Nos conseils pour gagner plus grâce à la fiscalité des travaux de copropriété

Vous hésitez à vous lancer dans certains travaux au sein de votre copropriété ? Si c’est leur coût élevé qui vous fait hésiter, sachez que pour certains travaux réalisés, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts sur les loyers encaissés. Pour quels travaux, dans quelles conditions, comment ça se passe ? On vous explique tout.

Sommaire

Des travaux de copropriété déductibles des impôts

Au sein des copros, chaque copropriétaire supporte les charges de copropriété.

Si vous êtes propriétaire d’un bien en location vide au sein de la copropriété, vous pouvez faire quelques économies et réduire votre facture fiscale en déduisant certaines charges de copropriété (dont certains travaux) des loyers encaissés.

Attention, certaines conditions entrent en jeu pour déduire ces charges : le bien loué doit faire l’objet d’un contrat de location vide et le régime fiscal d’imposition du propriétaire doit être le régime réel.

À noter 

Certaines années, il est possible que vos charges soient supérieures aux loyers que vous avez encaissés. Dans ce cas, votre revenu foncier est négatif et on parle de déficit foncier. Dans une certaine mesure, il est possible d’imputer celui-ci sur vos autres revenus et de le reporter d’une année sur l’autre pendant dix ans.

Quels sont les travaux de copropriété déductibles des impôts ?

Les travaux de réparation et d’entretien

Première catégorie de travaux déductibles des impôts : les travaux de réparation et d’entretien qui ont pour objectif de remettre ou de maintenir l’immeuble en bon état. Ces travaux ne doivent cependant pas modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble ou de l’appartement.

Voici quelques exemples de travaux de réparation et d’entretien :

  • le ravalement de façade ;
  • le remplacement de la chaudière ;
  • la remise en état de la toiture ;
  • Les dépenses liées à l’élaboration de diagnostics ;
  • la réfection d’une installation électrique.

Attention : les réparations locatives sont en règle générale financées par le locataire. Elles ne sont donc pas déductibles des impôts. Elles peuvent être prises en charge par le propriétaire et être déductibles dans deux cas particuliers : si elles sont à effectuer en cas de force majeure ou si elles ont commencé avant l’installation des locataires.

perceuse jaune tenue par un bricoleur

Les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration ou travaux de confort permettent d’apporter un équipement ou un élément de confort nouveau au logement. Ils ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble, mais peuvent servir à adapter le logement aux conditions modernes de vie par exemple. Il peut s’agir :

  • de l’installation d’un ascenseur ;
  • de l’installation ou du remplacement d’un chauffage central ;
  • de l’installation d’une antenne collective de télévision ;
  • de travaux de raccordement au réseau d’assainissement ;
  • de travaux d’aération des pièces d’eau.

Important 

Sont concernés les travaux réalisés pour des locations habitables, par opposition avec des locaux commerciaux ou professionnels. Les travaux effectués dans les locaux commerciaux et professionnels ne sont pas déductibles des impôts, sauf s’ils permettent de protéger ces locaux d’effets liés à l’amiante ou de faciliter l’accueil de personnes en situation de handicap.

Les travaux réalisés dans les parties communes

Au même titre que les travaux réalisés dans les parties privatives, les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété peuvent également faire l’objet de déduction des loyers perçus par les propriétaires bailleurs. Cela concerne ici encore les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.

Cependant, les modalités de déduction sont différentes, puisque ces dépenses sont incluses dans les charges de copropriété. Elles sont donc déduites dans les conditions propres aux charges de copro.

Quels sont les travaux de copropriété non déductibles des impôts ?

Les travaux de construction ou d’agrandissement

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, autrement dit les travaux qui apportent une modification importante au gros œuvre, ne sont pas déductibles des loyers encaissés. C’est le cas, par exemple, des travaux d’aménagement interne, des travaux permettant d’accroître un volume ou une surface habitable et des travaux de démolition.


Comment savoir si mes travaux sont déductibles des loyers ?

Vous avez un doute sur la classification de vos travaux ? Il est vrai que la limite entre amélioration et construction est parfois incertaine. Pour être sûr de pouvoir déclarer vos travaux dans la déclaration 2044, vous pouvez interroger le fisc depuis votre espace en ligne sur impot.gouv.fr.

Comment déclarer les charges de copropriété ?

En premier lieu, vous devez indiquer le montant des provisions que vous avez versées au syndic au cours de l’année d’imposition (ligne 229 de la 2044) : provisions pour charges générales de copropriété et provisions votées en assemblée générale.

Après l’arrêté des comptes de la copropriété, présenté en assemblée générale, vous devrez régulariser (ligne 230 de la 2044), les provisions pour charges de copropriété que vous avez déduites au titre de l’année précédente pour leur montant total.

Vous voilà maintenant incollable sur les travaux déductibles des impôts en copropriété !