Comprendre ma copro

Publié le 24/10/2018

La Loi ÉLAN : un grand tournant pour la copropriété

Définitivement votée le 16 octobre 2018, la loi ÉLAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) marque un nouveau départ pour les copropriétés. Les réformes vont impacter la copropriété de manière immédiate et au fil du temps avec deux ordonnances venant modifier le statut de la copropriété. Décryptage.

Des modifications immédiates pour votre copropriété avec la loi ÉLAN

Dès sa promulgation (courant novembre 2018), la loi ÉLAN apportera des modifications importantes touchant les copropriétés, qui s’appliqueront immédiatement.

Délai de prescription modifié pour la copropriété

La loi ÉLAN modifie le délai de prescription et de contestation d’une décision de l’assemblée générale en le réduisant à 5 ans (au lieu de 10). Le procès-verbal d’assemblée générale devra être notifié dans un délai d’un mois (au lieu de deux) à compter de la fin de la réunion.

 

Procédure de recouvrement des charges de copropriété

Cette nouvelle spécificité de la loi ÉLAN va permettre à la copropriété de faire face aux copropriétaires qui ne règlent jamais (ou rarement) leurs charges. L’article 210 de la nouvelle loi prévoit que si un copropriétaire ne règle pas son appel de fonds dans le mois suivant la mise en demeure, il sera possible de diligenter une procédure unique pour recouvrir les charges antérieures et celles provisionnelles à venir.

Cette réforme permet au syndicat des copropriétaires de ne plus recourir à des procédures multiples envers un même copropriétaire (généralement récidiviste) et d’obtenir les créances plus facilement.  

 

Mutation de la participation à l’assemblée générale

Selon l’article 211 de la nouvelle loi ÉLAN, l’assemblée générale de copropriété devrait connaître de grands changements :

  • possibilité de voter par visioconférence ou un autre moyen de communication électronique permettant l’identification du copropriétaire,
  • possibilité de voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale via un formulaire,
  • les votes blancs ou les abstentions seront désormais considérés comme des votes défavorables,
  • le vote par correspondance sera considéré défavorable si les décisions prises lors de l’AG subissent une évolution par rapport aux résolutions annoncées.

 

Sanctions durcies pour le syndic

Avec la loi ELAN, le syndic est soumis à de nouvelles obligations. Jusqu’ici, il se devait de mettre à disposition les pièces justificatives exigées par le conseil syndical.

Désormais, un décret de la loi ÉLAN devrait préciser la liste minimale des documents qui devront être accessibles d’office en ligne, à tout moment, dans un espace sécurisé.

La loi évoque également de nouvelles sanctions à l’encontre du syndic (pénalités par jour de retard) en cas de non-respect du délai de mise à disposition des documents auprès du conseil syndical (1 mois). Ce montant sera fixé dans un décret.

 

Modification des majorités de votes

Certaines majorités de votes vont être modifiées par la loi ÉLAN :

  • Les travaux d’économie d’énergie devraient tous passer sous la majorité absolue (article 25) à la place de la majorité simple.
  • Le syndic ne pourra ni conserver, ni distribuer des mandats laissés vierges (pouvoirs envoyés en blanc).
  • Le mandataire (copropriétaire ou non) pourra recueillir plus de trois délégations uniquement si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % (au lieu de 5%).
  • Chacun des époux qui sont copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir des délégations de vote

 

La propriété des colonnes montantes revient à Énedis

La loi ÉLAN (article 55 bis AA) supprime le contentieux entre Enedis et les copropriétés : les colonnes montantes des immeubles appartiendront désormais au gestionnaire du réseau public de distribution d'électricité. Il devra en financer la rénovation et l’entretien et ce dans un délai de 2 ans à compter de la promulgation de la loi.

 

Des ordonnances à la loi ÉLAN à venir

Pour compléter cette loi, d’ici 2019 à 2020, deux ordonnances vont s’y greffer afin de modifier le statut de la copropriété en profondeur :

  • Première ordonnance : redéfinition des règles de la copropriété d’immeubles bâtis en fonction de leurs tailles, caractéristiques et destinations, modification des règles de gouvernance et règles d’ordre public applicables.
  • Deuxième ordonnance : création d’un code de la copropriété afin de regrouper et d’organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.

(cc) Calin Stan