Le syndic en autogestion, ou syndic bénévole, concerne 15% des copropriétés françaises. Découvrez les différents avantages et inconvénients de ce mode de gestion d’un syndicat autonome de la copropriété.
Qu’est-ce que le syndic bénévole (ou en autogestion) ?
Le syndic en autogestion, aussi appelé « syndic bénévole », est un mode de gestion de copropriété où les copropriétaires assurent eux-mêmes la gestion de leur immeuble, sans faire appel à un syndic professionnel. Dans ce modèle, un ou plusieurs copropriétaires, désignés en assemblée générale, prennent en charge les différentes tâches habituellement dévolues à un syndic professionnel : gestion administrative, financière et technique de la copropriété.
Selon une étude menée en 2022 par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), 15% des copropriétés françaises fonctionnent en autogestion. Ce mode de gouvernance est particulièrement répandu dans les petites et moyennes copropriétés, avec une moyenne de 30 lots par immeuble.
« L’autogestion permet aux copropriétaires d’avoir un contrôle direct sur la gestion de leur bien, tout en réalisant des économies substantielles », explique Sophie Durand, présidente de l’association des syndicats de copropriété en autogestion. En effet, les copropriétaires n’ont pas à payer les honoraires d’un syndic professionnel, qui peuvent représenter jusqu’à 10% du budget annuel de la copropriété.
Dans les faits, la mise en place d’un syndic bénévole nécessite l’élection d’un ou plusieurs copropriétaires volontaires, lors de l’assemblée générale. Ces syndics bénévoles, qui agissent de manière désintéressée, sont chargés de veiller au bon fonctionnement de la copropriété et de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes de la vie courante.
Leurs missions principales sont :
La gestion administrative : convocation et organisation des assemblées générales, tenue des registres, gestion du courrier, assurance, etc.
La gestion financière : établissement du budget prévisionnel, recouvrement des charges, paiement des fournisseurs, contrat, mandat, etc.
La gestion technique : suivi des devis et chantiers, planification des travaux d’entretien, etc.
Pour mener à bien ces différentes tâches, les syndics bénévoles peuvent s’appuyer sur des prestataires extérieurs, comme un expert-comptable ou un professionnel du bâtiment. Ils peuvent également déléguer certaines missions à des copropriétaires volontaires, créant ainsi une véritable dynamique collective au sein de la copropriété.
« L’autogestion demande un engagement important de la part des copropriétaires, mais elle permet de tisser des liens plus étroits au sein de la copropriété et de développer un véritable esprit de corps », souligne Sophie Durand.
Les avantages du syndic bénévole
Pour les copropriétés souhaitant bénéficier des avantages de l’autogestion tout en s’appuyant sur un minimum de professionnalisme, la solution du syndic bénévole peut être intéressante. Dans ce modèle, un ou plusieurs copropriétaires, avec l’accord de l’assemblée, assurent bénévolement les missions du syndic sans être rémunérés.
- Économies financières
Comme dans le cas de l’autogestion, le fait de ne pas rémunérer un professionnel du syndicat permet de réaliser des économies substantielles sur les charges de copropriété. Selon nos estimations, le recours à un syndic bénévole peut générer jusqu’à 15% d’économies en moyenne.
- Implication des copropriétaires
Le syndic bénévole étant issu de la copropriété, il est naturellement plus investi dans la gestion de l’immeuble et dans la prise en compte des intérêts collectifs. Cela favorise également une meilleure communication et une plus grande transparence avec les autres copropriétaires.
- Professionnalisme partiel
Bien que n’étant pas un professionnel rémunéré, le syndic bénévole peut s’appuyer sur son expérience personnelle et sur les conseils d’experts ponctuels (avocats, comptables, etc.) pour assurer ses missions de manière plus professionnelle qu’un syndicat totalement en autogestion. Cela limite les risques d’erreurs coûteuses.
Le syndic bénévole assume les mêmes missions et responsabilités qu’un syndic professionnel, à savoir :
- Convoquer et présider les assemblées générales des copropriétaires;
- Assurer la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété;
- Superviser les travaux et l’entretien de l’immeuble;
- Représenter la copropriété dans ses relations avec les tiers (fournisseur, assurance, contrat, etc.);
- Veiller au respect du règlement de copropriété et de la réglementation en vigueur.
Bien que bénévole, le syndic engage sa responsabilité personnelle dans l’exercice de ses missions. Il doit donc faire preuve de rigueur et de diligence, sous peine d’engager sa responsabilité civile ou pénale en cas de manquement grave.
Les inconvénients du syndic bénévole
- Charge de travail importante
L’un des principaux inconvénients du syndic autogéré est la charge de travail conséquente qu’il représente pour les copropriétaires. Entre la tenue des assemblées générales, la supervision des prestataires, la gestion administrative et comptable, etc., la somme des tâches à effectuer peut vite devenir écrasante, surtout pour les copropriétés de taille importante. Selon une enquête menée en 2021 auprès de 500 copropriétés autogérées, 78% des syndics bénévoles déclaraient consacrer plus de 10 heures par mois à leurs missions.
- Manque d’expertise
Contrairement à un syndic professionnel qui a acquis une solide expertise juridique, technique et réglementaire, les copropriétaires assument eux-mêmes la gestion de leur immeuble sans nécessairement disposer de ces compétences spécialisées. Cela peut engendrer des erreurs coûteuses ou des manquements dans le respect des obligations, par exemple sur les appels de fonds, la facturation des charges ou la réalisation des travaux.
- Conflits potentiels
Lorsque les décisions sont prises de manière collégiale par l’assemblée des copropriétaires, des désaccords et des conflits peuvent facilement survenir, surtout sur des sujets sensibles comme les travaux à réaliser ou la gestion financière. La gestion en autogestion nécessite donc une capacité à trouver des compromis et à maintenir une dynamique collective positive, ce qui n’est pas toujours évident.
- Manque de continuité
Avec un syndic bénévole issu de la copropriété, il peut y avoir un manque de continuité dans la gestion d’un immeuble si le syndic change régulièrement. Cela peut nuire à la cohérence des décisions et à la fluidité des procédures, surtout lors des périodes de transition.
- Responsabilité du syndic bénévole
Bien que bénévole, le syndic autogéré engage sa responsabilité personnelle dans l’exercice de ses missions. En cas de faute grave dans la gestion, il peut être tenu civilement ou pénalement responsable, ce qui représente un risque important pour un copropriétaire non spécialiste.
Face à ces inconvénients, certaines copropriétés optent pour une solution intermédiaire avec la désignation d’un syndic bénévole, qui bénéficie du soutien ponctuel de professionnels pour l’assister dans ses missions les plus techniques. Cela permet de concilier les avantages de l’autogestion avec un minimum de professionnalisme.
Les règles à respecter pour un syndic bénévole
La gestion en autogestion d’une copropriété est encadrée par un certain nombre de règles légales à respecter scrupuleusement. Selon les données du Ministère du Logement, près de 30% des copropriétés en autogestion font l’objet de litiges ou de sanctions chaque année pour non-respect de ces obligations.
- Mandat du syndic bénévole
Tout d’abord, le syndic bénévole doit être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, qui lui confie un mandat renouvelable annuellement. Ce mandat définit précisément ses missions et les délégations de pouvoirs dont il dispose.
- Tenue des assemblées générales
Le syndic bénévole est chargé de convoquer et d’organiser les assemblées générales annuelles, au cours desquelles les copropriétaires votent les décisions importantes concernant la gestion de l’immeuble. La loi exige que ces AG se tiennent dans des délais réglementaires et que les procès-verbaux soient correctement établis.
- Gestion des comptes
Le syndic doit également assurer une gestion rigoureuse des comptes de la copropriété, avec la tenue d’une comptabilité détaillée et la présentation des budgets prévisionnels et des comptes annuels à l’assemblée générale. Tout écart ou irrégularité comptable l’expose à des sanctions.
- Décisions à la majorité
En règle générale, les décisions importantes dans une copropriété autogérée (travaux, contrats, règlement intérieur, etc.) doivent être prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Le syndic veille à ce que ces majorités légales soient respectées lors des votes.
- Conseil syndical
Enfin, le syndic bénévole doit constituer un conseil syndical composé de copropriétaires, qui l’assiste et le conseille dans l’exercice de ses missions. Ce conseil joue un rôle essentiel de contrôle et de validation des actes de gestion.
Le non-respect de ces différentes règles peut exposer le syndic bénévole et la copropriété à des litiges coûteux, voire à des sanctions financières ou pénales. Une bonne connaissance du cadre légal et réglementaire est donc indispensable pour assurer une gestion en autogestion sereine et sécurisée.
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