Les différents types de syndic de copropriété
Les syndics de copropriété se divisent en trois catégories, qui ont chacune un mode de fonctionnement et des avantages spécifiques.
Choisir un syndic de copropriété professionnel
Le syndic de copropriété professionnel est représenté par une personne physique ou morale qui ne fait pas partie de la copropriété. Il s’agit d’un prestataire externe qui prend en charge la gestion de la copropriété. Pour exercer ses missions, le syndic professionnel doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI). Il doit également disposer d’une assurance professionnelle en responsabilité civile, ainsi que d’une garantie financière.
Choisir un syndic de copropriété professionnel coûte entre 120 et 200 € TTC par an en moyenne. Ces honoraires prennent en compte les tâches basiques, telles que la comptabilité ou encore la gestion des convocations aux assemblées générales. À cela s’ajoutent des frais annexes pour la tenue des assemblées générales extraordinaires, les assemblées générales après 19h, les éventuels travaux ou encore l’édition d’un état daté. Les coûts varient alors en fonction des syndics et des activités de la copropriété.
Choisir un syndic de copropriété coopératif
Le syndic de copropriété coopératif, adopte comme son nom l’indique un fonctionnement collaboratif. Les tâches sont en effet réparties entre les différents membres du conseil syndical. Le statut de syndic est quant à lui détenu par le président du conseil syndical.
Choisir un syndic de copropriété coopératif permet d’éviter de payer des frais de gestion. Cette alternative est donc plus économique pour les copropriétaires qui souhaitent réduire les coûts.
Choisir un syndic de copropriété bénévole
Le syndic de copropriété bénévole est une personne élue parmi l’ensemble des copropriétaires. Celle-ci prend en charge toutes les missions relatives à la gestion de la copropriété, tout comme le ferait un syndic professionnel.
Choisir un syndic de copropriété bénévole permet là aussi de supprimer les frais liés à la gestion. Cependant, en votant à la majorité absolue lors d’une assemblée générale, il est possible d’accorder une rémunération au syndic bénévole.
Les critères pour choisir son syndic de copropriété
La réactivité et la disponibilité
La réactivité et la disponibilité sont des critères essentiels pour choisir son syndic de copropriété. En effet, des déplacements sont souvent nécessaires, notamment pour organiser les assemblées générales ou bien pour gérer des chantiers relatifs à des travaux de rénovation ou à des sinistres. Plus le syndic de copropriété sera réactif, plus la gestion courante et la gestion des problèmes seront rapides et efficaces.
Les syndics coopératifs et bénévoles sont souvent les choix les plus pertinents. En effet, le ou les représentants sont présents au sein de la copropriété. La proximité immédiate permet donc d’être beaucoup plus disponible qu’un syndic professionnel. Ce dernier intervient généralement une ou deux fois par année. Les déplacements supplémentaires sont souvent facturés.
La transparence et la communication
Là encore, la transparence et la communication des syndics coopératifs et bénévoles sont généralement meilleures. Les représentants sont en effet plus accessibles, car ils vivent sur place. Ces deux types de syndics présentent souvent un interlocuteur unique, ce qui permet de fluidifier la communication. Les syndics de copropriété professionnels sont en moyenne plus difficile à joindre, car ils gèrent plusieurs copropriétés. Cependant, une permanence téléphonique est disponible au moins en semaine.
Le coût des honoraires
Les honoraires et charges de copropriétés dépendent des immeubles et des syndics. Comme nous l’avons vu précédemment, les syndics professionnels sont plus onéreux. Différents services peuvent être facturés, comme certains déplacements, des communications, d’éventuels travaux dans les parties communes, ou encore la rédaction du règlement de copropriété.
L’organisation
Le sens de l’organisation est une qualité indispensable pour un syndicat de copropriétaires. Il est en effet important que toutes les décisions soient prises dans l’intérêt des copropriétaires, en respectant des délais et des coûts réalistes. Il peut notamment s’agir de la tenue du budget prévisionnel, de la pertinence des décisions prises, des convocations aux différentes assemblées, ou encore de l’entretien de l’immeuble.
Vérifier que le syndic joue bien son rôle en cas de problème est également primordial. Recouvrement, copropriétaires à convoquer, procès-verbal ou encore prestations particulières : il doit en effet entamer les procédures adéquates en cas d’impayés ou de litiges avec des prestataires par exemple.
Les documents dématérialisés
Avant de faire votre choix, vous pouvez également effectuer des recherches sur le nom du syndicat, afin de vérifier qu’il utilise des documents dématérialisés. Cela permet en effet d’accéder facilement et rapidement à tous les éléments administratifs utiles pour les copropriétaires. Les syndics professionnels ont d’ailleurs l’obligation de mettre en place un extranet pour simplifier la transmission des données.
Choisir un nouveau syndic de copropriété
Les copropriétaires peuvent changer de syndic de copropriété en suivant les trois étapes ci-dessus :
1 – Mettre le changement de syndic à l’ordre du jour
La première étape est d’envoyer une demande de changement de syndic. N’importe quel propriétaire peut le faire. Il suffit d’adresser une demande par lettre recommandée avec accusée de réception. Cette lettre devra être envoyée au moins deux mois avant l’assemblée générale qui aura pour ordre du jour le changement de syndic. La résolution pour changer de syndic peut intervenir à la suite d’une révocation ou bien d’un non-renouvellement.
2 – Le vote pour choisir un nouveau syndic de copropriété
La deuxième étape est celle du vote. Le changement de syndic doit être voté à la majorité absolue, afin de respecter l’article 25 de la loi de 1965. Si le vote obtient plus d’un tiers des tantièmes sans pour autant atteindre la majorité absolue, un second vote peut être organisé. Celui-ci pourra se contenter d’une majorité simple.
3 – Faire la transition entre l’ancien syndic de copropriété et le nouveau
L’ancien syndic dispose d’une période allant de deux semaines à deux mois, afin de transmettre tous les documents nécessaires aux nouveaux syndics. Cette passation comporte notamment les éléments bancaires, les archives, ainsi que l’état des comptes des copropriétaires.
Pour conclure, nous pouvons dire que le choix du syndic de copropriété s’appuie sur 4 points principaux :
- La qualité des services proposés (en vérifiant tout ce qui est inclus ou non au sein du contrat de syndic).
- Le rapport qualité prix (en analysant le montant des charges par rapport aux missions du syndic).
- L’écoute et la bonne foi de l’interlocuteur, qu’il soit professionnel ou non-professionnel
- Le respect des lois concernant les copropriétés (assurance responsabilité civile, contrat type conforme, carnet d’entretien à jour, désignation du président, gestion administrative, rémunération du syndic, en conformité avec la loi Alur).
