« Le projet de loi Elan s’inscrit ainsi dans la volonté de préserver la cohésion entre nos territoires, au cœur de notre mission. Il s’agit de donner à toutes et tous les mêmes chances de réussir et de s’épanouir. » C’est ainsi que Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires définissait la loi Elan lors de sa validation en octobre 2018.
En quatre ans, la loi Elan a connu plusieurs évolutions notables que nous allons détailler dans ce guide. Nous vous rappellerons tout d’abord les différentes mesures prévues par la loi le 16 octobre 2018. Nous analyserons par la suite les changements majeurs instaurés par la loi Elan sur la copropriété.
Qu’est-ce que la loi Elan ?
La loi portant sur l’Évolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique, ou loi Elan est entrée en vigueur le 23 novembre 2018. Son objectif est de réformer le droit immobilier, afin de l’adapter aux changements de modes de vie des Français.
La vie quotidienne a en effet grandement évolué depuis plusieurs décennies. Les modèles familiaux se diversifient, tout comme le rapport au travail ou encore l’utilisation de plus en plus massive du numérique. Enfin, les enjeux environnementaux ont eux aussi une place primordiale dans le développement économique et social du pays. Un besoin fondamental reste cependant stable pour tous les habitants : celui de se loger.
Les réformes du droit immobilier prévues par la loi Elan répondent aux trois objectifs suivants :
- Construire davantage de logements neufs :
Le développement du parc immobilier permettra de répondre à la demande grandissante et de permettre à chaque français de se loger correctement.
- Améliorer le confort de tous les citoyens :
Locataires, propriétaires, sans-abris, étudiants, retraités, personnes valides ou en situation de handicapes… La loi Elan prévoit d’améliorer les conditions de vie de chacun, sans distinction.
- Développer les logements sociaux :
La loi Elan vise également à soutenir les organismes HLM, afin de développer les logements sociaux, tant au niveau de leur qualité que de leur nombre. Cet objectif prend aussi en compte une volonté de favoriser la mixité sociale et d’offrir de nouvelles opportunités aux foyers les plus modestes.
Les objectifs de la loi Elan
Le développement de l’immobilier neuf
La loi vise tout d’abord à favoriser la construction de nouveaux bâtiments. Ceci afin de répondre au mieux à la demande de logements. Pour cela, plusieurs mesures ont été prévues. La première vise à sanctionner les recours abusifs qui peuvent freiner les chantiers sans raison légitime. Les recours abusifs qui s’opposent à des permis de construire ne sont en effet pas rares en France. Pour répondre à cette problématique, la loi Elan vise à réduire le temps des procédures de traitement de ces recours à 10 mois au lieu de 24 mois.
Le texte de loi de 2018 prévoit également la remise d’un bonus de constructibilité. Celui-ci vise à construire de nouveaux logements grâce à la rénovation d’anciens bureaux.
La loi Elan ne se concentre pas uniquement sur les constructions neuves, mais également sur la rénovation de l’immobilier ancien. Le budget alloué à la rénovation des centres-villes dégradés des villes de taille moyenne a d’ailleurs été chiffré à 5 milliards d’euros. Ce dernier s’inscrit dans un objectif de revitalisation du territoire.
L’amélioration du cadre de vie de tous les Français
La première mesure notable concerne la mise en place d’un bail mobilité de 1 à 10 mois. Ce dernier permet aux étudiants de se loger plus facilement, grâce à un allègement de certaines contraintes. Les apprentis, stagiaires et autres étudiants en situation de mobilité temporaire pourront ainsi accéder à des logements pour une durée de moins d’un an, sans dépôt de garantie. Les jeunes locataires peuvent également se passer de garants, grâce à la garantie VISALE, qui permet à Action Logement de se porter garant.
La loi Elan impose des conditions d’agencement pour les logements neufs. Ces derniers doivent s’adapter aux personnes en situation de handicap, au niveau des accès comme du volume des espaces. Elle prévoit en outre de faciliter la réquisition des logements vacants pour loger des sans-abris dans de meilleures conditions.
La loi Elan accorde également aux collectivités le droit d’encadrer les loyers dans les zones tendues. C’est-à-dire celles où la demande excédant l’offre provoque une hausse excessive des prix des loyers. Les propriétaires n’ont quant à eux plus la contrainte de louer leur bien pendant plusieurs années. Ils ont désormais la possibilité de louer pendant des périodes plus courtes, de quelques mois par exemple.
Enfin, certaines améliorations du droit à la copropriété, que nous allons détailler dans la suite de ce guide, font également parties des mesures visant à améliorer la qualité de vie des citoyens.
L’évolution des logements sociaux
Les logements sociaux occupent une place importante dans le texte de loi de 2018. Ce dernier vise tout d’abord à augmenter le nombre de constructions de ce type de logement, afin de répondre plus efficacement aux besoins des ménages modestes. Pour cela, la loi prévoit un soutien organisationnel et financier des organismes HLM, qui devront être présents dans tous les départements du territoire.
La loi met également en place une obligation de réexaminer les situations des locataires tous les 3 ans. Cette procédure vise à analyser les besoins de ces derniers, afin procéder à des relogements si cela s’avère nécessaire. En outre, la loi permet de faciliter l’accès des locataires de HLM à la propriété. Les encourager à devenir propriétaires comporte en effet plusieurs avantages, comme le renforcement de la mixité sociale. De plus, chaque vente de logement permet de financer la rénovation ou la construction de plusieurs habitations neuves.
Enfin, la loi Elan prévoit plusieurs changements dans le mode d’attribution des HLM. Le premier est la généralisation de tous les critères d’attribution dans les grandes agglomérations, afin de faire preuve de transparence. Le second changement majeur vise à renforcer encore plus la diversité sociale au sein des quartiers. Dans les quartiers prioritaires (QPV), la loi prévoit d’attribuer au moins 50% des logements sociaux à la tranche de revenu éligible la plus élevée. Elle prévoit dans le même temps d’attribuer 25% des logements sociaux aux tranches de revenus les plus basses dans les quartiers qui ne sont pas des QPV.
Certaines sanctions notables
Terminons ce récapitulatif du texte de la loi Elan en mentionnant quelques sanctions notables. Les locations saisonnières abusives sont tout d’abord dans le collimateur de la loi. Cette dernière renforce en effet le montant des amendes pour les locations qui ne respectent pas certaines normes. On peut notamment citer les logements vides proposés en tant que locations saisonnières ou encore les locations qui dépassent les 120 nuits par an. Les amendes peuvent désormais atteindre 5000 à 10 000 euros pour les particuliers et 12 500 à 50 000 euros pour les plateformes de location.
D’autres mesures concernent quant à elles le renforcement des sanctions vis-à-vis des dégradations de copropriétés et des marchands de sommeil. Il est désormais possible d’engager des poursuites fiscales, voire de confisquer des biens ou d’appliquer une interdiction d’acquisition pouvant durer jusqu’à 10 ans.
Les mesures de la loi Elan sur la copropriété
Faciliter le droit à la copropriété est l’un des objectifs de la loi Elan, qui s’inscrit dans la volonté de développer le parc immobilier français et d’améliorer le cadre de vie des copropriétaires. La loi Elan apporte six changements majeurs concernant le règlement de copropriété.
Le conseil syndical des copropriétés
Le conseil syndical devient plus autonome en ce qui concerne les travaux de copropriété : les décisions ne doivent plus être exclusivement prises lors de l’assemblée générale. La loi ELAN permet de voter (à la majorité des voix) la délégation de certaines prérogatives au conseil syndical. Ce qui peut notamment la faciliter de mise en œuvre de petits travaux d’entretien urgents.
Depuis la Loi ELAN, les ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent intégrer le conseil syndical.
L’extranet des copropriétés
La loi ALUR de 2015 avait déjà mis en place les prémices d’un accès en ligne pour les documents de gestion de la copropriété. La loi ELAN va plus loin et liste de façon factuelle les pièces devant obligatoirement figurer dans l’extranet de la copropriété.
L’extranet de la copropriété désigne un espace sécurisé et accessible sur internet par chaque copropriétaire afin d’y consulter certains documents dans un format numérique dématérialisé.
Il doit être structuré en 3 parties :
Un espace pour l’ensemble des copropriétaires contenant :
- le règlement de la copropriété
- les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
- l’état descriptif de la division de l’immeuble
- la dernière fiche synthétique rédigée par le syndic
- le diagnostic des parties communes
- les fiches d’entretien
- les contrats en cours
- les contrats d’assurance de l’immeuble souscrits au nom du syndicat des copropriétaires
Un espace individuel pour chaque copropriétaire contenant :
- le récapitulatif des charges courantes des deux derniers exercices
- les avis d’appels de fonds des trois années précédentes
- les informations sur les tantièmes
Un espace pour le conseil syndical contenant :
- les relevés des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires
- la liste des copropriétaires
- divers documents relatifs aux assurances (responsabilité civile…), aux contentieux en cours…
- la carte professionnelle du syndic
La loi Elan et l’assemblée générale de copropriété
La loi Elan apporte plusieurs modifications au fonctionnement des assemblées générales. La première concerne le système de vote. Auparavant, un mandataire qui disposait au maximum de 5% de votes ne pouvait pas recevoir plus de trois pouvoirs. Il peut désormais en recevoir davantage, s’il dispose d’un pourcentage de votes inférieur ou égal à 10%.
Certaines mesures concernent également le système de délégation de mandat. La loi Elan permet en effet aux mandataires de déléguer leur mandat à toute personne ne figurant pas sur la liste des interdits. En outre, les époux peuvent désormais recevoir des délégations de façon individuelle, ce qui n’était pas le cas avant la promulgation de la loi.
Le mode de participation aux assemblées générales a lui aussi été réformé. Dans le but de moderniser les démarches et de réduire le taux d’absentéisme, la loi autorise désormais les participations par visioconférence, ainsi que l’utilisation d’un système de vote électronique. Il est en outre possible de voter par correspondance, grâce à un formulaire à remplir avant le début de l’assemblée générale.
D’autres changements plus légers sont également à noter. Les copropriétaires (absents et opposants) reçoivent par exemple leur procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée dans un délai d’un mois au lieu de deux.
L’assemblée générale de copropriété peut désormais être convoquée par un seul copropriétaire. Le coût de cette assemblée générale sera à sa charge.
Un mandataire a désormais le droit de recevoir plus de trois pouvoirs à condition qu’il ne détienne pas plus de 10% des vois de tous les copropriétaires (contre 5% auparavant).
Les travaux votés doivent respecter un délai de 2 mois avant de démarrer, un délai pendant lequel un copropriétaire absent lors de l’assemblée générale peut contester la décision et saisir le Tribunal judiciaire.
Pour le vote de travaux d’économie d’énergie, seule la majorité de l’article 25 est désormais requise.
Les pénalités et retards de paiements
La loi Elan durcit les sanctions vis-à-vis des retards de paiements. Les copropriétaires peuvent en effet recevoir une obligation de paiement de l’intégralité des provisions annuelles en cas de retard de paiement sur l’une des provisions. Cette mesure s’élargit désormais en concernant également les travaux et cotisations du fonds travaux.
Aussi, des pénalités de retard sont appliquées au syndic pour la transmission des documents à transmettre au conseil syndical en cas de demande (pénalités de 15€ par jour de retard).
Faites le point sur le fonctionnement des appels de fonds pour travaux en copropriété
Les parties communes des copropriétés : mise à jour des règlements de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 établit la définition des « parties communes ». La loi Elan vise à élargir cette définition en apportant certains éléments supplémentaires. Elle stipule en effet que les parties communes ne désignent pas uniquement des lieux, mais également des équipements qui se trouvent dans ces derniers, ainsi que les droits qui s’y rattachent. Il peut par exemple s’agir de droits accessoires, tels que le droit d’affichage ou encore le droit de construire.
La loi Elan établit également une séparation claire entre les parties communes à jouissance privative et les parties communes spéciales.
Les parties communes spéciales sont celles « qui sont affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires ». Elles ne concernent que quelques copropriétaires. Par exemple : un local pour les motos réservé aux seuls copropriétaires d’un bâtiment. Une partie commune spéciale induit des charges spéciales associées que seuls les copropriétaires concernés payent.
Les parties communes à jouissance privative sont « les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité d’un lot de façon exclusive. » et le texte de stipuler que celles-ci « appartiennent de façon indivise à tous les copropriétaires. ». Par exemple, un jardinet intérieur accessible par un unique logement.
Si tous les copropriétaires devaient payer des charges spéciales de copropriétés avant la loi Elan, ces frais incombent désormais uniquement à ceux qui ont accès à ces parties communes. Ces derniers portent également la responsabilité de l’entretien de ces espaces.
Les nouveautés générales de la loi Elan
Les actions entre copropriétaires
La loi Elan apporte également des modifications plus générales sur divers aspects du règlement de copropriété. Parmi eux, on peut notamment citer la réduction du délai de prescription qui s’applique en cas d’actions entre copropriétaires. Ce délai qui était auparavant fixé à 10 ans se voit réduit de moitié. Les contentieux devront donc se régler dans les 5 ans, afin de limiter les procédures trop longues.
Le système de chauffage des copropriétés
La loi Elan prévoit d’obliger les copropriétés équipées de chauffage collectif à installer des compteurs de mesure individuels. Les copropriétaires payent donc des frais de chauffage à la hauteur de leur consommation, et non plus une moyenne calculée sur tout l’immeuble.
Le bail réel solidaire
La loi Elan met en place quelques règles autour du bail réel solidaire (BRS), qui permet aux ménages les plus modestes d’acquérir un bien immobilier en dissociant le bâti du foncier. En effet, les acquéreurs qui bénéficient du BRS ne sont techniquement pas propriétaires du sol. Ce dernier constitue une partie commune des copropriétés. Dans une volonté de simplification des démarches, la loi Elan indique que les copropriétaires bénéficiaires de ce dispositif possèdent les mêmes pouvoirs que les autres copropriétaires. Ils peuvent ainsi voter et participer aux assemblées générales. Ils ne disposent cependant pas de tous les pouvoirs de décision. Parmi les éléments réservés aux copropriétaires non concernés par le BRS, on peut notamment citer :
- Les acquisitions immobilières
- Les actes de disposition
- La modification du règlement de copropriété vis-à-vis des parties communes.
- Les travaux
La modernisation des copropriétés
Le gouvernement a pour objectif de permettre à l’ensemble du territoire de bénéficier d’un débit de qualité optimale. La loi vise de ce fait à favoriser l’accès à la 4G et à la fibre optique. Le règlement de copropriété doit donc permettre aux opérateurs de fibre optique d’accéder facilement aux parties communes, afin de réaliser ce type d’installation. En outre, la loi encourage les copropriétaires à proposer l’installation de la fibre optique lors des assemblées générales. Un délai de réponse maximum de 12 mois est d’ailleurs imposé pour ce type de demande.
Comment mettre son règlement de copropriété en conformité avec la loi ELAN ?
Tout syndic bénévole ou coopératif à pour obligation de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la mise en conformité du règlement de copropriété.
La décision de mise en conformité doit désormais être prise conformément à l’article 26 de la loi de 1965 c’est-à-dire à l’unanimité.
Il est possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour voter cette résolution.
Une fois approuvées, les modifications sont publiées par le notaire. Ce coût est réparti entre tous les copropriétaires à hauteur de leur quote-part.
Faites le point sur le calcul des quotes-parts et des tantièmes en copropriété
La mise en conformité du règlement de copropriété est nécessaire pour ne pas priver les copropriétaires concernés de leur droit de jouissance et pour garantir une répartition plus juste des charges de copropriété.
À défaut, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être engagée.
© Crédits photos : Bearfotos et Chevanon on freepik
