Lors de la vente d’un appartement en copropriété, l’état daté constitue un document obligatoire incontournable. Établi par le syndic de copropriété, ce document officiel informe l’acquéreur de la situation financière précise du lot vendu et de la copropriété dans son ensemble. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014, les obligations d’information ont été renforcées pour protéger les futurs propriétaires. Le prix de l’état daté est désormais plafonné à 380 euros TTC depuis le 1er juin 2020, conformément au décret n° 2020-153. Découvrons ensemble tout ce qu’il faut savoir sur ce document essentiel à la transaction immobilière.
État daté définition : qu’est-ce qu’un état daté en copropriété ?
L’état daté représente un document obligatoire établi exclusivement par le syndic de copropriété lors de la vente d’un lot de copropriété. Ce document à but informatif permet d’éclairer l’acquéreur sur la situation comptable et financière du bien qu’il s’apprête à acheter, ainsi que sur l’état général de la copropriété.
Régi par l‘article 5 du décret du 17 mars 1967 et modifié par la loi ALUR, l’état daté constitue une photographie précise des créances et des dettes du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Il renseigne également sur les obligations financières qui incomberont au futur acquéreur une fois la vente finalisée.
Le contenu de l’état daté est strictement encadré par la réglementation. Il doit impérativement mentionner les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires par le vendeur, incluant les charges de copropriété impayées, les provisions exigibles et les éventuels appels de fonds en cours. Inversement, il précise les sommes que le syndicat des copropriétaires pourrait devoir au vendeur, ainsi que les obligations financières qui reviendront au nouveau copropriétaire.
Cette transparence financière permet à l’acquéreur d’anticiper ses futures dépenses liées à la copropriété, notamment les charges courantes, les travaux votés en assemblée générale et les éventuelles prestations particulières. L’état daté constitue donc un outil essentiel pour évaluer le coût de l’état de la copropriété et prendre une décision d’achat éclairée.
Comment obtenir un état daté ?
L’établissement de l’état daté relève exclusivement de la compétence du syndic de copropriété. Seul ce professionnel dispose des informations comptables nécessaires pour dresser un état précis de la situation financière du lot vendu et de la copropriété.
La demande d’état daté peut être initiée par deux acteurs principaux. D’une part, le notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente peut directement solliciter le syndic pour obtenir ce document. D’autre part, le copropriétaire vendeur peut lui-même adresser cette demande au syndic de copropriété.
Il convient de prévoir un délai raisonnable pour l’établissement de l’état daté. Bien que la loi n’impose pas de délai précis, la pratique recommande d’effectuer cette demande au moins un mois avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente. Cette anticipation permet d’éviter tout retard dans la finalisation de la transaction immobilière.
Le syndic engage sa responsabilité professionnelle sur l’exactitude des informations communiquées dans l’état daté. Toute erreur ou omission peut entraîner sa responsabilité civile et ouvrir droit à indemnisation pour l’acquéreur lésé. Cette obligation de résultat impose au syndic une vérification minutieuse de tous les éléments comptables avant la rédaction de l’état daté.
Une fois établi, l’état daté est transmis directement au notaire qui se charge de l’annexer à l’acte de vente. Ce document obligatoire doit impérativement être fourni avant la signature de l’acte authentique de vente, sous peine de nullité de la transaction.
Quelle est la différence entre pré-état daté et état daté ?
La distinction entre le pré-état daté et l’état daté constitue souvent une source de confusion pour les vendeurs et acquéreurs. Ces deux documents, bien qu’ayant des objectifs similaires d’information, présentent des caractéristiques juridiques et temporelles distinctes.
Le pré-état daté trouve son origine dans la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a renforcé les obligations d’information de l’acquéreur dès la phase de négociation. Contrairement à l’état daté, le pré-état daté n’a pas d’existence légale formelle mais découle de l’obligation faite au vendeur de communiquer certaines informations listées à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce document peut être établi par le vendeur lui-même, le syndic de copropriété ou le notaire. Sa transmission doit intervenir au plus tard le jour de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. Le pré-état daté permet à l’acquéreur de connaître la situation financière de la copropriété avant de s’engager définitivement.
L’état daté, quant à lui, constitue un document obligatoire établi exclusivement par le syndic de copropriété. Sa remise intervient avant la signature de l’acte authentique de vente. Il présente une photographie plus précise et actualisée de la situation comptable du lot vendu, incluant l’apurement des comptes entre le vendeur et le syndicat des copropriétaires.
Le contenu du pré-état daté comprend notamment le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d’entretien, les informations sur les charges courantes et le budget prévisionnel. L’état daté se concentre davantage sur les aspects financiers précis et les créances réciproques entre les parties.
Qui paie l’état daté en copropriété ?
La facturation de l’état daté incombe exclusivement au copropriétaire vendeur. Cette règle, établie par la loi du 10 juillet 1965 et confirmée par la jurisprudence, ne souffre d’aucune exception. Le vendeur ne peut pas répercuter ce coût sur l’acquéreur ni sur le syndicat des copropriétaires.
Depuis le 1er juin 2020, le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 a instauré un plafonnement du prix de l’état daté à 380 euros TTC. Cette mesure vise à protéger les vendeurs contre d’éventuels abus tarifaires de la part des syndics professionnels. Toute facturation dépassant ce montant peut faire l’objet d’une contestation et d’un recours devant les tribunaux.
Le tarif de l’état daté doit obligatoirement figurer dans le contrat de syndic, à la rubrique « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires« . Cette tarification doit avoir été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires lors du vote du contrat de syndic. En l’absence de mention spécifique dans le contrat, le syndic ne peut pas facturer cette prestation.
Il convient de noter que le plafond de 380 euros TTC s’applique par mutation, et non par lot. Ainsi, en cas de vente simultanée de plusieurs lots appartenant au même propriétaire (par exemple un appartement et un parking), le syndic ne peut pas multiplier les facturations. Le montant total ne doit pas excéder 380 euros TTC pour l’ensemble de l’opération.
Les honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté couvrent l’ensemble des prestations particulières nécessaires : consultation des comptes, vérification des créances, rédaction du document et transmission au notaire. Aucun frais annexe ne peut être ajouté à cette facturation de base.
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Le caractère obligatoire du pré-état daté fait l’objet d’une interprétation nuancée de la réglementation. Stricto sensu, le pré-état daté en tant que document unique n’est pas obligatoire, car il ne dispose d’aucune existence légale formelle. Cependant, les informations qu’il contient sont bel et bien obligatoires depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR.
L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur de transmettre à l’acquéreur une série de documents et d’informations au plus tard le jour de la signature de l’avant-contrat. Cette obligation légale concerne notamment le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et diverses informations financières.
La pratique notariale a consacré l’usage du pré-état daté comme moyen pragmatique de satisfaire ces obligations d’information. Ce document synthétise l’ensemble des renseignements requis par la loi, facilitant ainsi les démarches pour le vendeur et garantissant une information complète pour l’acquéreur.
L’absence de transmission des informations obligatoires bloque le délai de rétractation de l’acquéreur. Ce délai ne commence à courir qu’à compter de la réception effective de tous les documents requis. Cette règle protectrice incite fortement les vendeurs à constituer un pré-état daté complet pour sécuriser juridiquement la transaction.
La majorité des notaires exigent désormais la production d’un pré-état daté établi par le syndic plutôt que par le vendeur lui-même. Cette pratique vise à éviter les erreurs ou omissions qui pourraient compromettre la validité de la vente et engager la responsabilité du notaire.
Comment lire un état daté ?
La première partie concerne l’identification du lot vendu et du copropriétaire. Elle précise la désignation exacte du bien selon l’état descriptif de division, avec le numéro de lot, la nature du bien (appartement, cave, parking) et la quote-part des parties communes. Cette section mentionne également l’identité complète du vendeur et les références cadastrales du bien.
La deuxième partie détaille les sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires. Cette rubrique inventorie les charges courantes impayées, les provisions sur travaux non versées, les appels de fonds en cours et les éventuelles pénalités de retard. Chaque créance est datée et chiffrée précisément, permettant à l’acquéreur d’évaluer l’ampleur des dettes à reprendre.
La troisième partie présente les sommes dues par le syndicat au vendeur. Il peut s’agir de trop-perçus sur charges, de remboursements de travaux ou d’avances de trésorerie consenties par le copropriétaire. Ces montants viendront en déduction des sommes dues par le vendeur lors de l’apurement des comptes.
Enfin, la dernière partie précise les obligations qui incomberont au futur acquéreur. Elle mentionne notamment les provisions sur charges à venir selon le budget prévisionnel, les travaux votés mais non encore appelés, et la quote-part du fonds de travaux si la copropriété en dispose.
Prix pré état daté et tarification état daté
La tarification de l’état daté fait l’objet d’un encadrement strict depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Ce texte a instauré un plafonnement à 380 euros TTC, applicable à tous les contrats de syndic, y compris ceux conclus antérieurement à cette date. Avant ce plafonnement, les tarifs pouvaient varier considérablement d’un syndic à l’autre, atteignant parfois des montants disproportionnés par rapport à la prestation fournie.
Concernant le prix pré état daté, celui-ci n’est pas réglementé de la même manière. Les syndics peuvent facturer ce document selon les tarifs prévus dans leur contrat, mais de nombreux copropriétaires recherchent des solutions de pré-état daté gratuit ou des modèles pré état daté disponibles en ligne.
Le montant de l’état daté doit obligatoirement figurer dans le contrat de syndic, à la rubrique des prestations particulières. Cette tarification doit avoir été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires lors de l’adoption du contrat.
En cas de dépassement du plafond légal, le copropriétaire vendeur dispose de plusieurs recours. Il peut dans un premier temps contester amiablement la facturation auprès du syndic en invoquant le décret de plafonnement. Si cette démarche reste infructueuse, il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution du trop-perçu et éventuellement des dommages-intérêts.
Modèle pré état daté et structure type
L’en-tête du document mentionne l’identification complète de la copropriété : dénomination de l’immeuble, adresse précise, références du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Ces informations permettent de situer juridiquement le bien vendu dans son environnement de copropriété.
Un modèle pré état daté standard comprend plusieurs sections essentielles. La première section identifie précisément le lot vendu et son propriétaire. Elle précise le numéro de lot selon l’état descriptif de division, la nature du bien (appartement, cave, parking, etc.), la superficie selon la loi Carrez le cas échéant, et la quote-part des parties communes. L’identité complète du vendeur est également mentionnée avec ses coordonnées.
La deuxième section détaille les créances du syndicat sur le vendeur. Elle inventorie chronologiquement toutes les sommes dues : charges courantes impayées avec leurs échéances, provisions sur travaux non versées, appels de fonds en cours, et éventuelles pénalités de retard. Chaque créance est datée, référencée et chiffrée précisément.
La troisième section présente les créances du vendeur sur le syndicat. Il peut s’agir de trop-perçus sur charges, de remboursements de travaux payés par avance, ou d’avances de trésorerie consenties au syndicat. Ces montants font l’objet d’un décompte précis avec leurs justificatifs.
La dernière section précise les obligations futures de l’acquéreur. Elle mentionne les travaux votés mais non encore appelés, les provisions sur charges à venir selon le budget prévisionnel, et la quote-part du fonds de travaux. Cette information prospective permet à l’acquéreur d’anticiper ses futures dépenses.
Pré état daté en ligne : solutions digitales
Avec la digitalisation croissante des services de syndic, de nombreuses solutions de pré état daté en ligne ont vu le jour. Ces plateformes permettent aux copropriétaires d’accéder rapidement aux informations nécessaires pour constituer leur dossier de vente.
Les syndics proposent désormais des extranets où les copropriétaires peuvent consulter leurs comptes et télécharger les documents requis. Cette dématérialisation facilite l’accès aux procès-verbaux d’assemblées générales, aux budgets prévisionnels et aux informations sur les travaux votés.
Certaines plateformes proposent même des modèles pré état daté automatisés qui compilent les données disponibles pour générer un document prêt à l’emploi. Cette approche permet de réduire les délais et parfois d’obtenir un pré-état daté gratuit.
Quand demander l’état daté ?
La demande d’état daté doit intervenir dès que la vente devient certaine, généralement après la signature du compromis de vente. Il convient toutefois de prévoir un délai d’au moins trois à quatre semaines avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique. Cette anticipation permet au syndic de disposer du temps nécessaire pour rassembler toutes les informations comptables et rédiger le document.
Certaines périodes de l’année peuvent allonger les délais de traitement. En fin d’exercice comptable ou pendant les congés d’été, les syndics peuvent être surchargés et nécessiter des délais supplémentaires. L’état daté doit être le plus récent possible au moment de la signature de l’acte authentique. Un document trop ancien pourrait ne plus refléter fidèlement la situation comptable du vendeur, notamment si des paiements sont intervenus entre temps. La pratique recommande un état daté datant de moins d’un mois au moment de la signature.
État daté validité et remboursement
La validité de l’état daté est un aspect crucial souvent méconnu des vendeurs. Ce document doit refléter la situation financière la plus récente possible au moment de la signature de l’acte authentique. Une état daté validité trop ancienne peut poser des problèmes juridiques et compromettre la transaction.
En cas d’erreur dans l’état daté ou de remboursement pré-état daté nécessaire, les procédures peuvent être complexes. Le syndic engage sa responsabilité sur l’exactitude des informations fournies et peut être tenu de procéder à des corrections ou des remboursements en cas d’inexactitudes avérées.
Les questions de remboursement pré-état daté surviennent généralement lorsque la vente n’aboutit pas ou lorsque des erreurs sont découvertes dans le document. Dans ces cas, il convient de se référer aux conditions générales du contrat de syndic pour connaître les modalités de remboursement applicables.
État daté vente : obligations et responsabilités
L’état daté vente constitue un élément incontournable de toute transaction immobilière en copropriété. Ce document engage la responsabilité du syndic qui doit fournir des informations exactes et complètes sur la situation financière du lot vendu.
La responsabilité du syndic dans l’établissement de l’état daté vente est encadrée par la loi et la jurisprudence. Toute omission ou erreur peut entraîner sa responsabilité civile et ouvrir droit à indemnisation pour les parties lésées. Cette obligation de résultat impose une vérification minutieuse de tous les éléments comptables.
État des procédures en cours et litiges
L’état des procédures constitue une rubrique essentielle de l’état daté, souvent négligée mais pourtant cruciale pour l’information de l’acquéreur. Cette section recense l’ensemble des procédures judiciaires, administratives ou amiables dans lesquelles la copropriété est impliquée.
Les procédures judiciaires en cours peuvent concerner des litiges avec des entreprises, des conflits de voisinage, des contestations d’assemblées générales ou des actions en responsabilité. Chaque procédure doit être décrite précisément avec son objet, les parties impliquées, la juridiction saisie et l’état d’avancement du dossier.
Les procédures administratives englobent notamment les contentieux avec les administrations fiscales, les services d’urbanisme ou les organismes sociaux. Ces procédures peuvent avoir des incidences financières importantes pour la copropriété et doivent être portées à la connaissance de l’acquéreur.
Les procédures amiables, bien que moins formelles, méritent également d’être mentionnées lorsqu’elles présentent un enjeu financier significatif. Il peut s’agir de négociations avec des assureurs, de médiations avec des prestataires ou de discussions avec des créanciers.
L’omission d’une procédure en cours dans l’état daté peut constituer un vice du consentement et ouvrir droit à indemnisation pour l’acquéreur. Cette responsabilité incombe au syndic qui doit vérifier l’exhaustivité des informations communiquées.
La mention des procédures doit être accompagnée d’une évaluation des risques financiers qu’elles représentent pour la copropriété. Cette appréciation, même approximative, permet à l’acquéreur d’anticiper d’éventuelles dépenses exceptionnelles liées à ces contentieux.
Cet article complet sur l’état daté en copropriété vous éclaire sur toutes les dimensions de ce document essentiel. Pour approfondir vos connaissances sur la gestion de copropriété, consultez nos autres guides pratiques sur le syndic de copropriété, la rénovation énergétique et l’achat immobilier.
