Est-ce obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?
Une copropriété sans syndic ? C’est plus fréquent qu’on pourrait l’imaginer. Cet état de fait ne doit toutefois pas se prolonger car la loi est formelle : le syndic est obligatoire.
La loi du 10 juillet 1965 indique que cette obligation s’applique à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Toutefois, une copropriété sans syndic professionnel mais plutôt bénévole est tout à fait envisageable.
Les situations d’absence de syndic
Comment une copropriété peut se retrouver sans syndic ?
Il existe 3 cas de figures où une copropriété peut se retrouver sans syndic :
Le cas le plus fréquent est le résultat d’un défaut d’accord au moment de la nomination en assemblée générale. Le syndic doit être élu à la majorité absolue des votes de tous les copropriétaires.
Ce cas est devenu fréquent en raison de l’épidémie de Covid-19 et de la suppression des assemblées générales physiques. Le vote par correspondance qui est censé prendre le relais n’a pas fonctionné aussi bien qu’escompté. Résultat : en raison d’un nombre de voix insuffisant, le mandat du syndic s’achève et la copropriété n’est plus gérée.
Un autre cas possible mais plus rare consiste en un empêchement du syndic élu d’exercer ses fonctions suite à un accident grave ou une maladie.
Enfin, il arrive qu’une copropriété se retrouve sans syndic dûment nommé si aucune assemblée générale n’a été convoquée pour procéder à la nomination d’un successeur au terme du mandat du syndic précédent.
À savoir sur le mandat du syndic
La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans. Cette durée est renouvelable mais la reconduction ne peut pas se faire de façon tacite. Il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.
Solutions et alternatives
Comment faire quand on n’a plus de syndic ?
La défaillance ou l’absence d’un syndic pose de gros problèmes quant à la gestion de l’immeuble. Le syndic de copropriété est indispensable au bon fonctionnement de la copropriété : il effectue les démarches administratives, le DTG, effectue un suivi comptable, s’occupe de l’entretien de l’immeuble et des parties communes.
Dès lors, la loi (article 46 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965) prévoit une procédure pour palier à l’absence d’un syndic.
Les copropriétaires peuvent contacter un avocat afin de saisir le président du tribunal judiciaire du lieu concerné. Celui-ci désignera par ordonnance un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale et de gérer la copropriété dans l’intervalle.
Un copropriétaire peut aussi prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale pour résoudre la question. C’est moins coûteux mais plus complexe car il faut disposer des coordonnées de l’ensemble des copropriétaires pour les convoquer puis leur notifier le PV d’AG de la copropriété.
Attention à la notion de « syndic de fait ». Il s’agit d’une personne qui gère les parties communes, appelle les charges de copropriété etc. Ce statut n’existe pas. Il ne s’agit donc pas d’un syndic. Ainsi par exemple, un syndic bénévole tacitement reconduit au-delà de 3 ans d’exercice est qualifié de « syndic de fait » ce qui revient à une copropriété sans syndic.
Le choix du syndic bénévole
Utiliser les services d’un syndic professionnel n’est pas obligatoire. Une alternative existe : le syndic bénévole.
Le syndic bénévole a pour avantage d’être moins cher et plus proche des problématiques de l’immeuble. Le copropriétaire qui assure cette fonction ne reçoit pas de rémunération en contrepartie, il est donc bénévole. Toutefois, il peut être remboursé des frais qu’il engage pour administrer la copropriété.
Le syndic bénévole est désigné en assemblée générale, parmi les copropriétaires. Une fois nommé, il doit ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires ainsi que récupérer les archives de la copropriété, souscrire aux assurances indispensables etc.
Des associations spécialisées existent pour venir en aide aux syndics non professionnels. Le syndic bénévole bénéficie aussi d’une réglementation plus souple que celle des syndics professionnels qui sont très encadrés par la loi.
Aspects légaux et risques
Principe fondamental de l’obligation d’avoir un syndic
La loi est claire et sans équivoque : toute copropriété, quelle que soit sa taille et le nombre de lots, qu’elle soit horizontale ou verticale, doit avoir un syndic. Cette obligation découle de la loi du 10 juillet 1965 et s’applique sans exception. Le législateur a prévu différentes options, permettant soit de faire appel à un professionnel titulaire d’une carte professionnelle, soit de désigner un syndic bénévole choisi parmi les copropriétaires, soit encore d’opter pour un syndic coopératif.
Le syndic, qu’il soit professionnel ou non, endosse des responsabilités essentielles. Il doit assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, administrer l’immeuble au quotidien, veiller à la conservation et l’entretien des parties communes. Sa mission comprend également la gestion comptable et financière ainsi que la représentation du syndicat des copropriétaires dans tous les actes de la vie civile.
L’inscription obligatoire au registre national des copropriétés
Depuis 2018, une nouvelle obligation est venue s’ajouter au cadre réglementaire : l’inscription au registre national des copropriétés. Cette exigence, issue de la loi ALUR, poursuit plusieurs objectifs. Elle vise à établir une meilleure connaissance du parc des copropriétés français, à prévenir les situations de dégradation et à faciliter la mise en œuvre des politiques publiques en matière de logement.
Cette inscription n’est pas une simple formalité administrative. Elle nécessite la déclaration de données précises concernant l’identification de la copropriété, ses caractéristiques financières et techniques. Le syndic en exercice est naturellement le premier concerné pour effectuer cette démarche, mais en son absence, un administrateur provisoire ou un notaire peuvent s’en charger.
Les obligations en matière d’assurance
La question des assurances constitue un volet crucial des obligations légales. Selon la loi, une copropriété a l’obligation absolue de souscrire une assurance responsabilité civile. Cette assurance doit être établie auprès d’un assureur agréé et faire l’objet d’un contrat en bonne et due forme. Le choix de l’assurance n’est pas laissé au hasard : elle doit être votée en assemblée générale à la majorité des copropriétaires.
L’assurance responsabilité civile couvre les dommages pouvant être causés aux tiers ainsi que les accidents survenant dans les parties communes. Elle engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires et constitue donc une protection essentielle pour l’ensemble de la communauté.
Au-delà de cette obligation minimale, il est vivement recommandé de souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI). Cette garantie complémentaire offre une protection plus étendue, couvrant notamment les risques d’incendie, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles et le vandalisme. Elle peut également inclure une protection juridique précieuse en cas de litiges.
Procédures et mises en œuvre
La mise en conformité avec ces obligations légales nécessite une approche méthodique. Pour l’assurance, par exemple, il convient d’abord d’évaluer précisément les besoins de la copropriété en fonction de ses caractéristiques propres. Cette évaluation doit prendre en compte l’état du bâti, les risques spécifiques liés à sa situation géographique et son historique en matière de sinistres.
La consultation de plusieurs assureurs permet ensuite d’obtenir des devis comparatifs et d’analyser les différentes garanties proposées. La décision finale doit être prise en assemblée générale, après présentation détaillée des différentes options aux copropriétaires.
Le non-respect de ces obligations peut entraîner des conséquences sérieuses. Pour le registre national, des amendes sont prévues, calculées par lot et par semaine de retard. L’absence d’assurance expose la copropriété à des risques financiers majeurs en cas de sinistre, tandis que l’absence de syndic peut conduire à un blocage complet du fonctionnement de la copropriété.
La bonne gestion de ces obligations nécessite une organisation rigoureuse dans la tenue des documents et le suivi des échéances. Il est également crucial de maintenir une veille juridique active pour adapter les pratiques aux évolutions réglementaires. La prévention des risques, à travers des audits réguliers et un entretien préventif des installations, complète ce dispositif de mise en conformité.
Ne pas avoir de syndic : quel est le risque ?
Une copropriété sans syndic est illégale et cette situation comporte de nombreux inconvénients. En cas de litige, il est impossible d’agir en justice contre le syndic puisqu’il n’existe pas.
Si la situation perdure, le bâti risque également d’en pâtir avec une dégradation des parties communes voire de la structure de l’immeuble ce qui équivaut à une perte de valeur pour l’ensemble des propriétaires.
En cas de défaut d’inscription au registre national, le syndic peut être mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, puis sanctionné d’une amende de 20 euros par lot et par semaine de retard. Les copropriétaires risquent d’être privés des subventions publiques pour travaux.
Questions fréquentes
Comment sortir d’une copropriété sans syndic ?
Pour régulariser la situation d’une copropriété sans syndic, plusieurs options sont possibles :
- Organiser une assemblée générale extraordinaire pour nommer un nouveau syndic ;
- Faire appel à un huissier pour convoquer une assemblée générale ;
- Saisir le tribunal judiciaire pour la nomination d’un administrateur provisoire ;
- Envisager la nomination d’un syndic bénévole parmi les copropriétaires.
Comment gérer une petite copropriété ?
Légalement, une copropriété ne peut pas fonctionner sans syndic, quelle que soit sa taille. Toutefois, les petites copropriétés peuvent opter pour une gestion simplifiée en désignant un syndic bénévole parmi les copropriétaires. Cette solution, particulièrement adaptée aux petites structures, permet de réduire les coûts tout en restant dans le cadre légal.
La gestion peut être optimisée en impliquant les copropriétaires dans une démarche collaborative, en utilisant des outils numériques de gestion, et en faisant appel à des prestataires externes uniquement pour les tâches spécialisées comme la comptabilité ou certains travaux. L’essentiel est de maintenir une organisation structurée tout en respectant les obligations légales de la copropriété.
Est-il possible de vendre un bien dans une copropriété sans syndic ?
Le régime de la copropriété s’applique de fait. Peu importe qu’un règlement de copropriété ait été adopté ou non. Selon l’article L 711-5 du Code de la construction et de l’habitation, tout acte de vente d’un lot de copropriété fait mention du numéro d’immatriculation de la copropriété. En cas d’absence de syndic, c’est au notaire de procéder d’office à cette immatriculation.
Pour que la vente d’un lot de copropriété soit actée, le syndic doit délivrer un état daté c’est-à-dire un bilan comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. En l’absence de syndic, les ventes sont donc potentiellement suspendues.
Règlement de copropriété sans syndic : que prévoit la loi ?
Même sans syndic, le règlement de copropriété reste applicable et doit être respecté par tous les copropriétaires. Cependant, sans syndic pour en assurer l’exécution (assemblées, gestion des charges, respect des règles), son application devient difficile. La loi impose donc la désignation d’un syndic, même bénévole, pour garantir la bonne gestion de la copropriété.
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