Il existe plusieurs types de travaux au sein d’une copropriété. Aujourd’hui, nous allons parler des travaux urgents.
Il peut arriver que certains travaux soient rendus obligatoires par la loi, notamment pour répondre aux dernières normes en vigueur. Dans ce cas, la copropriété se retrouve dans l’obligation de réaliser ces travaux et doit se réunir pour définir les modalités de réalisation et d’exécution des travaux et le calendrier.
Cela peut concerner, par exemple, la mise aux normes des ascenseurs, des travaux de salubrité ou le ravalement d’une façade.
Le syndic peut également procéder à des travaux de sa propre initiative, s’ils s’avèrent urgents pour la sauvegarde de l’immeuble ou la sécurité de ses occupants (ascenseur en panne, chaudière collective hors d’usage, dégât des eaux, etc.).
Quels sont les travaux considérés comme urgents au sein d’une copropriété ? Quel est le rôle du syndic de copropriété les concernant ? On vous explique tout.
Quels sont les travaux urgents réalisables sans autorisation en copropriété ?
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit les travaux urgents comme « tous travaux nécessaires à la sauvegarde » de l’immeuble.
De manière générale, en copropriété, les travaux urgents concernent donc les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au maintien de la sécurité de l’ensemble de ses copropriétaires et de leurs biens. Ce sont les travaux dont la non-réalisation urgente peut entraîner un préjudice imminent et/ou important pour la copropriété et ses occupants.
Faute de définition plus précise, la notion de travaux urgents est donc à définir par le syndic ou le juge du tribunal en cas de litige.
Sont généralement considérés comme des travaux urgents :
- le dégorgement et la réparation d’un collecteur d’égout ;
- les travaux destinés à pallier une insuffisance de chauffage ;
- le remplacement des serrures du hall d’entrée après un cambriolage ;
- la remise en état de canalisations d’eau ;
- les travaux d’étanchéité d’une toiture ou d’une terrasse ;
- la réparation ou le remplacement d’un mur menaçant de s’écrouler.
La liste n’est pas exhaustive, il revient donc au syndic de juger de l’urgence ou non des travaux en fonction de la situation de la copropriété.
Obligations et rôle du syndic de copropriété concernant les travaux prioritaires
Lorsque des travaux considérés comme urgents sont à réaliser au sein d’une copropriété, leur gestion revient au syndic, qui doit alors prendre l’initiative de les faire réaliser au plus vite. Cette obligation répond à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que le syndic a pour objet « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. »
Dans ce cas, le syndic peut être amené à réaliser des travaux considérés comme urgents sans autorisation, sans avoir à attendre le vote des copropriétaires lors d’une assemblée générale.
Cependant, certaines formalités, décrites dans l’article 37 du décret no 67-223 du 17 mars 1967, sont tout de même à respecter :
- Le syndic est tenu d’informer le syndicat des propriétaires (par le biais d’un courrier, d’un mail, etc.) ainsi que tous les copropriétaires et les résidents de l’immeuble (par le biais d’un affichage dans les parties communes) des travaux qui vont être réalisés.
- Le syndic doit convoquer immédiatement une nouvelle assemblée générale pour faire voter et approuver ou non par les copropriétaires, a posteriori, le devis et les travaux réalisés.
Ces obligations sont à respecter, quels que soient le statut du syndic (bénévole ou professionnel) et le montant des travaux engagés.
Selon les modalités fixées sur son contrat, le syndic peut exiger des honoraires complémentaires pour certaines prestations réalisées en cas d’urgence, comme des déplacements sur les lieux.
Vote a posteriori des travaux en assemblée générale
Lors de la réalisation de travaux urgents par le syndic, celui-ci doit convoquer au plus vite une nouvelle assemblée générale pour présenter aux copropriétaires le devis et les travaux engagés, et les faire voter. La loi ne prévoit pas de délai minimum, mais celui-ci pourra être plus court que le délai ordinaire de 21 jours afin de pallier l’urgence de la situation.
Lors de l’assemblée générale qui suit les travaux, les copropriétaires peuvent confirmer et approuver la décision prise par le syndic ou désapprouver sa décision. S’ils estiment que les travaux n’étaient ni nécessaires ni urgents, ils peuvent contester cette décision. Si les travaux sont déjà engagés, les copropriétaires doivent alors intenter une action en justice contre le syndic pour obtenir un remboursement des frais engendrés.
L’absence de convocation à une assemblée générale à la suite de travaux urgents ou une convocation tardive à celle-ci peuvent également donner aux copropriétaires le droit de contester les charges engendrées par les travaux. En effet, un copropriétaire ne peut pas être condamné à payer sa quote-part du montant des travaux sans convocation de la part du syndic à une assemblée générale.
Financement des travaux
Pour démarrer les travaux urgents, le syndic peut demander le versement d’une provision aux copropriétaires sans leur accord, mais après avoir obtenu celui du conseil syndical. Cette provision ne pourra cependant pas dépasser le tiers du montant total du devis des travaux.
De nouvelles provisions pourront être demandées aux copropriétaires seulement après la tenue de la nouvelle assemblée générale et un vote positif des copropriétaires.
Exceptionnellement, l’assemblée générale peut aussi financer le montant des fonds de travaux grâce au financement des travaux d’urgence.
La responsabilité du syndic de copropriété concernant les travaux urgents
C’est donc le syndic qui a la lourde responsabilité, en cas de travaux à effectuer au sein de la copropriété, de définir si ceux-ci doivent être réalisés sans attendre ou s’il doit attendre la prochaine assemblée générale pour obtenir l’autorisation des copropriétaires.
En prenant une décision trop hâtive et en engageant sans autorisation des travaux considérés comme non urgents, le syndic excède les limites de son mandat et s’expose à des poursuites. Il engage alors sa responsabilité civile et peut avoir à rembourser au syndicat le montant total des travaux.
À l’inverse, si des travaux urgents ne sont pas engagés et que cela crée des dommages au sein de la copropriété, le syndic peut là encore engager sa responsabilité, sauf en cas de report ou de refus des travaux de la part de l’assemblée générale.
Vous savez désormais comment sont traités et réalisés les travaux urgents au sein d’une copropriété et quel est le rôle du syndic dans leur réalisation !
