Les parties communes représentent l’ensemble des espaces et équipements d’un immeuble appartenant à tous les copropriétaires en propriété indivise. Escaliers, ascenseurs, toiture, jardins ou encore halls d’entrée constituent ces zones partagées régies par la loi du 10 juillet 1965. Leur gestion soulève de nombreuses questions : droits d’usage, répartition des charges, travaux autorisés ou encore assurance obligatoire. Ce guide complet vous éclaire sur vos droits et obligations pour une cohabitation harmonieuse en copropriété.
Définition légale des parties communes en copropriété
Ce que dit la loi du 10 juillet 1965
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 établit une définition juridique précise : sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Cette formulation englobe automatiquement les gros œuvre des bâtiments, les voies d’accès, les passages et les locaux des services communs.
Le texte légal prévoit également leur administration et leur jouissance selon des règles spécifiques. L’article 4 complète cette définition en précisant que certaines parties peuvent être spéciales, c’est-à-dire réservées à quelques copropriétaires seulement.
Cette définition des parties communes s’accompagne d’obligations légales strictes : conservation, entretien et administration collective sous l’autorité du syndic.
Distinction entre parties communes et privatives
Le critère déterminant pour cette distinction repose sur l’usage exclusif ou partagé de chaque élément. Les parties privatives correspondent aux espaces réservés à un seul copropriétaire : appartements, caves individuelles, places de parking nominatives.
À l’inverse, les parties communes servent à tous ou plusieurs copropriétaires. Votreporte d’entrée d’appartement reste généralement privative, tandis que les couloirs et escaliers demeurent communs. Cette répartition figure obligatoirement dans l’état descriptif de division joint au règlement de copropriété.
Attention aux zones grises ! Certains éléments comme les balconspeuvent être privatifs ou communs selon les immeubles. Seul le règlement de copropriété fait foi pour trancher ces questions délicates.
Types de parties communes dans un immeuble
Parties communes générales
Les parties communes générales bénéficient à l’ensemble des copropriétaires sans exception. Contrairement aux parties communes spéciales, elles concernent tous les lots de la copropriété et génèrent des charges réparties selon la quote-part de chaque propriétaire.
Ces espaces incluent le sol d’assiette de l’immeuble, les fondations, la structure porteuse et la toiture. Les voies d’accès principales, le hall d’entrée commun et les escaliers desservant tous les étages constituent également des parties communes générales. Leur entretien nécessite souvent l’appel à des professionnels spécialisés.
Les coûts d’entretien de ces éléments font l’objet dedécisions en assemblée générale. Chaque copropriétaire contribue financièrement selon ses tantièmes généraux, que les travaux concernent la réfection de la façade ou le remplacement de l’ascenseur principal. Cette répartition équitable garantit une gestion collective harmonieuse de l’immeuble.
Parties communes spéciales
Les parties communes spéciales desservent uniquement certains copropriétaires selon leur localisation dans l’immeuble. Dans une résidence à plusieurs bâtiments, chaque cage d’escalier devient spéciale car elle ne profite qu’aux résidents du bâtiment concerné. Les frais de réparation d’un interphone défaillant du bâtiment A ne sont donc supportés que par ses occupants.
Cette spécialisation concerne fréquemment les locaux à vélos réservés à un bâtiment, les aires de stationnement dédiées ou encore le gros œuvre de chaque immeuble. Depuis la loi ELAN, leur existence doit figurer expressément dans le règlement de copropriété avec une grille de charges spéciales correspondante.
Les décisions relatives à ces espaces peuvent faire l’objet d’assemblées spéciales où seuls les copropriétaires concernés votent. Cette organisation permet une gestion financière équitable : pourquoi payer l’entretien d’équipements dont vous ne bénéficiez pas ?
Parties communes à usage privatif
Certaines parties communes bénéficient d’un statut particulier : elles appartiennent à tous les copropriétaires mais un seul d’entre eux en a la jouissance exclusive. Terrasses attenantes, jardins privatifs ou combles réservés illustrent parfaitement cette situation hybride où propriété collective et usage individuel coexistent.
Ce droit de jouissance exclusif doit impérativement figurer dans le règlement de copropriété pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022. Le bénéficiaire peut aménager son espace selon ses goûts, installer du mobilier de jardin ou des bacs à fleurs. Toute modification structurelle nécessite toutefois l’autorisation de l’assemblée générale.
L’entretien de ces zones incombe généralement au copropriétaire qui en bénéficie, bien que les conditions précises soient définies par le règlement. Ce système équitable évite que l’ensemble des résidents finance l’entretien d’espaces dont ils ne profitent pas directement.
Propriété et droits sur les parties communes
Propriété indivise des copropriétaires
Contrairement aux parties privatives, les parties communes relèvent d’une propriété indivise forcée entre tous les copropriétaires. Cette situation juridique particulière signifie qu’aucun copropriétaire ne peut revendiquer un droit exclusif sur une portion déterminée de ces espaces partagés.
Chaque propriétaire détient une quote-part proportionnelle à ses tantièmes de copropriété, mais cette part porte sur l’ensemble des parties communes et non sur un élément spécifique. Concrètement, vous ne pouvez pas dire « cette portion d’escalier m’appartient » même si vous possédez 15% des tantièmes généraux.
Cette indivision présente une caractéristique majeure : elle est perpétuelle et ne peut faire l’objet d’un partage. Les membres du syndicat sont donc contraints de rester collectivement propriétaires de ces espaces, garantissant la cohésion de l’immeuble et évitant tout morcellement préjudiciable à l’ensemble de la copropriété.
Comment calculer la répartition des parties communes
Le calcul repose sur un système de tantièmes de copropriété définis lors de la création de la copropriété par un géomètre-expert. Ces tantièmes représentent votre quote-part exprimée en millièmes, déterminée selon plusieurs critères précis : la superficie de votre lot, son emplacement dans l’immeuble, sa nature et sa valeur relative.
La méthode varie selon le type de charges. Pour les charges générales, la répartition s’effectue proportionnellement aux tantièmes généraux de chaque lot. Pour les charges spéciales liées aux équipements collectifs, le calcul intègre l’utilité objective de ces services pour chaque copropriétaire.
Prenons un exemple pratique : dans un immeuble de 1000 tantièmes, si votre appartement détient 80 tantièmes et que les travaux de réfection coûtent 10 000 €, votre participation s’élèvera à 800 € (80/1000 × 10 000). Le règlement de copropriété précise ces clés de répartition et peut prévoir des modalités particulières selon la destination de l’immeuble.
Droits d’usage et de jouissance
Votre droit d’usage sur les parties communes vous permet d’utiliser librement tous les espaces partagés de l’immeuble. Ascenseurs, halls, escaliers ou jardins collectifs vous sont accessibles à tout moment, dans le respect du règlement de copropriété. Cette liberté d’accès constitue un droit fondamental attaché à votre qualité de copropriétaire.
Votre jouissance s’exerce dans certaines limites précises. Vous ne pouvez modifier, dégrader ou privatiser ces espaces sans autorisation préalable de l’assemblée générale. L’installation d’objets personnels dans les couloirs ou la transformation d’un local commun nécessite un vote favorable des autres résidents.
Le conseil syndical veille au respect de ces règles d’usage. En cas de litige persistant, le tribunal de grande instance peut être saisi pour trancher les différends entre copropriétaires et faire respecter les droits de chacun sur ces espaces collectifs essentiels à la vie en immeuble.
Règles d’utilisation des parties communes
Droits et devoirs des copropriétaires
En contrepartie de ces droits d’usage, chaque copropriétaire assume des obligations fondamentales envers les espaces partagés. Le respect du règlement de copropriété constitue le premier devoir, encadrant strictement l’utilisation de ces zones communes pour préserver l’harmonie collective.
L’obligation de contribuer financièrement aux charges représente un pilier essentiel de la copropriété. Que vous occupiez votre logement ou le louiez, vous participez aux frais d’entretien, de réparation et d’amélioration proportionnellement à vos tantièmes. Cette participation couvre l’éclairage des couloirs, le nettoyage des parties de canalisations communes ou encore la maintenance des ascenseurs.
Prenons l’exemple d’un copropriétaire qui souhaiterait installer des barres d’appuis dans l’escalier commun pour faciliter son accès : il devra obtenir l’autorisation préalable lors d’une assemblée générale inscrite à l’ordre du jour. Aucune modification unilatérale n’est tolérée, même si elle semble bénéfique à tous.
Usage abusif : définition et sanctions
L’usage abusif des parties communes se caractérise par tout comportement qui prive les autres résidents de leurs droits légitimes sur ces zones partagées. L’encombrement persistant des couloirs avec des vélos ou poussettes constitue l’infraction la plus courante. L’accaparement d’une terrasse collective sans accord de l’AG représente également une violation flagrante du statut de copropriété.
Les tribunaux appliquent des sanctions progressives selon la gravité des faits constatés. Le juge peut ordonner la remise en état des lieux assortie d’une astreinte journalière en cas de non-respect. Les copropriétaires fautifs s’exposent aussi au versement de dommages-intérêts pour réparer le préjudice causé à l’ensemble des résidents.
La procédure débute généralement par une mise en demeure du syndic, suivie d’une assignation en justice si l’infraction persiste. Certains règlements prévoient des clauses pénales avec amendes automatiques, bien que les juges puissent les réduire si elles paraissent excessives.
Travaux et modifications : autorisation requise
Toute intervention touchant les parties communes exige une autorisation préalable votée en assemblée générale. Cette règle s’applique strictement, que vous souhaitiez percer un mur porteur, modifier l’aspect extérieur ou installer des équipements collectifs.
Les majorités requises varient selon l’ampleur des travaux envisagés. La majorité absolue de l’article 25 suffit pour les modifications courantes affectant les parties communes. La double majorité devient obligatoire lorsque vos travaux entraînent une appropriation ou destruction de ces espaces partagés.
Gestion et entretien des parties communes
Rôle du syndic dans l’administration
Le syndic supervise quotidiennement l’administration des parties communes en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires. Sa mission comprend la tenue rigoureuse des registres de copropriété, l’organisation des assemblées générales et la coordination avec les prestataires intervenant sur les espaces collectifs.
Il coordonne également les interventions techniques urgentes dans les parties communes, depuis la réparation d’une fuite dans les canalisations jusqu’à la remise en état de l’éclairage des couloirs. Lorsqu’un copropriétaire signale un dysfonctionnement de l’ascenseur ou une dégradation dans le hall d’entrée, le syndic mobilise immédiatement les entreprises compétentes.
Sa responsabilité s’étend à la gestion documentaire : conservation des contrats d’entretien, archivage des procès-verbaux d’assemblée et mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble. Cette traçabilité administrative garantit la transparence et facilite le suivi des décisions collectives concernant les espaces partagés.
Comment nettoyer les parties communes d’un immeuble
L’organisation du nettoyage des parties communes nécessite une planification rigoureuse adaptée à chaque immeuble. La fréquence varie selon l’usage : halls d’entrée et escaliers requièrent un passage quotidien, tandis que les caves ou locaux techniques peuvent être entretenus hebdomadairement.
Deux solutions s’offrent aux copropriétés pour assurer cette propreté. L’engagement d’une entreprise spécialisée garantit un service professionnel avec équipements adaptés et produits certifiés. Cette option convient particulièrement aux immeubles de grande taille où la charge de travail justifie l’investissement.
Pour les petites copropriétés, le tour de rôle entre résidents reste une alternative économique. Chaque copropriétaire assume alors l’entretien selon un planning établi collectivement. Cette méthode renforce la cohésion mais exige une coordination stricte pour éviter les défaillances.
Entretien courant vs gros travaux
La distinction entre entretien courant et gros travaux détermine qui prend les décisions et comment les financer. L’entretien courant englobe toutes les interventions de maintenance préventive : remplacement d’ampoules, réparation de l’interphone ou petites réparations sur la chaudière. Le syndic peut engager ces dépenses sans consulter l’assemblée générale, dans le cadre du budget prévisionnel voté annuellement.
Les gros travaux concernent les interventions structurelles majeures comme la réfection complète de la toiture, le ravalement de façade ou le remplacement de l’ascenseur. Ces chantiers nécessitent impérativement un vote des copropriétaires en assemblée générale, avec des règles de majorité spécifiques selon leur nature.
Un seuil financier voté chaque année délimite cette frontière. Au-delà de ce montant, même un simple entretien devient soumis à consultation du conseil syndical, garantissant un contrôle collectif sur les dépenses importantes de la copropriété.
Répartition des charges d’entretien
Les frais d’entretien des parties communes se répartissent selon les tantièmes de copropriété définis dans le règlement. Cette répartition proportionnelle respecte la valeur relative de chaque lot, prenant en compte sa superficie, sa consistance et sa situation dans l’immeuble.
Chaque copropriétaire contribue aux charges générales d’entretien, même s’il n’utilise pas directement certains équipements. Un propriétaire du dernier étage participera aux frais d’entretien des espaces verts, tandis qu’un résident du rez-de-chaussée assumera sa quote-part pour l’entretien de la toiture.
Le budget prévisionnel voté annuellement fixe les provisions pour charges courantes. Les copropriétaires versent mensuellement ou trimestriellement leur quote-part, permettant au syndic de financer l’ensemble des prestations d’entretien sans attendre les factures individuelles.
Assurance des parties communes en copropriété
Obligations légales d’assurance
Depuis la loi Alur de 2014, le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés par les parties communes. Cette protection devient indispensable lorsqu’un visiteur chute dans l’escalier ou qu’une tuile tombe sur un passant.
Chaque copropriétaire porte également une obligation légale personnelle : assurer son lot privatif au minimum en responsabilité civile. Cette couverture intervient quand un sinistre naît dans votre appartement mais endommage les espaces partagés ou les biens voisins.
Le syndic assume la responsabilité de contracter ces assurances collectives et de vérifier leur validité permanente. Les primes se répartissent entre tous les propriétaires selon leurs quotes-parts, intégrées aux charges courantes de copropriété.
Couverture et garanties nécessaires
Au-delà de la protection minimale, une assurance multirisque immeuble offre une couverture élargie particulièrement recommandée pour sécuriser le patrimoine collectif. Cette formule protège efficacement contre les dommages matériels touchant les parties communes : incendies, dégâts des eaux, catastrophes naturelles ou actes de vandalisme.
Les garanties complémentaires méritent votre attention lors du choix du contrat. La recherche de fuites permet d’identifier rapidement l’origine des infiltrations, évitant des dégradations majeures dans l’immeuble. Les frais de déblaiement des décombres et les honoraires d’experts facilitent la remise en état après sinistre.
Certaines copropriétés optent pour des protections spécifiques selon leurs équipements. Un immeuble avec ascenseur bénéficiera d’une garantie bris de machine, tandis qu’une résidence avec espaces verts privilégiera la couverture des aménagements extérieurs comme les portails automatiques ou l’éclairage des allées.
Déclaration de sinistres
Lorsqu’un sinistre touche les parties communes, les copropriétaires doivent alerter immédiatement le syndic par téléphone puis confirmer par courrier recommandé. Le syndic dispose ensuite d’un délai strict de 5 jours ouvrés pour déclarer l’incident à l’assurance multirisque immeuble.
Cette déclaration doit préciser l’origine exacte du sinistre, sa localisation dans l’immeuble et une description détaillée des dommages constatés. Joignez systématiquement des photographies et conservez tous les justificatifs de réparations d’urgence.
Si le sinistre provoque également des dégâts dans votre appartement, vous devez parallèlement contacter votre propre assureur habitation dans les mêmes délais. Cette double déclaration permet une prise en charge optimale grâce à la convention IRSI qui coordonne l’intervention des différents assureurs impliqués.
Conflits et litiges autour des parties communes
Dégradations et responsabilités
Quand un copropriétaire ou un locataire cause des dommages aux espaces partagés, sa responsabilité civile est automatiquement engagée selon l’article 1240 du Code civil. Le syndic peut agir directement contre l’auteur des dégâts sans autorisation préalable de l’assemblée générale, notamment en cas d’urgence.
L’identification du responsable reste souvent délicate, sauf flagrant délit ou système de vidéosurveillance. Un déménagement qui raye les murs ou endommage l’ascenseur engage la responsabilité du déménageur et du locataire qui l’a mandaté. Si l’auteur demeure inconnu, les frais de réparation incombent à l’ensemble des copropriétaires via les charges communes.
Les assurances responsabilité civile interviennent fréquemment pour couvrir ces sinistres. Le syndic peut exercer une action directe contre l’assureur du responsable, accélérant ainsi l’indemnisation de la copropriété et évitant les procédures longues.
Procédures de résolution amiable
Avant d’engager une action judiciaire, plusieurs étapes permettent de résoudre les différends concernant les parties communes. La négociation directe entre copropriétaires constitue la première démarche à privilégier, souvent la plus efficace pour désamorcer les tensions naissantes.
Le syndic joue un rôle central dans cette médiation préventive. Il peut organiser des rencontres entre les parties concernées et proposer des solutions équitables respectant le règlement de copropriété. Sa connaissance technique de l’immeuble lui permet d’identifier des compromis pratiques.
Lorsque le dialogue s’avère insuffisant, la médiation conventionnelle offre une alternative structurée. Un médiateur professionnel, neutre et impartial, guide les discussions vers un accord mutuellement acceptable. Cette procédure confidentielle préserve les relations de voisinage tout en trouvant des solutions durables.
Depuis 2020, la tentative de règlement amiable devient obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 euros. Cette obligation légale encourage le recours à la conciliation gratuite proposée par les conciliateurs de justice, accessible auprès du tribunal judiciaire de votre secteur.
Recours juridiques disponibles
Quand les tentatives amiables restent sans effet, saisir le tribunal judiciaire devient votre ultime recours. Vous disposez de deux mois après notification du procès-verbal d’assemblée générale pour contester une décision collective concernant les parties communes.
Chaque copropriétaire peut agir individuellement pour faire cesser une violation du règlement ou une atteinte aux espaces partagés. Cette action ne nécessite pas de prouver un préjudice personnel distinct, la jurisprudence étant claire sur ce point.
Le choix de la juridiction dépend du montant du litige. Les conflits inférieurs à 10 000 euros relèvent du tribunal de proximité, tandis que les montants supérieurs sont traités par le tribunal judiciaire. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier s’avère indispensable pour défendre efficacement vos droits.
Cas particuliers et situations spécifiques
La porte d’entrée est-elle une partie commune ou privative
La porte palière d’appartement constitue un élément hybride dont le statut varie selon le règlement de copropriété. Généralement, sa face intérieure relève des parties privatives tandis que sa face extérieure appartient aux parties communes pour préserver l’harmonie architecturale de l’immeuble.
Cette double nature explique pourquoi tout remplacement nécessite l’accord de l’assemblée générale. L’entretien reste à la charge du copropriétaire occupant, même si l’aspect extérieur doit respecter les contraintes esthétiques collectives.
Certains règlements classifient intégralement la porte comme partie commune, d’autres comme privative. Seule une lecture attentive de votre règlement permet de trancher définitivement cette question cruciale avant d’entreprendre des travaux de rénovation ou de blindage.
Jardins privatifs en copropriété
Les jardins attenants aux logements se déclinent sous trois formes juridiques distinctes. Parties privatives lorsqu’ils appartiennent au copropriétaire depuis l’origine ou après achat au syndicat. Parties communes classiques si aucune mention spécifique n’apparaît dans les documents constitutifs.
Le troisième cas concerne les parties communes à jouissance exclusive. Ici, le jardin reste propriété collective mais un seul résident y accède. Cette configuration génère parfois des tensions sur l’entretien et les charges.
L’identification du statut s’effectue prioritairement via le règlement de copropriété, puis l’état descriptif de division. Par exemple, un jardin qualifié de « privatif » dans l’état descriptif peut devenir partie commune à jouissance privative si le règlement précise que « la totalité du sol constitue une partie commune ».
Cette distinction impacte directement les responsabilités d’entretien et la répartition des charges entre copropriétaires.
Évolutions légales et bonnes pratiques 2025
Impact de la loi ELAN et récentes réformes
La loi ELAN de 2018 transforme fondamentalement la gestion des parties communes en imposant leur mention obligatoire dans les règlements de copropriété. Cette réforme clarifie enfin le statut juridique des parties communes spéciales et à jouissance privative, sources fréquentes de litiges.
Concrètement, les copropriétés disposaient jusqu’en novembre 2021 pour mettre leurs documents en conformité. L’absence de cette mise à jour fragilise désormais la vente d’une partie commune ou la contestation de charges spéciales par les copropriétaires.
La loi introduit également la possibilité d’assemblées générales spéciales pour les décisions concernant uniquement certains copropriétaires. Cette innovation simplifie la gouvernance des grands ensembles où coexistent plusieurs bâtiments avec des équipements distincts comme des coffres ou des espaces de stationnement séparés.
Conseils pour une gestion optimale
La maintenance préventive représente votre meilleur atout pour préserver la valeur de votre patrimoine immobilier. Planifiez des inspections régulières des équipements communs plutôt que d’attendre les pannes coûteuses. Un contrôle semestriel des installations de chauffage ou d’ascenseur évite souvent des réparations majeures.
Mettez en place un planning d’entretien partagé entre copropriétaires pour les tâches simples comme le nettoyage des halls ou l’arrosage des espaces verts. Cette approche collaborative réduit les charges tout en renforçant les liens de voisinage.
Prévenir les conflits entre copropriétaires
Une communication transparente constitue le pilier fondamental pour éviter les tensions dans votre immeuble. Organisez des réunions informelles trimestrielles où chaque résident peut exprimer ses préoccupations avant qu’elles ne dégénèrent en véritables disputes.
La médiation préventive fonctionne remarquablement bien. Désignez un copropriétaire référent par étage qui servira d’intermédiaire neutre lors de petits différends sur l’usage des parties communes. Cette personne peut désamorcer rapidement les malentendus avant qu’ils n’atteignent le syndic ou les tribunaux, créant un climat de confiance mutuelle essentiel à la vie collective harmonieuse.
Questions fréquentes sur les parties communes
Quel consuel est requis pour les parties communes ?
Les installations électriques des parties communes nécessitent un certificat CONSUEL vert lors de toute création ou modification substantielle. Ce contrôle obligatoire concerne spécifiquement les équipements collectifs d’immeubles d’habitation : éclairage des couloirs, ascenseurs, portails automatiques ou bornes de recharge électrique.
Le syndic doit faire appel à un organisme agréé CONSUEL qui vérifie la conformité à la norme NF C 15-100. Cette attestation conditionne l’intervention d’EDF pour les raccordements et engage la responsabilité de la copropriété en matière de sécurité électrique.
Quelle assurance est nécessaire pour les parties communes en copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés par les parties communes. Une assurance multirisque immeuble est fortement recommandée pour protéger contre les incendies, dégâts des eaux, catastrophes naturelles et actes de vandalisme.
Les garanties complémentaires incluent la recherche de fuites, les frais de déblaiement et les honoraires d’experts. Pour les immeubles avec ascenseur, une garantie bris de machine s’avère indispensable. Les primes se répartissent entre tous les copropriétaires selon leurs quotes-parts.
Comment gérer l’entretien des parties communes en copropriété ?
L’entretien des parties communes incombe au syndic sous le contrôle de l’assemblée générale. Deux approches coexistent : l’engagement d’entreprises spécialisées pour un service professionnel, ou l’organisation d’un tour de rôle entre copropriétaires pour les petites copropriétés.
La planification doit adapter la fréquence selon l’usage : nettoyage quotidien des halls et escaliers, entretien hebdomadaire des caves et locaux techniques. Un budget prévisionnel voté annuellement finance ces prestations via les charges communes.
Quelle couleur choisir pour les parties communes ?
Le choix des couleurs pour les parties communes doit faire l’objet d’une décision collective en assemblée générale. Privilégiez des teintes neutres et intemporelles qui conviennent à tous les résidents : beiges, gris clairs ou blancs cassés pour les murs, couleurs plus soutenues pour les portes et boiseries.
Tenez compte de l’éclairage naturel disponible et de l’architecture de l’immeuble. Les couleurs claires agrandissent visuellement les espaces restreints comme les couloirs, tandis que des accents colorés peuvent dynamiser les halls spacieux. Consultez un professionnel pour harmoniser l’ensemble.
Comment respecter les parties communes : note aux locataires ?
Les locataires doivent respecter le règlement de copropriété au même titre que les propriétaires. Interdiction de laisser des objets personnels dans les couloirs, de modifier l’éclairage commun ou d’utiliser les espaces partagés à des fins personnelles.
Le propriétaire bailleur reste responsable des infractions de son locataire et peut voir sa responsabilité engagée. Une note d’information remise lors de l’état des lieux rappelle ces obligations : propreté des parties communes, respect du voisinage et signalement des dysfonctionnements au syndic.
Qui a la jouissance exclusive des parties communes ?
La jouissance exclusive d’une partie commune peut être accordée à un copropriétaire spécifique pour des terrasses, jardins ou combles. Cette situation doit impérativement figurer dans le règlement de copropriété pour les immeubles mis en copropriété après juillet 2022.
Le bénéficiaire peut aménager son espace selon ses goûts mais reste soumis aux autorisations d’assemblée générale pour les modifications structurelles. L’entretien lui incombe généralement, évitant que l’ensemble des résidents finance des espaces dont ils ne profitent pas.
Comment gérer la cour de l’immeuble en copropriété ?
La cour d’immeuble constitue une partie commune générale accessible à tous les copropriétaires. Son entretien (nettoyage, élagage, réparations du revêtement) incombe au syndicat et se finance via les charges communes réparties selon les tantièmes de chaque lot.
L’utilisation doit respecter sa destination : passage, stationnement autorisé ou espaces verts. Toute privatisation ou modification nécessite un vote en assemblée générale. Les règles d’usage figurent dans le règlement de copropriété et s’imposent à tous les occupants.