Loi ALUR et fonds de travaux en copropriété

Photo de l'auteur

Elise Macé

Partagez cet article

En place depuis le 24 mars 2014, la loi ALUR a fait prendre un grand tournant aux copropriétés. La “loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové” facilite désormais la gestion mais aussi la prise de décision en ce qui concerne les fonds de travaux de l’immeuble. Décryptage en 4 points.

Fonds de travaux : quelles copropriétés sont concernées ?

L’article 58 de la loi ALUR marque au fer rouge l’obligation, pour certaines copropriétés, d’ouvrir un fonds de travaux. Entrée en vigueur le 1er janvier 2017, cette mesure concerne les copropriétés construites avant le 1er janvier 2012 et possédant au moins un lot destiné à l’habitation.

Il existe toutefois des exceptions pour les petites copropriétés comportant moins de 10 lots (incluant les lots principaux et annexes) ou lorsqu’un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. Les petites copro ont la possibilité de valider la dispense de constitution d’un fond par un vote à l’unanimité lors d’une assemblée générale.

Ce fonds permet d’anticiper le financement de travaux prescrits par des lois ou de travaux d’urgence qui sortent du budget prévisionnel. Cette réserve, stockée sur un compte bancaire séparé (autre que le compte bancaire courant de la copro), permet de sécuriser l’équilibre financier de la copropriété.

Comment mettre en place le fonds de travaux ?

Le pourcentage du fonds de travaux doit être voté lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Le syndic doit inscrire ce point à l’ordre du jour.

Le fonds se constitue par une cotisation annuelle obligatoire, payée de la même manière que le budget prévisionnel (prévisions sur la base des tantièmes). Les sommes versées doivent être au minimum égales à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Un vote à la majorité de l’article 25 peut tout à fait établir un pourcentage plus élevé.

La loi ALUR prévoit expressément que les sommes versées au titre de la création de ce fonds de travaux « ne donnent pas lieu au remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot ».

Non-utilisation du fonds de travaux

Si l’épargne accumulée au fil des années n’est jamais utilisée et finit par atteindre le montant du budget prévisionnel annuel, le syndic peut proposer deux scénarios à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

  • le lancement d’un plan de travaux répartis sur plusieurs années
  • ​ou la suspension des cotisations

Sanctions pour défaut de constitution des fonds

Malgré le caractère obligatoire du fonds de travaux, la loi ALUR ne prévoit aucune sanction en cas de non constitution de cette épargne. En revanche, faute de constitution d’un fond dans les trois mois suivant sa nomination, le mandat du syndic professionnel encourt la nullité.

Un copropriétaire peut saisir le tribunal pour :

  • annuler une décision de non-constitution (s’il était absent de l’assemblée générale ou opposant à cette décision),
  • ​obliger la constitution du fonds de travaux à être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Cotoit vous propose chaque mois deux actualités sur la copro, inscrivez-vous à notre newsletter :

Besoin de changer de syndic ?

Vous aimeriez changer de syndic et êtes intéressés par Cotoit ?

Faites votre demande de devis gratuitement et en 3 minutes maximum.

Un de nos Coach Copro vous recontactera dans les plus brefs délais.

Illustration

Pour en savoir plus sur la copropriété

Article

L’actu du mois Cotoit #2 – Février 2024

Bienvenue dans cette seconde édition de l’actu du mois Cotoit. L’objectif ? Vous faire découvrir les nouveautés de l’immobilier et de la copropriété du mois à ne pas louper ! Au programme : Bonne lecture ! Réforme du DPE en faveur des petites surfaces Selon le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu, près de […]

Lire l'article

Elise Macé • 26 février 2024

Article

Majorité de l’article 26 en copropriété : attention aux pièges !

Toutes les décisions ne sont pas soumises aux mêmes règles de vote lors d’une assemblée générale de copropriété. On vous éclaire sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : le vote à double majorité et l’unanimité. Les règles de majorité en assemblée générale  Une fois par an, le syndic a l’obligation d’organiser […]

Lire l'article

Elise Macé • 20 février 2024

Article

Comment louer son appartement à une entreprise ?

La location d’appartements à des entreprises est un domaine en pleine croissance. Que vous soyez propriétaire d’un petit studio ou d’un grand appartement, louer son appartement à une entreprise peut être une option lucrative. Dans cet article, Cotoit explore les avantages, les types de contrats et les meilleures pratiques pour louer votre bien immobilier à […]

Lire l'article

Elise Macé • 19 février 2024