats, cartons, logistique… Pour gagner du temps et éviter les mauvaises surprises, Nextories vous accompagne dans la recherche du meilleur déménageur au juste prix, avec 3 à 6 devis comparatifs obtenus sous 48h.
Il est possible de transformer un acte sous seing privé en acte authentique, en le faisant signer à un notaire après sa rédaction. Il s’agit d’une réitération de compromis de vente.
Compromis de vente maison : spécificités particulières
Un compromis de vente maison présente des particularités par rapport à un appartement. Le but principal est de sécuriser la transaction tout en tenant compte des spécificités du bien individuel. Les documents relatifs au terrain, aux servitudes et aux autorisations d’urbanisme sont particulièrement importants. Le cas échéant, des diagnostics supplémentaires peuvent être requis selon la configuration de la propriété.
Quels sont les documents à fournir au notaire pour un achat immobilier ?
Quel document pour signer un compromis de vente acheteur ?
L’acheteur n’a que très peu de documents à fournir pour le compromis de vente. Ceux-ci concernent tout d’abord son identité :
- Un justificatif d’identité. Il peut s’agir d’une carte d’identité ou bien d’un passeport, tant que le document indique le nom complet, le lieu et la date de naissance de l’acquéreur ;
- Un justificatif de la situation familiale, comme un livret de famille ;
- Un justificatif de domicile pour confirmer l’adresse actuelle de l’acquéreur.
Les autres documents à fournir concernent le mode de financement de l’acheteur. Il doit en effet indiquer la provenance des fonds. Ceux-ci peuvent venir d’une donation, d’un héritage, d’un prêt familial, ou dans la majorité des cas d’un crédit immobilier.
Si l’acheteur finance son investissement immobilier avec un emprunt bancaire, il doit impérativement transmettre les détails de celui-ci :
- Les coordonnées de l’organisme prêteur (adresse et nom de la banque) ;
- Le montant du prêt et des taux d’intérêt.
Enfin, l’acheteur doit apporter des précisions sur la finalité de son projet immobilier. Il peut par exemple s’agir d’un achat en résidence principale, d’un investissement locatif, d’une transformation en local professionnel, ou encore d’un projet nécessitant des travaux importants.
Les documents du vendeur
Dans le cadre d’un acte authentique, le notaire est chargé de collecter et de vérifier chaque document fourni par l’acheteur et le vendeur. En cas d’acte sous seing privé, l’acheteur a cependant tout intérêt à vérifier lui-même la conformité des documents du vendeur. Ce dernier doit notamment fournir :
- Un justificatif d’identité, de domicile et de situation familiale ;
- Le diagnostic technique et énergétique du logement (amiante, plomb, DPE) ;
- Le permis de construire ;
- La liste des meubles vendus avec le bien ;
- Le titre de propriété ;
- Le plan, la nature et l’adresse du bien ;
- Les coordonnées de la banque en cas d’achat par emprunt.
Documents obligatoires pour vente en copropriété selon la loi Alur
Si le bien est un appartement en copropriété, le vendeur doit également fournir des documents obligatoires selon la loi Alur :
- La superficie loi Carrez ;
- Les trois derniers procès-verbaux issus des assemblées générales ;
- Le carnet d’entretien de la copropriété ;
- La description des travaux réalisés avec les factures ;
- La copie des factures des travaux votés ;
- Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat ;
- La fiche synthétique de la copropriété ;
- Le montant des charges courantes et les conclusions du diagnostic technique.
Document pour promesse d’achat et compromis de vente terrain
Pour un document pour promesse d’achat ou un document compromis de vente terrain, des pièces supplémentaires sont requises :
- Le certificat d’urbanisme ;
- Le bornage du terrain ;
- L’état des servitudes ;
- Les autorisations de construire ;
- Le relevé des compteurs d’eau, gaz et électricité ;
- Les données financières relatives à la taxe foncière.
Le délai de rétractation après la signature d’une promesse de vente
L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à partir du lendemain de la signature du compromis de vente. Durant ce laps de temps, celui-ci est en droit de renoncer à son achat sans avoir à se justifier. Il peut alors récupérer son acompte et son dépôt de garantie. Pour faire valoir son droit de rétractation, l’acquéreur peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. Cette lettre devra annoncer clairement la volonté de renoncer à l’achat immobilier, mais n’est pas tenue d’en détailler les raisons.
Le délai de rétractation de 10 jours a surtout pour objectif de protéger l’acheteur contre d’éventuels vices cachés. Celui-ci peut en effet utiliser ce temps pour s’informer davantage sur le bien et s’assurer qu’il est bien conforme aux dires du vendeur. Si l’acheteur n’a constaté aucun élément susceptible de le faire remettre en question sa volonté d’achat pendant ces 10 jours, le compromis est alors définitif. Cela signifie qu’il ne pourra plus se rétracter sans justification et ne pourra pas récupérer les sommes qu’il a avancées.
Quel document est délivré par un acheteur à un vendeur ?
L’acheteur remet généralement au vendeur un document pour promesse d’achat qui formalise son intention d’acquérir le bien. Ce document contient ses coordonnées, sa situation financière et les conditions de son offre. Il peut également fournir une attestation de financement de sa banque et un justificatif de ses revenus pour rassurer le vendeur sur sa solvabilité.
Quels papiers chez le notaire pour l’acheteur ?
Quels documents pour signer chez le notaire ?
Lors du rendez-vous chez le notaire, l’acheteur doit apporter l’ensemble des pièces justificatives de son identité, de sa situation familiale et de son mode de financement. La notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires doit être remise, le cas échéant, pour les achats en copropriété. Le fonctionnement des instances de la copropriété et les obligations des copropriétaires doivent être clairement expliqués.
Questions fréquentes sur le compromis de vente
Est-il plus avantageux pour l’acheteur de signer une promesse unilatérale au lieu d’un compromis de vente ?
Comme nous l’avons mentionné au début de ce guide, la promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. Ce type de contrat est donc plus souple envers l’acheteur, ce qui peut représenter un avantage. Le vendeur s’engage en effet à vendre son appartement ou sa maison à l’acheteur et ne peut pas changer d’avis pendant une période de plusieurs mois (3 mois en moyenne). Cela permet à l’acheteur de bénéficier d’une période bien plus conséquente que les 10 jours de rétractation pour prendre sa décision.
Est-ce payant pour l’acheteur de signer un compromis de vente ?
En cas de signature du compromis chez le notaire, l’acheteur devra régler les frais relatifs à la rédaction du contrat. Ceux-ci varient généralement de 150 à 300€ et seront inclus dans les frais de notaire. Notons cependant que cette somme reste fixe même si deux notaires sont présents. Rappelons également que l’acquéreur doit régler le dépôt de garantie lors de la signature du compromis. Celui-ci s’élève à 5 ou 10% du prix de vente.
Dans le cadre d’un acte sous seing privé, aucuns frais ne sont à prévoir, car le vendeur s’occupe lui-même de rédiger le contrat. Cependant, l’acheteur peut régler la somme de 125€ si le vendeur enregistre le compromis de vente auprès des services fiscaux. Cette démarche est en effet payante.
Quelle est la durée d’un compromis de vente ?
Le compromis de vente a généralement une durée de validité de 3 mois. Cette période peut être prolongée selon l’accord des parties, notamment pour tenir compte des délais d’obtention du prêt immobilier (en moyenne 45 jours) et des différentes conditions suspensives. La durée exacte est librement fixée entre le vendeur et l’acquéreur dans le compromis.
Quel est le document le plus important de la vente ?
Le compromis de vente est le document le plus important car il engage juridiquement les deux parties. Il contient tous les éléments essentiels de la vente : identification précise du bien, prix de vente, conditions suspensives, délais, etc. Une fois signé, le compromis a la même valeur juridique que l’acte authentique, sous réserve des conditions suspensives. C’est pourquoi il doit être rédigé avec la plus grande attention et inclure tous les documents relatifs à la transaction.
