En place depuis le 24 mars 2014, la loi ALUR a fait prendre un grand tournant aux copropriétés. La “loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové” facilite désormais la gestion mais aussi la prise de décision en ce qui concerne les fonds de travaux de l’immeuble. Décryptage en 4 points.
Fonds de travaux : quelles copropriétés sont concernées ?
L’article 58 de la loi ALUR marque au fer rouge l’obligation, pour certaines copropriétés, d’ouvrir un fonds de travaux. Entrée en vigueur le 1er janvier 2017, cette mesure concerne les copropriétés construites avant le 1er janvier 2012 et possédant au moins un lot destiné à l’habitation.
Il existe toutefois des exceptions pour les petites copropriétés comportant moins de 10 lots (incluant les lots principaux et annexes) ou lorsqu’un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. Les petites copro ont la possibilité de valider la dispense de constitution d’un fond par un vote à l’unanimité lors d’une assemblée générale.
Ce fonds permet d’anticiper le financement de travaux prescrits par des lois ou de travaux d’urgence qui sortent du budget prévisionnel. Cette réserve, stockée sur un compte bancaire séparé (autre que le compte bancaire courant de la copro), permet de sécuriser l’équilibre financier de la copropriété.
Comment mettre en place le fonds de travaux ?
Le pourcentage du fonds de travaux doit être voté lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Le syndic doit inscrire ce point à l’ordre du jour.
Le fonds se constitue par une cotisation annuelle obligatoire, payée de la même manière que le budget prévisionnel (prévisions sur la base des tantièmes). Les sommes versées doivent être au minimum égales à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Un vote à la majorité de l’article 25 peut tout à fait établir un pourcentage plus élevé.
La loi ALUR prévoit expressément que les sommes versées au titre de la création de ce fonds de travaux « ne donnent pas lieu au remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot ».
Non-utilisation du fonds de travaux
Si l’épargne accumulée au fil des années n’est jamais utilisée et finit par atteindre le montant du budget prévisionnel annuel, le syndic peut proposer deux scénarios à l’ordre du jour de l’assemblée générale :
- le lancement d’un plan de travaux répartis sur plusieurs années
- ou la suspension des cotisations
Sanctions pour défaut de constitution des fonds
Malgré le caractère obligatoire du fonds de travaux, la loi ALUR ne prévoit aucune sanction en cas de non constitution de cette épargne. En revanche, faute de constitution d’un fond dans les trois mois suivant sa nomination, le mandat du syndic professionnel encourt la nullité.
Un copropriétaire peut saisir le tribunal pour :
- annuler une décision de non-constitution (s’il était absent de l’assemblée générale ou opposant à cette décision),
- obliger la constitution du fonds de travaux à être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
