Une copropriété sans syndic ? C’est plus fréquent qu’on pourrait l’imaginer. Cet état de fait ne doit toutefois pas se prolonger car la loi est formelle : le syndic est obligatoire.
La loi du 10 juillet 1965 indique que cette obligation s’applique à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Toutefois, une copropriété sans syndic professionnel mais plutôt bénévole est tout à fait envisageable.
Copropriété sans syndic : comment est-ce possible ?
Il existe 3 cas de figures où une copropriété peut se retrouver sans syndic.
Le cas le plus fréquent est le résultat d’un défaut d’accord au moment de la nomination en assemblée générale. Le syndic doit être élu à la majorité absolue des votes de tous les copropriétaires.
Ce cas est devenu fréquent en raison de l’épidémie de Covid-19 et de la suppression des assemblées générales physiques. Le vote par correspondance qui est censé prendre le relais n’a pas fonctionné aussi bien qu’escompté. Résultat : en raison d’un nombre de voix insuffisant, le mandat du syndic s’achève et la copropriété n’est plus gérée.
Un autre cas possible mais plus rare consiste en un empêchement du syndic élu d’exercer ses fonctions suite à un accident grave ou une maladie.
Enfin, il arrive qu’une copropriété se retrouve sans syndic dûment nommé si aucune assemblée générale n’a été convoquée pour procéder à la nomination d’un successeur au terme du mandat du syndic précédent.
À savoir
La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans. Cette durée est renouvelable mais la reconduction ne peut pas se faire de façon tacite. Il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.
Que faire en cas d’absence du syndic ?
La défaillance ou l’absence d’un syndic pose de gros problèmes quant à la gestion de l’immeuble. Le syndic de copropriété est indispensable au bon fonctionnement de la copropriété : il effectue les démarches administratives, le DTG, effectue un suivi comptable, s’occupe de l’entretien de l’immeuble et des parties communes…
Dès lors, la loi (article 46 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965) prévoit une procédure pour palier à l’absence d’un syndic.
Les copropriétaires peuvent contacter un avocat afin de saisir le président du tribunal judiciaire du lieu concerné. Celui-ci désignera par ordonnance un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale et de gérer la copropriété dans l’intervalle.
Un copropriétaire peut aussi prendre l’initiative de de convoquer une assemblée générale pour résoudre la question. C’est moins coûteux mais plus complexe car il faut disposer des coordonnées de l’ensemble des copropriétaires pour les convoquer puis leur notifier le PV d’AG de la copropriété.
Attention à la notion de « syndic de fait ». Il s’agit d’une personne qui gère les parties communes, appelle les charges de copropriété etc. Ce statut n’existe pas. Il ne s’agit donc pas d’un syndic. Ainsi par exemple, un syndic bénévole tacitement reconduit au-delà de 3 ans d’exercice est qualifié de « syndic de fait » ce qui revient à une copropriété sans syndic.
Copropriété sans syndic professionnel : le choix du syndic bénévole
Utiliser les services d’un syndic professionnel n’est pas obligatoire. Une alternative existe : le syndic bénévole.
Le syndic bénévole a pour avantage d’être moins cher et plus proche des problématiques de l’immeuble. Le copropriétaire qui assure cette fonction ne reçoit pas de rémunération en contrepartie, il est donc bénévole. Toutefois, il peut être remboursé des frais qu’il engage pour administrer la copropriété.
Le syndic bénévole est désigné en assemblée générale, parmi les copropriétaires.
Une fois nommé, il doit ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires ainsi que récupérer les archives de la copropriété, souscrire aux assurances indispensables etc.
Le saviez-vous ?
Des associations spécialisées existent pour venir en aide aux syndics non professionnels. Le syndic bénévole bénéficie aussi d’une réglementation plus souple que celle des syndics professionnels qui sont très encadrés par la loi.
Une petite copropriété sans syndic est-elle possible ?
Non. Toute copropriété, quelle que soit sa taille et le nombre de lots, qu’elle soit horizontale ou verticale, doit avoir un syndic. Ce syndic peut être professionnel ou non-professionnel.
Quelles sanctions en cas de copropriété sans syndic ?
En l’absence de copropriété, aucune sanction spécifique – autre que l’impossibilité pour le syndicat de bénéficier de subventions publiques – n’est spécifiée par le Code de la construction et de l’habitation.
Toutes les copropriétés doivent cependant être inscrites au registre national depuis 2018. Les démarches peuvent être effectuées par le syndic de la copropriété, un administrateur provisoire ou un notaire.
En cas de défaut d’inscription, le syndic peut être mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, puis sanctionné d’une amende de 20 euros par lot et par semaine de retard. Les copropriétaires risquent d’être privés des subventions publiques pour travaux.
Quelle assurance pour une copropriété sans syndic professionnel ?
Selon la loi, une copropriété sans syndic professionnel a l’obligation de souscrire une assurance. La copropriété doit contacter un assureur pour établir un contrat de responsabilité civile. Cette assurance doit être votée en assemblée générale à la majorité des copropriétaires. Il est recommandé de souscrire des garanties additionnelles comme l’assurance multirisque immeuble (MRI).
Est-il possible de vendre un bien dans une copropriété sans syndic ?
Le régime de la copropriété s’applique de fait. Peu importe qu’un règlement de copropriété ait été adopté ou non. Selon l’article L 711-5 du Code de la construction et de l’habitation, tout acte de vente d’un lot de copropriété fait mention du numéro d’immatriculation de la copropriété. En cas d’absence de syndic, c’est au notaire de procéder d’office à cette immatriculation.
Quels sont les risques encourus pour une copropriété sans syndic ?
Une copropriété sans syndic est illégale et cette situation comporte de nombreux inconvénients. En cas de litige, il est impossible d’agir en justice contre le syndic… puisqu’il n’existe pas.
Si la situation perdure, le bâti risque également d’en pâtir avec une dégradation des parties communes voire de la structure de l’immeuble ce qui équivaut à une perte de valeur pour l’ensemble des propriétaires, sans parler du fait que le bâtiment peut devenir insalubre et constituer un risque pour la santé des habitants et des riverains.
Autre inconvénient et non des moindres : les ventes sont potentiellement suspendues. Pour que la vente d’un lot de copropriété soit actée, le syndic doit délivrer un état daté c’est-à-dire un bilan comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. En l’absence de syndic, le nouvel acquéreur d’un lot ne dispose pas de tous les éléments de nature à sécuriser son investissement.
Comment trouver le meilleur syndic pour sa copropriété
La gestion d’une copropriété est un défi complexe qui nécessite des compétences spécifiques. Le choix du bon syndic est donc essentiel pour assurer une gestion efficace et sereine de la copropriété. Voici quelques conseils pour trouver le meilleur syndic pour votre copropriété :
- Évaluer les besoins de votre copropriété : Commencez par dresser un état des lieux de votre copropriété – nombre de lots, travaux à prévoir, problèmes récurrents, etc. Cela vous aidera à définir le profil du syndic dont vous avez besoin.
- Faire des recherches approfondies : Renseignez-vous auprès d’autres copropriétaires, d’associations de syndics ou sur des forums en ligne pour avoir des retours d’expérience sur différents cabinets de syndics. Cela vous permettra d’établir une première liste de cabinets potentiels.
- Analyser les compétences et l’expérience du syndic : Une fois votre liste établie, prenez le temps d’étudier le parcours et les qualifications de chaque syndic. Vérifiez notamment leur formation, leur expérience dans la gestion de copropriétés similaires à la vôtre, et leur connaissance des réglementations en vigueur.
- Évaluer la qualité du service : Au-delà des compétences techniques, il est important d’évaluer la qualité du service proposé par le syndic. Renseignez-vous sur leurs délais de réponse, leur disponibilité, leur facilité de communication avec les copropriétaires, etc.
- Consulter le conseil syndical : Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, jouera un rôle essentiel dans le choix du syndic. Impliquez-le dans le processus de sélection et recueillez son avis.
- Comparer les tarifs et les prestations : Enfin, comparez attentivement les tarifs et les prestations proposées par chaque syndic afin de choisir celui qui offre le meilleur rapport qualité-prix.
En suivant ces étapes, vous serez en mesure de trouver le syndic le mieux adapté aux besoins de votre copropriété. Une fois le syndic choisi, il sera important de maintenir un dialogue constructif et une collaboration étroite avec lui pour garantir une gestion optimale de votre copropriété.
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