Comment fonctionne l’entretien de copropriété

L’entretien d’une copropriété est de la responsabilité de chaque copropriétaire et locataire. Il s’agit de l’ensemble des travaux réalisés dans les parties communes en vue de les maintenir en bon état de fonctionnement et de sécurité. Cet article détaille le fonctionnement et les modalités d’entretien des parties communes d’une copropriété : vote des travaux en assemblée générale, sélection des prestataires, participations financières de chaque copropriétaire…

Sommaire

Que sont les parties communes d'une copropriété ?

Les parties communes sont les zones de l’immeuble à disposition de tous les copropriétaires.

Concrètement, les parties communes générales désignent, de façon non-exhaustive :

  • le toit
  • les murs (y compris les murs porteurs dans un logement)
  • les voies d’accès
  • les jardins et les cours
  • les ascenseurs
  • les cages d’escalier
  • la chaudière
  • les canalisations
  • le réseau électrique
  • les couloirs
  • le local poubelle
  • un local vélo
  • un parking
  • le portail de la résidence
  • le cas échéant une piscine ou un terrain de tennis en copropriété

Il revient donc à chaque occupant et propriétaire d’en assurer l’entretien et la préservation pour le bien-être collectif.

L’entretien de la copropriété désigne donc généralement :

  • le nettoyage des parties communes
  • la gestion des poubelles
  • l’entretien des espaces verts
  • le changement d’ampoules grillées
  • la réparation d’une fuite
  • et plus largement les travaux de maintenance des parties communes.

À noter

Quand des parties communes ne concernent qu’un groupe de copropriétaires on parle alors de parties communes spéciales. Elles sont uniquement accessibles à certains copropriétaires qui en sont les propriétaires. Par exemple, il peut s’agir d’un local à moto à accès réservé.

Qui paye l'entretien des parties communes ?

Les charges correspondant à l’entretien des parties communes sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes affectés à leur lot. Tous les copropriétaires qu’ils soient occupants ou bailleurs sont concernés. La répartition des charges est définie dans le règlement de copropriété.

Les tantièmes sont calculés en fonction :

  • des aménagements de chaque logement
  • de sa superficie
  • des caractéristiques de l’immeuble : étage, orientation…
  • des équipements collectifs qu’il utilise (ascenseur, jardin, piscine…)

Des provisions de charges sont appelées chaque trimestre en vue du paiement des prestataires chargés de l’entretien de la copropriété. Ces provisions sont calculées en fonction d’un budget annuel décidé en assemblée générale.

Le bailleur est en droit de récupérer une partie des charges de copropriété auprès de ses locataires selon les conditions du contrat de location.

Les charges dites générales concernent l’administration et l’entretien de la copropriété. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires.

Les charges spéciales sont calculées et affectée selon l’utilité et de la jouissance d’un équipement pour un lot. Par exemple un lot en rez-de-chaussée n’aura pas à payer l’entretien de l’ascenseur.

À noter

Les travaux d’entretien des parties communes sont votés à la majorité de l’article 24. Il s’agit de la majorité simple c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés et de ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte.

Photo d'une maison beige vue de dehors et située en bas à gauche

Quelles charges d'entretien peuvent-elles être récupérées par le bailleur ?

Le décret du 26 août 1987 liste de façon précise des charges de copropriété récupérables par le bailleur.

Les charges récupérables appelées charges locatives sont les dépenses que le bailleur peut se faire rembourser par le locataire. L’entretien des parties communes en fait partie. Si le bailleur a engagé un service de ménage pour l’entretien des parties communes, il peut aussi répercuter cette charge.

Réciproquement, le locataire peut exiger du bailleur qu’il réalise les tâches d’entretien de copropriété prévus.

Quand l’entretien de la copropriété n’est pas effectué en accord avec les termes du contrat d’entretien, les copropriétaires et/ou locataires doivent en faire signalement au syndic.

Le rôle du syndic pour l'entretien d'une copropriété

Les copropriétaires peuvent déléguer l’entretien de la copropriété à un syndic.

Le syndic de copropriété pourra faire jouer la concurrence entre les entreprises d’entretien et demander plusieurs devis. Il pourra ainsi obtenir le meilleur tarif possible et ainsi permettre à la communauté de réaliser des économies.

Le syndic a pour mission de réaliser les interventions courantes et/ou urgentes. Le petit entretien quotidien en deçà d’un certain montant tel que défini dans le contrat du syndic peut se faire sans obtenir une autorisation préalable des copropriétaires. Si l’intervention dépasse un certain montant, l’assemblée générale doit être consultée.

Lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle, les propriétaires décident des prestataires qu’ils souhaitent engager pour l’entretien de la copropriété. Ils se basent sur les devis transmis par le syndic.

À noter

Tout copropriétaire peut proposer à l’assemblée générale la réalisation de travaux d’entretien qu’il estime nécessaire. Il doit ajouter sa proposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale en adressant un courrier recommandée avec accusé de réception à son syndic.

Le carnet d'entretien de la copropriété obligatoire

Toute copropriété doit avoir un carnet d’entretien à jour.

Il s’agit d’un document numérique consultable en ligne qui liste des informations obligatoires :

  • Coordonnées de la copropriété
  • Identité du syndic de copropriété
  • Références des contrats d’assurance souscrits
  • Année de réalisation des travaux
  • Identité des prestataires
  • Références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs
  • Diagnostic technique global (DTG)
  • Échéancier du programme pluriannuel de travaux

 

Le carnet d’entretien est à disposition de chaque copropriétaire. Il est disponible auprès du syndic de copropriété.

Depuis 2001 (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), le syndic a l’obligation de mettre à jour le carnet d’entretien.

Le carnet d’entretien de la copropriété permet au syndic de copropriété de vérifier si certains travaux ont déjà été effectués ou non et si l’échéancier est respecté. C’est particulièrement important pour les opérations de maintenance et de sécurité comme par exemple pour les ascenseurs.

Le carnet d’entretien permet aussi aux copropriétaires ou aux futurs acquéreurs de connaitre l’état du bâtiment. Un bon entretien de copropriété permet de maintenir la valeur du bâti et en garantit la sécurité.

Entretien entre 2 personnes à propos d'un contrat

Entretien des espaces verts et des jardins en copropriété

L’entretien des espaces verts et des jardins d’une copropriété fait partie des charges générales.

L’entretien des jardins de la copropriété peut être confié à :

  • un prestataire spécialisé : jardinier, paysagiste…
  • un employé de la copropriété : par exemple le gardien ou concierge.

Il est aussi possible de recourir à la participation des copropriétaires pour l’entretien des espaces verts. On parle alors d’entretien mutualisé.

Les copropriétaires décident du prestataire lors d’un vote en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires devra valider un contrat d’entretien décrivant les tâches à réaliser dans les espaces verts.

Exemples d’interventions à réaliser dans les espaces verts :

  • tonte de pelouse
  • compostage des coupes
  • ajout d’engrais
  • découpe de bordures
  • taillage de fleurs et de massifs
  • désherbage
  • tailles de haies, d’arbustes
  • nouvelles plantations de fleurs
  • ramassage de fruits mûrs


À noter

L’élagage des plus grands arbres de la copropriété nécessite des compétences et du matériel particuliers pour des raisons de sécurité. Ce type de mission pourra être confié à une entreprise d’élagage spécialisée.

Comment réduire les frais d'entretien de la copropriété ?

Il est possible de recourir à une forme d’entretien de copropriété appelé entretien mutualisé. Les habitants réalisent eux-mêmes l’entretien des parties communes.

Dans une petite copropriété horizontale ou verticale, il est tout à fait possible de répartir les tâches d’entretien entre copropriétaires. Il s’agit d’un accord oral entre copropriétaires. Cet accord fonctionne sur la bonne foi et la volonté de chaque participant. C’est un facteur de cohésion sociale très appréciable.

Toutefois, cette organisation demande un maximum de communication et de reconnaissance du travail accompli.

Aucune compensation financière ne peut intervenir pour ce service rendu à la collectivité.

Le facteur clef de succès de cet entretien mutualisé de la copro est une juste répartition des tâches.

Plusieurs modalités de répartitions des tâches sont envisageables :

  • une répartition géographique : chacun nettoie une zone définie
  • une répartition en fonction des goûts et talents : chacun s’occupe de ce qu’il préfère, jardin pour certains, menues réparations pour d’autres…
  • une répartition à tour de rôle : chacun réalise l’ensemble des entretiens selon un planning calendaire.

Il faudra définir collectivement :

  • la modalité de répartition des tâches
  • le matériel nécessaire et le responsable de son approvisionnement
  • la fréquence de l’entretien
  • le système de suivi : par exemple un tableur partagé en ligne avec qui fait quoi, quand et un horodatage quand la tâche a été accomplie.