Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges de copropriété, le syndic doit engager des démarches afin de percevoir les sommes dues. Bien qu’il s’agisse d’un contentieux assez fréquent en copropriété, il y a une procédure à suivre. Cotoit vous éclaire sur les charges de copropriété impayées.
1/ La lettre de relance pour les charges de copropriété impayées : phase amiable
Il est de la responsabilité du syndic de copropriété d’engager les démarches pour percevoir les impayés de charges afin de ne pas fragiliser la copropriété.
Dans un premier temps, le syndic doit envoyer une simple lettre au copropriétaire défaillant en lui rappelant le dépassement de la date de paiement des charges et qu’à défaut de paiement, une procédure de recouvrement devant :
- le tribunal de grande instance (impayés supérieurs à 10 000€)
- ou le tribunal d’instance (impayés inférieurs à 10 000 €) pourra être lancée contre lui.
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2/ La mise en demeure : phase précontentieuse
Si l’impayé persiste malgré la lettre, le syndic doit procéder à une mise en demeure du copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). À compter de la réception, le copropriétaire défaillant dispose d’un délai de 30 jours pour payer les sommes demandées.
Si le copropriétaire défaillant ne paye pas dans le délai de 30 jours, il est possible d’exiger le recouvrement des charges antérieures ainsi que les appels provisionnels à venir.
Tout mauvais payeur n’est pas nécessairement de mauvaise foi, deux tiers des impayés sont généralement réglés après cette première mise en demeure et représentent majoritairement des sommes modestes.
3/ La sommation ou injonction de payer
Face à un copropriétaire qui persiste à ne pas payer ses charges ou si aucun accord amiable de remboursement de dette n’a pu être mis en place, alors le syndic peut accentuer cette demande par l’intermédiaire de la justice : par voie d’huissier ou d’avocat. Ces derniers mettront en place une sommation ou injonction de payer. Cette procédure non obligatoire est généralement efficace.
4/ La saisie du tribunal pour les charges impayées : phase contentieuse
Le syndic peut engager une procédure à l’encontre d’un copropriétaire défaillant devant le tribunal d’instance (TI) ou de grande instance (TGI). Le syndicat des copropriétaires bénéficie de garanties spécifiques en cas d’impayés appelés privilèges. Le privilège vise à garantir le paiement des charges communes et des dépenses pour travaux.
Les impayés doivent être réclamés le plus tôt possible, idéalement sous un délai de 5 ans, pour bénéficier d’un super privilège, c’est-à-dire une priorité de remboursement face aux autres créanciers pour l’année en cours et les deux années précédentes.
L’huissier de justice peut mettre en place une saisie : sur loyer, sur salaire, sur compte bancaire ou du lot de copropriété afin d’obtenir les paiements des impayés sur le prix de vente.
Les différents frais engendrés pour les procédures sont entièrement à la charge du copropriétaire récalcitrant : frais de mise en demeure, frais de relance, frais d’huissier.
Que faire si je ne peux pas payer mes charges de copropriété ?
La première chose à faire est de contacter au plus vite votre gestionnaire pour négocier une solution. Selon votre cas, demandez peut-être un paiement échelonné avant la régularisation des charges.
Gardez à l’esprit que le syndic de copropriété n’a pas l’obligation d’accepter la demande d’un ou plusieurs propriétaires. En cas de désaccord, il a tout-à-fait le droit d’engager une procédure judiciaire.
La législation de 1965 sur les copropriétés précise qu’il n’existe pas de responsabilité financière collective entre copropriétaires. Ainsi, en cas de retard de paiement, le syndic ne peut exiger que le syndicat des copropriétaires partage les dettes. Toutefois, il peut proposer en Assemblée Générale de créer un fonds de solidarité, justifié uniquement par un déficit temporaire de trésorerie.
Si cette mesure est approuvée, vous participerez au règlement des arriérés. Vous serez remboursé une fois les charges recouvrées auprès du débiteur par votre gestionnaire.
Peut-on refuser de payer ses charges de copropriété ?
Que vous soyez dans l’incapacité de régler votre part lors du dernier appel de fonds, ou que vous contestiez une décision de l’assemblée générale de copropriété, sachez que vous ne pouvez pas – en aucune manière – éviter de payer de vos charges.
Il faut avoir conscience du fait que son immeuble requiert des fonds pour son entretien, sa gestion quotidienne et ses travaux. Si le non-paiement des charges était légalement admissible et simple, les syndicats de copropriété rencontreraient de sérieux obstacles pour accomplir leurs tâches.
Cependant, si les décisions prises en assemblée générale vous lèsent ou ont été adoptées sans vous consulter, il vous reste un moyen de défense : contester ces décisions.
Dans les cas où la répartition des charges s’avère inéquitable ou les budgets prévisionnels excessifs, le tribunal compétent peut vous donner gain de cause. Vous pourrez alors contester une augmentation de vos charges ou refuser un appel de fonds injustifié.
Loi ÉLAN : procédure de recouvrement des charges de copropriété
La loi ÉLAN apporte une nouvelle spécificité au recouvrement des charges de copropriété. L’article 210 de la nouvelle loi prévoit que si un copropriétaire ne règle pas son appel de fonds dans le mois suivant la mise en demeure, il sera possible de diligenter une procédure unique pour recouvrir les charges antérieures et celles provisionnelles à venir.
Cette réforme permet au syndicat des copropriétaires de ne plus recourir à des procédures multiples envers un même copropriétaire (généralement récidiviste) et d’obtenir les créances plus facilement.
(cc)allefvinicius